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房屋稅課多少 囤房大戶與自住族差很大

中央通訊社中央通訊社 29/07/2016 邱柏勝

(中央社記者邱柏勝台北29日電)政府調高房屋稅稅基引起民怨,財政部與內政部將研議提升房地稅基查估的正確性與合理性。但一般民眾可能不知道,房屋稅調高,囤房、豪宅族與自住客要繳的稅,其實差很大。

●房屋稅原則:地段好、新屋稅率較高

根據房屋稅條例,房屋稅的計算,是由「房屋評定現值」乘上「房屋稅率」所得出的金額。其中稅率部分,住家用房屋最低為1.2%,最高不得超過3.6%;非住家用房屋,則依是否作為營業使用,最低為1.5%,最高不得超過5%。

至於房屋評定現值,是由「房屋標準單價」乘上(1-房屋折舊年數X折舊率),再乘上房屋面積與路段率,所算出來的房屋價值。

其中,核定單價與建材的價格與樓層有關,磚造、鋼筋混凝土或鋼骨結構,以及樓層的高低,算出來的核定單價都不同;路段率則是由地方政府的「不動產評價委員會」通盤檢討各街路房屋生活機能、商業繁榮及交通發展狀況後,所作出的調整。

簡單來說,民眾每年繳的房屋稅,理論上會隨著房屋折舊年數的增加而降低,但因物價上漲導致建材價格上漲,房屋核定單價會隨之調整。此外,地方政府推動公共建設帶動區域發展,導致居住環境逐漸繁榮,路段率也會逐步調高,因此新房子的房屋稅會比舊房子高,地段好的房子,房屋稅也會比地段差的房子高。

●房屋標準單價竟30餘年未調

依房屋稅條例規定,房屋標準單價每3年調整一次。但事實是,自1984年後,地方政府已經30幾年沒有調整過房屋標準單價,因此房屋評定現值早已偏離市價,且近幾年才落成的新房,與30年前的老房採用同一套房屋標準單價,從物價上漲幅度來看,被視為不合理,也認為對老房子不公平。

因此,在政府推動財政健全並遏止囤房的目標下,各地方政府紛紛開始讓房屋稅「回歸正軌」,調整房屋標準單價,財政部表示,2019年以前,全國須完成將房屋標準單價調整至合理造價的40%至50%,其實仍遠低於市價。

此外,為兼顧自住民眾居住需求,減少重稅衝擊,財政部明定,個人自用住宅房屋稅可享1.2%最低稅率,上限3戶以內,持有超過3戶者視為非自用住宅,稅率由地方政府自行決定,最高不得超過3.6%。

台北市政府在2014年調整房屋稅稅基與稅率,先將新屋(2014年7月1日後取得使用執照)的房屋標準單價大幅調高、平均調幅達1.6倍外,也調整了99條路段率,並將持有2戶內非自用住宅的稅率提高到2.4%,持有3戶提高到3.6%。另外還針對高價住宅(豪宅)課徵豪宅稅,房屋標準單價提高為3倍。

●新房、囤房族增稅多;舊房、自住族影響小

若同時符合好地段、且為非自用住宅,又是2014年7月1日後落成的豪宅,房屋稅確實可能暴增2、30倍。但台北市稅捐稽徵處表示,同時符合上述條件的房屋非常少,而且都是億元以上的豪宅,因此是非常極端的狀況。相反的,只有一間舊房子的民眾幾乎無影響,房屋稅還將因折舊而減少。

以位於台北市中正區羅斯福路四段的15年30坪(約100平方公尺)公寓4樓為例,房屋標準單價為每平方公尺2280元,乘上路段率230%,房屋評定現值為52萬4400元,乘以1.2%房屋稅率後,應繳房屋稅為6293元。

而在台北市提高房屋稅稅基後,由於該房在2014年7月1日前取得使用執照,仍適用舊版房屋標準單價,路段率調高為240%後,去年房屋評定現值增為54萬7200元,應繳房屋稅為6566元,較前一年增加273元。但若考量房屋折舊,實際繳的稅可能比前一年還少。對照台北市中正區舊公寓動輒2、3千萬元的高房價,房屋稅相對輕微。

此外,根據財政部財政資訊中心的資料顯示,全台持有房產的852萬人中,超過99%持有戶數在3戶以內,皆適用1.2%的優惠稅率,僅不到1%持有超過4戶以上的房產大戶,才會被調高稅率。1050729

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