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投資海外房地產 牢記「三利三險」

中央通訊社中央通訊社 31/07/2016 韋樞

(中央社記者韋樞台北31日電)現階段投資國內房地產或出租收益率均偏低,若有意購買海外房地產,專家提醒先進國家房價不一定貴,高所得會撐起租金報酬率,但要注意招租期長短和脫手難易度等「三利三險」。

大環境不景氣,海外較佳的獲利空間助長跨境投資熱潮,自2013年以來,海外不動產經紀業家數翻倍成長,至2015年總投資額首度突破新台幣1000億元,預計今年再成長50%,上看1500億元。

台灣搜房網創辦人楊建傑認為,隨著海外房地產日漸活絡,投資者對其中利害務必深入了解,尤其針對買、租、賣等各項環節,才能在布局規劃上做好趨利避險。

楊建傑指出,「海外三利」首要有「先進國家房價不一定貴」的觀念,例如與台北中山區條件相仿的千萬中古物件,東京新宿區的新案卻是千萬元有找;比大台北多出200萬人口的芝加哥都會區,美式獨棟別墅僅僅新台幣400萬元出頭。

其次「高所得撐起租金報酬率」,影響租金最重者除了地段,還有當地民眾的所得程度。由於台灣社會長期低薪,租金成長連帶遲緩,但先進國家的所得相對高,但房價不一定貴,在高租金搭配低房價下,投資報酬率自然跟著高。

第三利是「可包租代管,甚至約定買回」。楊建傑說,跨境投資物業遠在天邊,大小事房東很難即時掌握,必須透過當地專業的物業公司,代為招租及管理事宜;亦可與物業公司簽訂「包租」合同,轉嫁空置風險。而部分如酒店、停車位等類型的物件,開發商甚至會附帶「買回」的離場保證,在包租期滿後,以原價或加價贖回物件。

另外有利必有弊,「海外三險」也是投資者不得不注意之處。楊建傑提醒「招租期長短與脫手難易度」,為避免空置與後繼無人的窘境,「人流」永遠是房地產獲利最重要因素,優先選擇市中心或周遭,坐擁較高的租賃需求,例如日本交通便捷的鐵道宅、英國大學城的學生公寓、以及美國鄰近就業熱區的物件等。

第二,「預售屋潛在爛尾風險」。舉凡國內外的預售物件都有能否順利交屋的疑慮,尤其是發展較落後的市場,爛尾樓事件層出不窮;對比中古屋或新成屋可以立即檢視屋況、立即交屋,交易完成現享租金收益。另外,如遇翻修物件交期延宕,在先進國家,買家還可依約向開發商索求已付款項的利息給付。

第三,「跑單幫房仲售後能力不明」。楊建傑強調,不少本土房仲轉戰海外銷售,交易前可要求業者提出過往實績,藉此汰除會賣卻無力處理後續問題的「單幫客」,投資人可透過內政部的不動產經紀業資訊系統(https://pri.land.moi.gov.tw/realestate_query)查詢房仲業者是否合法。 1050731

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