Sie verwenden eine veraltete Browserversion. Bitte verwenden Sie eine unterstütze Versiondamit Sie MSN optimal nutzen können.

Eigentum verpflichtet - das sollten Sie wissen

Das Haus 12.09.2018 haus.de Redaktion
Häuserreihe in Berlin © dpa Häuserreihe in Berlin

In einer Eigentümergemeinschaft haftet man sowohl für das erworbene Sondereigentum als auch für das Gemeinschaftseigentum. Damit keine Uneinigkeiten entstehen regelt das Wohnungseigentumsgesetz die Rechten und Pflichten aller Eigentümer. Welche das sind und wie Sie diese zur Geltung bringen, lesen Sie hier.

Die Eigentümergemeinschaft umfasst alle Eigentümer von Sondereigentum einer Immobilie. So wird man als Käufer einer Eigentumswohnung immer auch gleichzeitig Teil einer Eigentümergemeinschaft und besitzt neben dem Sondereigentum auch Gemeinschaftseigentum. Doch was genau zählt zum Sondereigentum und wofür haftet man gemeinsam?

Grundsätzlich gilt: Was nur einem Eigentümer dient, gilt als Sondereigentum, denn dies beeinflusst andere Miteigentümer nicht. So können zum Beispiel Boden- und Wandbeläge oder auch die Badeinrichtung innerhalb der Wohnung verändert werden. Nicht zum Sondereigentum gehören dagegen Treppenhäuser und Aufzüge, das Dach, die Heizung und sogar die Fenster. Sollen hier Veränderungen durchgeführt werden, muss das nach bestimmten Prinzipien gemeinsam beschlossen werden.

Grund für die Unterscheidung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum ist, dass man die Verpflichtungen der einzelnen Eigentümer und die der Gemeinschaft besser nachvollziehen kann.

Festgelegte Regelungen

Für gewöhnlich gibt es drei Regelungen, die das Wohnen in einer Eigentümergemeinschaft regeln. Festgelegt ist die rechtliche Grundlage im Wohneigentumsgesetz (WEG).

  • Teilungserklärung: Hier wird festgelegt, wem was in der Wohnanlage gehört. Das Sonder- und Wohneigentum wird dann sogar notariell beglaubigt.
  • Gemeinschaftsordnung: Diese Ordnung regelt die unterschiedlichen Kategorien von Eigentum und die damit verbundenen Nutzungsrechte und Zahlungsverpflichtungen. So müssen Eigentümer zum Beispiel gemeinsam für Hausreinigung oder Gartenpflege aufkommen.
  • Hausordnung: Sie enthält Regeln für das tägliche Zusammenleben.

Der Verwalter und seine Aufgaben

Die Hauptaufgaben des Verwalters sind es, die Wohnanlage zu bewirtschaften, die dazu erforderlichen Wirtschaftspläne zu erstellen und zur Abstimmung zu bringen, Verträge zu schließen, den Zustand der Anlage zu prüfen und gegebenenfalls Handwerker zu beauftragen, damit die Instandhaltung gewährleistet ist. Er sorgt für ausreichende Instandhaltungsrücklagen und lädt zur jährlichen Eigentümerversammlung ein. Außerdem informiert er über Verfahren gegen die Gemeinschaft und eventuell eingeleitete Beschlussanfechtungsverfahren. Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft sollte mit Bedacht ausgewählt werden. Schließlich laufen hier alle Interessen der Gemeinschaft zusammen. Lassen Sie sich daher Referenzen zeigen und fragen Sie nach, für welche Eigentümergemeinschaften er wie lange tätig war. Vorsicht, wenn der Verwalter die jeweiligen Anlagen immer nur kurz betreut hat!

  • Abberufung des Verwalters

Verwalter werden auf höchstens fünf Jahre bestellt. Danach endet ihre Tätigkeit automatisch, ohne Kündigung. Ein wichtiger Grund für die sofortige Abberufung des Verwalters ist die nachhaltige Zerrüttung des Vertrauensverhältnisses zwischen Eigentümern und Verwalter. Die Wohnungseigentümer beschließen dann die Abberufung mit einer einfachen Mehrheit. Auch mangelnde Sorge für die Sicherung geordneter finanzieller Verhältnisse der Gemeinschaft, verweigerte Einsicht in Beschlüsse der Eigentümer oder die wiederholt verspätete Vorlage der Jahresabrechnung sind Gründe.

  • Entlastung des Verwalters

Sind die Eigentümer mit ihrem Verwalter zufrieden, können diese den Verwalter in der Eigentümerversammlung für das beendete Wirtschaftsjahr entlasten. Dazu sind sie aber nicht verpflichtet. Der Verwalter hat nur dann einen Anspruch, wenn der Verwaltervertrag eine Regelung enthält.

Das könnte Sie auch interessieren

14 Tipps um sofort Heizkosten zu sparen

Christian Luckey, Rechtsanwalt vom Verein Wohnen im Eigentum, weiß: „Auf fast allen Eigentümerversammlungen steht die Entlastung des Verwalters auf der Tagesordnung. Sie wird als Vertrauensbeweis gewertet und meist abgenickt. Doch Sie sollten die Konsequenzen kennen. Denn eine solche Klausel im Verwaltervertrag bringt oft Nachteile. Der Verwalter haftet im Rahmen der Verjährungsfristen. Wird er entlastet, obwohl zu erkennen war, dass er sich haftbar gemacht hat, sind spätere Ansprüche gegen ihn ausgeschlossen. Dies kann sogar zu einer Haftung des ehrenamtlich tätigen Beirats führen.

Hausgeld

Alle Eigentümer sind grundsätzlich dazu verpflichtet, Hausgeld zu zahlen. Daraus werden dann der Verwalter, die allgemeinen Betriebskosten und die Instandhaltung des Gebäudes finanziert. Gleichzeitig sollten Rücklagen für zukünftige Sanierungsmaßnahmen gebildet werden. Kommt ein Eigentümer seinen Zahlungen nicht nach, können die anderen Eigentümer diesen aus der Gemeinschaft ausschließen. Das fehlende Geld muss dann von den übrigen Eigentümern ausgeglichen werden.

Kosten

Jeder Wohnungseigentümer muss die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums tragen sowie die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung. Auch die Verwaltung ist zu bezahlen. Die Kosten werden jeweils erhoben entsprechend dem im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteil (sofern die Wohnungseigentümer keine abweichende Regelung getroffen haben). Die Höhe dieses so genannten Haus- oder Wohngeldes ergibt sich aus dem jährlich in der Versammlung beschlossenen Gesamt- und Einzelwirtschaftsplan.

  • Verwaltungskosten

Über die Verteilung der Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums und der Verwaltung entscheiden die Wohnungseigentümer mit einfacher Stimmenmehrheit. Gleiches gilt für einen neuen Kostenschlüssel, soweit dafür ein sachlicher Grund besteht.

  • Kostenverteilung

Für Maßnahmen zur Instandhaltung, Instandsetzung und baulichen Veränderungen können die Eigentümer eine andere Kostenverteilung beschließen – abweichend von der gesetzlichen Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen. Dies erfordert eine sogenannte doppelt qualifizierte Dreiviertelmehrheit: Der Beschluss erfolgt durch Mehrheit nach Köpfen sowie die Mehrheit aller Miteigentumsanteile. Bauliche Veränderungen erfordern die Zustimmung all jener, deren Rechte beeinträchtigt werden.

Entscheidungen nach Mehrheit – Die Eigentümerversammlung

Einmal im Jahr wird die Eigentümerversammlung vom Verwalter einberufen, sie findet an einem nicht öffentlichen Ort statt. Falls bestimmte Eigentümer nicht persönlich erscheinen können, ist es ihnen erlaubt, sich mit einer schriftlichen Vollmacht von einer anderen Person vertreten zu lassen. Außerdem muss nach Paragraph 24 Absatz 6 des WEG ein Protokoll geführt werden, das alle Beschlüsse festhält. Themen der Eigentümerversammlung können zum Beispiel die Jahresabrechnung mit Gesamt- und Einzelabrechnung sein, die Bestellung und Abberufung des Verwalters, bauliche Maßnahmen, Höhe der Rücklagen oder auch die Wahl des Verwaltungsbeirats, der den Verwalter unterstützt.

  • Mehrheitsbeschluss

Entscheidungen über die Verteilung von Betriebs- und Verwaltungskosten, Beschlüsse zu Kosten für Instandhaltung oder Baumaßnahmen und Beschlüsse zur Modernisierung der Wohnanlage müssen mit einem Mehrheitsbeschluss gefällt werden. Dazu gehören also zum Beispiel das Anbringen eines Balkons, die Neugestaltung des Gartens oder der Einbau neuer Fenster.

  • Qualifizierte Mehrheit

Vorhaben, die das Gemeinschaftseigentum auf einen modernen Stand bringen oder nachhaltig Energie einsparen, benötigen nur die doppelt qualifizierte Mehrheit. Diese ist erreicht, wenn mindestens drei Viertel aller Wohnungseigentümer (nach Köpfen) zustimmen, die gleichzeitig mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren.

„Eigentümergemeinschaften nehmen rege Gebrauch von dieser qualifizierten Mehrheit, sagt Georg Hofensperger, Münchener Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Beispiele sind etwa der Einbau von Isolierfenstern oder einer Gegensprechanlage, die Installation von Zählern, einer Zentralheizung, einer Alarmanlage oder das Aufstellen von Fahrradständern, Voraussetzung: Die Modernisierung darf die Eigenart der Wohnanlage grundsätzlich nicht ändern und keinen Eigentümer mehr beeinträchtigen als andere.

  • Objektprinzip

Beim Objektprinzip hängt die Zahl der Stimmen von der Zahl des zugewiesenen Sondereigentums ab. Wer folglich mehrere Einheiten besitzt, hat dementsprechend auch mehr Stimmen.

Beschlüsse anfechten

Wenn ein Eigentümer sich benachteiligt fühlt oder mit einem Beschluss unzufrieden ist, kann er diesen innerhalb eines Monates vor Gericht anfechten. Diese Frist gilt allerdings nur bei Positivbeschlüssen, wie zum Beispiel Geld für eine Sanierung auszugeben. Bei Negativbeschlüssen (wenn ein Anliegen abgelehnt wird) besteht jederzeit die Möglichkeit, vor Gericht zu ziehen. Bedenken Sie jedoch, dass sich das Klima in der Eigentümergemeinschaft danach höchstwahrscheinlich verschlechtert. Außerdem werden Streitigkeiten nach der Zivilprozessordnung abgehandelt. Wer den Prozess vollständig verliert, zahlt in der Regel alle Kosten.

Mieterhöhung nach Modernisierung

Rechtsanwältin Anke Freund, Verbraucherschutzverein Wohnen im Eigentum, erklärt:

„Hat der Vermieter modernisiert, kann er nach Abschluss der Arbeiten die Miete erhöhen – um bis zu elf Prozent der für diese Wohnung aufgewendeten Kosten. Der Mieter schuldet die neue Miete mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erklärung. Der Vermieter darf aber keine Luxusmodernisierung umlegen, sondern nur sinnvolle Verbesserungen. Das sind Maßnahmen, die nachhaltig den Gebrauchswert der Wohnung erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse aufwerten oder Einsparungen von Wasser oder Energie bewirken. Spätestens drei Monate vor dem Umbau erhält der Mieter ein Schreiben. Darin anzugeben sind Beginn und Art der Maßnahme, Umfang, Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung, außerdem der Hinweis auf den möglichen Härteeinwand des Mieters. Der Vermieter muss auch darlegen, dass die Maßnahme zu einer Energieeinsparung führt. Er muss über die Gesamtkosten informieren und auflisten, aus welchen Einzelposten sich die Rechnung zusammensetzt, wie hoch der auf die Wohnung entfallende Teilbetrag ist und wie sich die Kosten auf die Wohnungen verteilen. Im Schreiben unterscheidet der Vermieter in umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten. Deshalb sind auch Modernisierungen und Instandsetzungen getrennt darzustellen. Hat der Vermieter eine energetische Modernisierung durchgeführt, ist das Mietminderungsrecht des Mieters für die ersten drei Monate der Baumaßnahme ausgeschlossen.“

Schulden

Bei Schulden haften die Eigentümer der Gemeinschaft entsprechend ihrem Anteil am Gemeinschaftseigentum. Eine zu zahlende Rechnung kann also nicht ohne weiteres einem einzelnen Eigentümer auferlegt werden. Im Fall eines Verkaufs der Wohnung haftet der Eigentümer noch weitere fünf Jahre für Verbindlichkeiten, die während seiner Zeit in der Gemeinschaft entstanden sind.

Mehr auf MSN


| Anzeige
| Anzeige

Mehr von haus.de

| Anzeige
image beaconimage beaconimage beacon