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Immobilien: Wohnkonzerne schicken Verband für heftige Kritik an der Bundesregierung vor

Handelsblatt-Logo Handelsblatt 20.08.2019 Streit, Matthias
Die zunächst auf fünf Jahre begrenzte Mietpreisbremse in angespannten Wohnungsmärkten soll bis 2025 verlängert werden. © dpa Die zunächst auf fünf Jahre begrenzte Mietpreisbremse in angespannten Wohnungsmärkten soll bis 2025 verlängert werden.

Neue Berechnungszeiträume für Mietspiegel dämpfen die Spielräume für Mieterhöhungen bei Vonovia & Co. Der Branchenverband spricht von „bewusster Manipulation“.

Für die Immobilienbranche ging der Koalitionsausschuss mit einem weiteren Ärgernis zu Ende. Ergebnisse wurden vor allem im Wohnungssektor gefunden, und die konnten der Branche nicht gefallen: Die Mietpreisbremse wird bis 2025 verlängert.

Außerdem soll der Referenzzeitraum für die Berechnung des Mietspiegels von den zurückliegenden vier auf sechs Jahre verlängert werden. Das wird die Mietspiegel langsamer steigen lassen. Das Mieterhöhungspotenzial wird damit begrenzt. Schließlich dürfen Neuvertragsmieten nicht mehr als zehn Prozent über dem Mietspiegel liegen.

Entsprechend vergrätzt reagiert der Branchenverband GdW. Präsident Axel Gedaschko spricht bei den Änderungen des Mietspiegels von einer „bewussten Manipulation bei der Abbildung der Marktsituation“. „Wie eine weitere unnütze Mietpreisbremse wird dies am Ende dem Wohnungsmarkt und den Mietern sowie Vermietern nur schaden, statt für mehr bezahlbares Wohnen zu sorgen“, sagt Gedaschko.

Während der Verband die politischen Beschlüsse unverblümt kritisiert, reagieren die größten Unternehmen der Branche wortkarg. Vonovia, mit rund 360.000 Wohnungen hierzulande Deutschland größter privater Wohnungskonzern und GdW-Mitglied, habe den Äußerung Gedaschkos nichts hinzuzufügen. Auch LEG Immobilien, mit 134.000 Wohnungen drittgrößter Akteur am Markt, schließt sich der Stellungnahme an. Deutsche Wohnen (160.000 Wohnungen) möchte sich gar nicht äußern.

Dabei treffen die verschärften Maßnahmen zur Mietregulierung die Bestandshalter ins Mark. Ihre Erlöse und Gewinne erwirtschaften sie zum größten Teil aus dem Mietgeschäft.

Eine weitere Ankündigung aus dem Koalitionsausschuss droht nun einen zwar wesentlich kleineren, aber bislang doch lukrativen Nebenerwerb einzudämmen. Die Bundesregierung will es künftig erschweren, Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umzuwandeln.

Zu dieser Veränderung möchten sich Vonovia und Deutsche Wohnen ebenfalls nicht äußern. Bei der Vorlage der Halbjahreszahlen erklärte Vonovia-Chef Rolf Buch zuletzt allerdings, dass künftig keine weiteren Mietwohnungsgebäude mehr in Eigentumswohnungen umgewandelt werden sollen. Vonovia-Vorgänger Deutsche Annington hatte vor einigen Jahren zunächst zahlreiche ehemalige Eisenbahnerwohnungen privatisiert und an Mieter verkauft. Vonovia hat sich von der Strategie zuletzt jedoch abgewendet.

Dennoch werden nach wie vor Wohnungen einzeln verkauft – und Vonovia verdient gut daran. Im ersten Halbjahr wurden auf diesem Weg 1234 Wohnungen verkauft. Am Gewinn vor Steuern, Zinsen und Abschreibungen machten diese einen Anteil von 5,8 Prozent aus.

Lukrativer Geschäftsbereich

Wie lukrativ das Geschäft ist, zeigt sich an einer Zahl: 40,5 Prozent. Um so viel lag der Erlös beim Einzelverkauf höher als der Wert, mit dem die Wohnungen in den Büchern von Vonovia stehen. Perspektivisch rechnet der Konzern laut einer Präsentation zur Bilanz mit einer Differenz von rund 30 Prozent. Dieses Jahr plant Vonovia, rund 2.500 Wohnungen auf diese Weise zu verkaufen.

Knapp 30.000 Wohnungen könnten laut Geschäftsbericht theoretisch in den Einzelverkauf gehen. Laut Vonovia handele es sich dabei um einzelne Wohnungen, „deren Anprivatisierung vor Jahren eingeleitet worden war“. 7.000 davon dürften allerdings nur verkauft werden, wenn den Mietern Vorkaufsrechte zu Vorzugsbedingungen gewährt werden. „Das bedeutet, dass Vonovia verpflichtet ist, solchen Mietern die Wohneinheiten zu einem Preis anzubieten, der bis zu 15 Prozent unter dem Preis liegt, der erzielbar wäre, würden die fraglichen Wohneinheiten an Dritte verkauft“, heißt es im Geschäftsbericht des Konzerns.

Auch Deutsche Wohnen, zweitgrößter hiesiger privater Wohnungskonzern, verkauft Eigentumswohnungen, wenn auch in kleinerem Umfang. Im vergangenen Jahr wurden 374 Wohnungen privatisiert, 2017 waren es noch 707. Zum Vergleich: Am Montag bestätigte der Konzern den Verkauf eines Portfolios aus 6.000 Wohnungen an die ZBI Gruppe.

Gegenüber dem Portfolioverkauf hat der Einzelverkauf den Vorteil höherer Einnahmen. Bei den im ersten Halbjahr 2019 verkauften Einheiten konnte Deutsche Wohnen einen Preis von im Schnitt 3.605 Euro pro Quadratmeter erwirtschaften. Bei großen Verkäufen an institutionelle Investoren war es nur knapp die Hälfte.

Die Zahlen sind zwar nur sehr bedingt vergleichbar, da sie Faktoren wie die Lage und Qualität der Wohnung außer Acht lassen, sie zeigen jedoch das Potenzial von Einzelverkäufen. Allerdings sind Einzelverkäufe deutlich aufwendiger und kostenintensiverer als der Verkauf en gros. Zudem bergen sie das Risiko, dass sich nicht für alle Wohnungen in einem Gebäude Käufer finden lassen. Die Folge: Das Wohnungsunternehmen wird Mitglied der bei Eigentumswohnungen gesetzlich vorgeschriebenen Eigentümergemeinschaft – mit allen Rechten und Pflichten.

Bei Deutsche Wohnen kämen auf dem Papier sogar 17 Prozent des Bestandes für Einzelverkäufe infrage, sagte CEO Michael Zahn jüngst bei der Präsentation der Quartalsergebnisse. Dass dieses Potenzial aber umgesetzt werde, sei „sehr unwahrscheinlich“.

LEG und TAG, die dritt- und viertgrößten Wohnimmobilienkonzerne, erklären, Privatisierung von Wohnungen sei für sie als Bestandshalter kein relevantes Thema. Die LEG hat 2018 rund 100 Wohnungen privatisiert – aus einem Bestand von 134.000 Wohnungen. 

Stärker betroffen von den geplanten Einschränkungen bei Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnung sind daher Akteure wie Accentro, Domicil oder Fortis, die sich auf dieses Geschäft spezialisiert haben.

„Indem man die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen erschwert, erschwert man eine der letzten funktionierenden Kapitalanlagen für die Altersvorsorge. Diese Maßnahme wird vor allem Privatpersonen aus dem Mittelstand treffen“, kritisiert daher Andre Schmöller, Geschäftsführer der Domicil Real Estate Group. Domicil plant in diesem Jahr den Verkauf von 5.000 Wohneinheiten.

Mehr: Warum Immobilien-Anleger die deutsche Politik fürchten

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