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So schützen Sie sich vor Knebelverträgen der Baufirmen

DIE WELT-Logo DIE WELT 09.01.2017
Altbauten in der Schöneberger Ebersstraße in Berlin © picture alliance / Bildagentur-online/Schoening Altbauten in der Schöneberger Ebersstraße in Berlin

Der Run auf Neubauwohnungen ist so groß, dass Bauträger den Käufern diktieren können, was sie wollen. Das Risiko ist viel höher als bei Altbauten. Tipps, damit der Wohntraum nicht zum Albtraum wird.

Wohneigentum steht auch dieses Jahr hoch im Kurs, wie eine repräsentative Studie des Baugeldvermittlers Interhyp ergeben hat. Die Bauzinsen sind nach wie vor günstig, kaufen kommt oft billiger als mieten. Beste Voraussetzungen, das Ersparte in der selbst genutzten Immobilie anzulegen – zumal die Kaufpreise steigen. Doch bezahlbare Altbauwohnungen sind längst Mangelware, und neue Objekte sind genauso knapp.

Der Ansturm auf geplante Projekte von Bauträgern ist dementsprechend riesig. So riesig, dass Interessenten Jahre vor der Fertigstellung "blind" vom Prospekt weg kaufen, per Telefon, zu horrenden Reservierungsgebühren. Die Firmen diktieren derweil die Knebelverträge. "Vielen ist nicht ansatzweise klar, worauf sie sich da einlassen", warnt Eva Reinhold-Postina vom Verband privater Bauherren (VPB). Der Wohntraum vieler entpuppe sich zunehmend als Albtraum. Mit den folgenden Tipps kommt es nicht so weit.

Alt vor neu

Der Kauf eines geplanten Neubaus ist deutlich risikoreicher als der Erwerb einer Bestandswohnung. Wer einen Altbau besichtigt, kann mithilfe von Experten gut abschätzen, ob eine Wohnung in Ordnung ist, ob die Bausubstanz des Hauses stimmt, das Dach, der Keller, die Heizung, erklärt Jörg Sahr, Baufinanzierungsexperte von Stiftung Warentest. Kalkulierbar ist meist auch die finanzielle Belastung durch anstehende Renovierungs- und Sanierungsarbeiten. Und ob die Instandhaltungsrücklage der Gemeinschaft reicht, welche Nachbarn dort schon wohnen, wie die Stimmung im Haus ist. Gekauft wird wie gesehen. Verkäufer sind oft Privatleute.

Probleme einkalkulieren

Weil Kommunen Grundstücke bevorzugt an Bauunternehmen vergeben, bleibt Privatleuten nur der Kauf vom Bauträger. Wegen der immensen Nachfrage sitzen diese dann am Drücker. Sie diktieren Preise und Termine, Baustil, Energieeffizienz, Material. Kaufwillige bekommen meist nur einen groben Plan, manchmal eine Musterwohnung zu Gesicht. Ärgerlich sind die hohen Reservierungsgebühren. Das Geld verfällt bei Stornierung. In Hamburg werden Bearbeitungsgebühren zwischen 5000 und 8000 Euro verlangt.

Wer dem Bauträger zusagt, meist unter Zeitdruck, wähnt das Projekt wenigstens in erprobten, sicheren Händen, so die Erfahrungen des Bauherren-Schutzbundes (BSB). Häufig aber folgt ein Haufen Probleme, von überzogenen Zahlungsplänen über vage Termine bis hin zu Ärger durch Pfusch am Bau. "Die Leute kaufen nicht nur eine Wohnung, wie viele glauben", warnt VPB-Frau Reinhold-Postina. Sie werden zu Mitbesitzern der ganzen Wohnanlage und schultern alle Probleme mit. In größeren Anlagen geht oft noch mehr schief als in kleinen.

Heikle Verträge

Kaufwilligen bleibt für die Prüfung von Bauverträgen mindestens 14 Tage Zeit. Auf dieser gesetzlichen Frist, in der ihnen der Notar die Bauunterlagen vor dem Beurkundungstermin zur Verfügung stellen muss, sollten sie bestehen. Denn im Kleingedruckten wimmelt es nur so von nachteiligen Klauseln für den Erwerber. Ohne Prüfung durch einen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht sollte niemand unterschreiben, warnt Reinhold-Postina.

Erst nach dem Experten-Check kann der Käufer grob beurteilen, was etwa in Sachen Ausstattung, Sicherheiten, Hausgeld, Gemeinschaftsordnung oder Zahlungszielen auf ihn zukommt. Vieles bleibt trotzdem offen. Häufig fehlen bis zuletzt Pläne und Berechnungen. Wird ein Fertigstellungstermin genannt, ist er in neun von zehn Fällen nichts wert. Käufer sollten mit etwa einem halben Jahr Bauzeitverzögerung rechnen und ihre Mietwohnung nicht vorschnell kündigen, rät der VPB. Wer keine Extraausgaben einplant, kommt schnell finanziell ins Schleudern. Die Mitgliedschaft in einem der Bauherrenschutz-Verbände kann sich bei der Vertragsprüfung schon auszahlen.

Absichern gegen Pleite

Der gesetzliche Verbraucherschutz für private Immobilienkäufer bei Bauträgergeschäften ist mangelhaft. Betroffene seien "extrem schlecht abgesichert", mahnt Eva Reinhold-Postina zur Vorsicht. Sie müssen sich selbst um die Rahmenbedingungen für ihre Investition kümmern. Dazu gehört, Referenzobjekte anzuschauen, sich umzuhören, frühzeitig eine Bonitätsauskunft über den Bauträger einzuholen, empfiehlt der Verein Wohnen im Eigentum. Kämpfte die Firma wiederholt mit finanziellen Schieflagen: Lieber nicht unterschreiben. Geht sie während der Bauzeit insolvent, ist das ein Fiasko.

Sollte der Baufortschritt schon vor der Insolvenz ins Stocken geraten, dürfen Käufer auf keinen Fall vom Kaufvertrag zurücktreten, warnt der VPB. Sonst ist ihr einziges insolvenzsicheres Faustpfand verloren, nämlich die Auflassungsvormerkung im Grundbuch, die den Käufer als zukünftigen Eigentümer der Immobilie ausweist.

Die erste Rate

Erst wenn der Notarvertrag unterschrieben ist, hat sich der Käufer auch zur Zahlung verpflichtet. Die Gelder sollten nach Baufortschritt fließen, Vorauszahlungen nicht akzeptiert werden. Die erste Rate sollte an die Auflassungsvormerkung im Grundbuch geknüpft sein. Fallstricke lauern auch beim Rücktrittsrecht.

Während der Käufer nicht kündigen kann, behalten sich Bauträger gerne eine Rücktrittsmöglichkeit von vier Wochen vor, sollte sich ein Interessent finden, der noch mehr Geld zahlt. Lässt die Firma den Deal nachträglich platzen, sitzt der erste Käufer in seinem Kreditvertrag fest.

© Infografik Die Welt

Pfusch erkennen

Käufer sollten sich für die gesamte Anlage interessieren, nicht nur für die eigene Wohnung. Am meisten Pfusch passiert am Gemeinschaftseigentum. Geht es um Wärmedämmung, Dach, Anschlüsse, Haus- und Heiztechnik, Außenanlagen und Tiefgaragen, sollten sich die künftigen Besitzer zusammenschließen und unabhängige Experten zum Baustellen-Check schicken, rät der VPB. Misstrauen ist angesagt, wenn das Gemeinschaftseigentum von Kontrolleuren abgenommen werden soll, die der Hausverwalter vorschlägt.

Teurer Streit

Nach einer BSB-Studie ist vom ersten bis zum dritten Jahr nach Fertigstellung mit den meisten Bauschäden und Gewährleistungsmängeln zu rechnen. Gibt es Streit mit dem Bauträger, können die Kosten ruinös werden. Ziehen Käufer vor Gericht, geht es im Durchschnitt um 26.000 Euro Streitwert plus Anwalts- und Gerichtskosten, so die Studie. Für Gutachten fallen zudem durchschnittlich 3800 Euro an, für selbstständige Beweisverfahren 9300 Euro.

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