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So viel kosten Immobilien in den sieben größten deutschen Städten

DIE WELT-Logo DIE WELT 05.01.2017

Der Preisboom hat Wohneigentum in den sieben größten deutschen Städten fast unbezahlbar gemacht – allerdings nicht in allen Ortsteilen. Unser großer Preisatlas zeigt Ihnen, wo Sie noch fündig werden.

Auf fast jeder Party ist es ein Gesprächsthema. Ein eigenes Haus, eine eigene Wohnung und was das kostet. Zahle ich zu viel? Lohnt es sich noch zu kaufen, oder ist es schon zu spät? Kann ich mir meine Stadt in Zukunft noch leisten? Hat meine Wohnung heute einen höheren Wert als vor einem Jahr?

Das sind die Fragen, die viele Deutsche bewegen, Mieter wie Eigentümer. Denn Wohnen wird immer teurer, und auch im neuen Jahr werden die Preise weiter steigen. Während die Mieten allerdings relativ gleichmäßig zulegen, gehen die Preise für Eigentumswohnungen und Häuser steil nach oben. In Berlin, Hamburg oder Frankfurt sind – binnen weniger Monate – Preisaufschläge von zehn Prozent und mehr normal. Nur in bereits sehr teuren Lagen scheint das Ende der Preisspirale erreicht zu sein.

Wenn die Verkäufer für einen einzigen Quadratmeter Eigentumswohnung fünfstellige Summen aufrufen, schrecken Kaufinteressenten inzwischen zurück. Die Folge: Die Karawane der Investoren zieht in die Außenbezirke der Großstädte weiter. Oder gleich in boomende Städte wie Jena oder Kassel.

Es gibt kaum noch günstigen Wohnraum. Doch ab wann ist teuer zu teuer? Mieter orientieren sich am Mietspiegel, an dem sie zumindest ungefähr ablesen können, ob sie einen für die Umgebung gängigen Preis bezahlen. Wer Wohneigentum sucht, hat dagegen ein Problem. Verlässliche, unabhängige Statistiken gibt es in Deutschland nicht – anders als etwa in den USA oder Großbritannien. Man muss auf Marklerumfragen oder lückenhafte Studien von Marktforschern vertrauen.

© Infografik Die Welt

Das Kölner Start-up Homeday hat nun für die "Welt" erstmals eine umfassende Statistik mit Preisdaten aus vielen verschiedenen Online-Portalen erstellt. Die Datensammlung vermisst die einzelnen Stadtteile der sieben größten deutschen Städte.

Ein vollständiges Bild ergibt sie sicher nicht. Denn ein Angebotspreis spiegelt eben nur die aktuelle Marktlage und nicht den echten Wert einer Immobilie. Doch es wurden so viele Verkaufsangebote untersucht, dass eine klare Tendenz abzulesen ist: Wer beispielsweise in Berlin-Dahlem eine Wohnung oder ein Haus kaufen will und im Internet danach sucht, muss mit Preisen von durchschnittlich 5400 Euro pro Quadratmeter rechnen.

Einschätzung zur Lage

Homeday hat sich auf die Vermittlung von Immobilienmaklern sowie auf die Bewertung des Marktumfelds von Wohnungen spezialisiert. Im Rahmen einer redaktionellen Kooperation mit der "Welt" bietet das Unternehmen auf seiner Internetseite eine Einschätzung zur Lage einer Immobilie im jeweiligen Quartier und gibt eine unverbindliche Preisschätzung ab. Per Mail erhält man zunächst eine Kurz-Darstellung und eine ID-Nummer. Mit dieser lässt sich im Anschluss eine ausführliche Analyse herunterladen.

Die interaktive Karte oben zeigt die durchschnittlichen Angebotspreise für Wohneigentum der vergangenen zwölf Monate in den einzelnen Stadtteilen der größten Städte. Dabei geht es konkret um Etagenwohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser.

Die Tendenz ist sehr unterschiedlich: In manchen Bezirken stagniert der Markt oder ist leer gefegt. Und wo kein Angebot mehr ist, da ändern sich auch die Preise nur noch geringfügig. Im Nachbarviertel aber können schon ein oder zwei Neubauten dazu führen, dass die Durchschnittspreise der gesamten Gegend anziehen. Das schlägt sich dann im Preisanstieg der vergangenen zweieinhalb Jahre nieder.

Fest steht schon jetzt: Im neuen Jahr geht die Preisrallye weiter. Eine Umfrage des Dienstleisters Engel & Völkers Commercial unter professionellen Investoren beispielsweise ergab: 84 Prozent rechnen mit weiter steigenden Preisen. "In den Fokus der Investoren rücken zunehmend die mittleren und einfachen Lagen, da sich dort erhebliche Mietpreissprünge beobachten lassen."

Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) glaubt, dass zumindest die Zinsen einigermaßen stabil bleiben. Dass also Wohneigentum weiterhin für viele Deutsche zumindest finanzierbar bleibt. "Die Zinsen sind stärker gefallen, als die Preise gestiegen sind", sagt IW-Wohnungsmarktexperte Michael Voigtländer.

Berlin

Im Vergleich mit anderen europäischen Metropolen erscheint der Berliner Durchschnittspreis für Kaufimmobilien noch moderat: 3600 Euro für einen Quadratmeter, in den meisten Fällen für eine Eigentumswohnung. Allerdings: Viele Stadtgebiete haben ihre Entwicklung noch vor sich. Und in den Jahren seit 2010 verzeichnete Berlin den mit Abstand stärksten Preisanstieg bei Eigentumswohnungen.

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Die gute Nachricht für Käufer: In den guten Lagen haben sich die Preise inzwischen eingependelt – in Dahlem beispielsweise bei 5400 Euro, in Prenzlauer Berg bei 4250 Euro je Quadratmeter. Die schlechte Nachricht: Berlin wird wohl auch künftig jedes Jahr 40.000 neue Einwohner bekommen; der entscheidende Faktor, der das Angebot verknappt und die Preise treibt, bleibt also erhalten.

Im kommenden Jahr erwarten Experten steigende Kaufpreise vor allem in B-Lagen jenseits des S-Bahn-Rings. Da zugleich die Kaufkraft wächst, werden sich viele Berliner die immer höheren Mieten auch leisten können.

Hamburg

In Hamburg macht der Preisaufschwung mal kurz Pause. Innerhalb der vergangenen zwölf Monate stiegen die Preise für Eigenheime auf den vielen Internetplattformen um 3,7 Prozent. Das ist für Kaufinteressenten aber ein schwacher Trost. Denn ein Quadratmeter Wohnraum kostet inzwischen 5320 Euro.

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In der Altstadt werden nun sogar fünfstellige Beträge aufgerufen. Da kommen selbst gut verdienende Hanseaten an ihre Schmerzgrenze. Die heftigen Preisexplosionen finden inzwischen in der Peripherie statt: In einfachen Lagen wie Bergedorf – acht Prozent Preisaufschlag.

Investoren schauen verstärkt auf Stadtteile wie Rothenburgsort oder Billstedt. Langfristig rechnen Experten wieder mit stadtweit steigenden Preisen. Bis 2030 dürfte die Einwohnerzahl um 4,4 Prozent zunehmen. Heißt: etwa 15 Prozent Preisanstieg.

München

München belegt in den Preis-Rankings sämtliche Spitzenplätze. Das dürfte vorerst so bleiben, obwohl der Markt ausgereizt zu sein scheint. "Die Zeit der Panikkäufe ist vorbei", meldet etwa der Luxusimmobilienspezialist Bellevue. Die Analysten von Homeday haben in den vergangenen Monaten in den Online-Angeboten nur wenige krasse Ausreißer beobachtet.

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Die allerdings erklären den hohen Preisanstieg um 14 Prozent – auf durchschnittlich fast 6900 Euro pro Quadratmeter Eigentumswohnung. Andere Untersuchungen wie die von Engel & Völkers Commercial weisen Durchschnittspreise von rund 5900 Euro aus. Insgesamt hat das Tempo der Preisanstiege zuletzt deutlich nachgelassen.

Denn bei Preisen von teilweise 15.000 Euro und mehr für einen Quadratmeter kommen selbst Käufern in Bestlagen Zweifel. "In einzelnen Topstandorten wie München sind die Preise in Größenordnungen vorgedrungen, die langfristig rentable Investitionen fraglich erscheinen lassen", sagt Kai Wolfram, Geschäftsführer von Engel & Völkers Investment Consulting.

Düsseldorf

Düsseldorf ist mit 620.000 Einwohnern zwar der kleinste der sieben größten deutschen Märkte, bietet aber mehr Investitionsmöglichkeiten als etwa München oder Frankfurt. In B-Lagen wie Flingern oder Holthausen sind die Preise teilweise sogar moderat. Marktbeobachtern zufolge steigen die Preise im Luxussegment langsamer – das Angebot scheint hier ausreichend groß.

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Etliche Wohnhochhäuser sind in Planung oder kurz vor der Fertigstellung. Einfamilienhäuser in Bestlagen sind zwar begehrt und selten, werden aber nicht für jeden Preis gekauft. Den Marktforschern von F+B zufolge kosteten Eigentumswohnungen bis zum dritten Quartal des abgelaufenen Jahres 4,7 Prozent mehr als im Vorjahr.

Das ist einer der niedrigsten Werte in Deutschland. Interessant: Die Mietpreise steigen zwar nicht so stark wie in anderen Städten – aber deutlich stärker als die Kaufpreise.

Frankfurt

Der Markt am Main ist praktisch leer gefegt. Nur 0,5 Prozent der Wohnungen in Frankfurt stehen leer, das gibt es in kaum einer anderen Stadt. Bei Immobilienscout24 sind gerade einmal 630 Eigentumswohnungen im gesamten Stadtgebiet gelistet.

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Das erklärt auch schon, warum der Maklerverband IVD im zweiten und dritten Quartal 2016 einen Preisanstieg um 19 Prozent beobachtet hat. Aber es gibt Hoffnung für Käufer, dass es so nicht weitergeht: Viele Neubauprojekte werden gerade fertig. Die sind zwar nicht günstig, aber es gibt wieder Wohnraum.

Köln

Köln wächst und wächst. Viele Gewerbeflächen werden deshalb in Wohnquartiere umgewandelt. Eine IW-Studie rechnet bis 2020 mit einem Bedarf von mindestens 6200 neuen Wohnungen pro Jahr. Doch die Neubauzahlen bleiben dahinter zurück.

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Für Käufer ist die "Schäl Sick", die rechte Rheinseite, interessant geworden. Denn in den klassischen Wohnvierteln wie Lindenthal gibt es kaum noch Angebote. Die Preise steigen trotz allem insgesamt moderat. Homeday zufolge sind die Online-Angebote mit 3250 Euro pro Quadratmeter sogar niedriger als in Berlin.

Stuttgart

Der neue Bahnhof ist nicht das einzige spannende Neubauprojekt in Stuttgart. In der ganzen Stadt werden Baulücken geschlossen und neue Wohngebiete errichtet, etwa der "Villengarten" in der Nähe des Klinikums. Allein auf den frei werdenden Gleisflächen zwischen Hauptbahnhof und Rosensteinpark sind 7000 neue Wohnungen geplant.

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"Obwohl die Baubranche so viele Wohnungen errichtet wie zuletzt im Jahr 1999, übersteigt die Zahl der Kaufinteressenten die Angebote bei Weitem", sagt Stephan Kippes vom Maklerverband IVD. "Der Stuttgarter Immobilienmarkt befindet sich im Dauerboom."

Nur in Berlin stiegen die Preise in den vergangenen zwei Jahren schneller. Ein Neubau in guter Lage kostet mehr als 7800 Euro pro Quadratmeter, Tendenz steigend. Denn die Zahl der Transaktionen ging in diesem Jahr um acht Prozent gegenüber 2015 zurück. Beide Kennzahlen zeigen: Die Verknappung bleibt bestehen, die Kaufpreise ziehen weiter an. Wenn auch nicht mehr ganz so stark wie 2015 und 2016.

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