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Immobilienfinanzierung: Wie Hauskäufer auch mit wenig Kapital von Niedrigzinsen profitieren

Handelsblatt-Logo Handelsblatt 20.07.2019 Streit, Matthias
Wer einen Neubau finanziert, muss genau auf die Kostenplanung achten. sollte die Kosten möglichst genau planen. © dpa Wer einen Neubau finanziert, muss genau auf die Kostenplanung achten. sollte die Kosten möglichst genau planen.

Am Donnerstag könnte die EZB ihre Geldpolitik noch weiter lockern. Schon jetzt ist Baugeld günstig wie nie. Welche Fallstricke bei einer Immobilienfinanzierung aktuell zu beachten sind.

Wer heute eine Immobilienfinanzierung mit 15-jähriger Zinsbindung abschließt, muss dafür nicht einmal ein Prozent an Zinsen zahlen. So günstig war es noch nie. Zum Vergleich: Vor zehn Jahren lag der Zins noch über fünf Prozent. Grund dafür sind die Aussichten auf eine noch lockerere Geldpolitik.

Anleger gehen mittlerweile zu 60 Prozent von einer Zinssenkung der Europäischen Zentralbank um zehn Basispunkte nächste Woche aus. Zu Wochenbeginn hatten sie die Wahrscheinlichkeit dafür nur bei 40 Prozent gesehen.

In den Genuss der extrem niedrigen Zinsen kommen allerdings die wenigsten: Die Werbeangebote gelten für Menschen mit viel Eigenkapital und guter Bonität.

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Oft sind sie auf Grundlage von 50 bis 60 Prozent Beleihungswert der Immobilie berechnet – knapp die Hälfte müssten Käufer also als Kapital mitbringen. So viel Geld haben die wenigsten Hauskäufer auf der hohen Kante. Wie Sie dennoch von den Niedrigzinsen profitieren, und was Sie bei der Immobilienfinanzierung beachten müssen:

Wie teuer darf die Immobilie sein?

Einer Faustformel zufolge sollte die monatliche Rate für die Finanzierung maximal 35 Prozent des Nettohaushaltseinkommens betragen. Somit soll ein Puffer bis zur Grenze des Belastbaren bleiben und zugleich gesichert werden, dass die Finanzierung auch dann noch funktioniert, wenn ein Einkommen zeitweise ausfällt.

Das gesamte Kaufbudget hängt nicht zuletzt am verfügbaren Eigenkapital und den Sollzinsen der Finanzierung. Rechner im Internet geben eine erste Orientierung, wie viel Geld Ihre Immobilie maximal kosten darf.

Lohnt es sich, jetzt die Niedrigzinsen zu sichern?

Die Ankündigung von EZB-Präsident Mario Draghi, im Zweifel die Geldpolitik weiter zu lockern, lassen kurz- bis mittelfristig zwar anhaltende Niedrigzinsen vermuten. Niemand aber weiß, wo sie in ein oder zwei Jahrzehnten stehen. „Wir empfehlen Immobilienkäufern, sich die niedrigen Zinsen heute für 15 Jahre oder länger zu sichern“, sagt Anke Behn von der Verbraucherzentrale Bremen.

Interessenten sollten sich aber nicht zu einem vorschnellen Kauf verleiten lassen, warnt Baufinanzierungsexperte Max Herbst. „Selbst wenn die Zinsen in ein paar Monaten 0,25 Prozent höher liegen sollten, darf daran eine Finanzierung nicht scheitern“, sagt der Inhaber der unabhängigen FMH-Finanzberatung. „Bei einem Darlehen von 500.000 Euro entspräche dies einem Unterschied von 100 Euro in der Monatsrate. Wer sich den Unterschied nicht leisten kann, sollte es lieber lassen.“

Welche Darlehensformen gibt es?

Verbreitet sind heute vor allem das Annuitätendarlehen, Volltilgerdarlehen und Bausparsofortdarlehen. Laut dem Finanzdienstleister Dr. Klein nehmen Annuitätendarlehen mit 70 Prozent den größten Marktanteil ein. Die Monatsrate von Annuitätendarlehen bleibt stets gleich. Sie setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsteil zusammen. Weil bei dieser Finanzierung Schulden abgezahlt werden, sinkt der Zinsanteil stetig, der Tilgungsanteil steigt. Angesichts der hohen Finanzierungsbeträge – im Durchschnitt 248.000 Euro – verbleibt nach Ablauf der Zinsbindung meist eine Restschuld, für die es eine Anschlussfinanzierung zu finden gilt.

Was ist ein Volltilgerdarlehen?

Es ist eine besondere Form des Annuitätendarlehens. Die Rate setzt sich ebenfalls aus Zins- und Tilgungsteil zusammen – nur mit dem Unterschied, dass es von vornherein das Ziel ist, die Immobilie komplett abzubezahlen.

Das klingt gut, hat in der Praxis aber erhebliche Nachteile: Ein Volltilgerdarlehen ist gegenüber klassischen Annuitätendarlehen unflexibler. Die meisten Anbieter schließen Anpassungen der Tilgungsrate und Tilgungspausen aus. Ebenso sind Sondertilgungen ausgeschlossen.

Außerdem: Soll ein Haus innerhalb von 15 Jahren abgezahlt sein, liegt die jährliche Tilgungsrate bei knapp sechs Prozent. Bei einem Darlehen von 300 000 Euro und einem Sollzins von zwei Prozent läge die monatliche Rate bei rund 2000 Euro. Für die meisten kommen Volltilgerdarlehen daher erst zum Abbau der Restschulden in Betracht.

Was ist ein Bausparsofortdarlehen?

Ähnlich dem Volltilgerdarlehen steht auch hier von Anfang an fest, wie Sie Ihre kompletten Schulden abbezahlen. Dennoch sind die Darlehensformen grundverschieden. Bei einem Bausparsofortdarlehen leihen Sie sich von der Bank das benötigte Darlehen für die Finanzierung und schließen zugleich einen Bausparvertrag ab. Die Monatsraten sind über die komplette Laufzeit konstant.

Die Finanzierung teilt sich in zwei Phasen: Während der ersten Phase, in der Regel zehn oder 15 Jahre, zahlen sie zunächst keine Schulden ab. Ein Teil der Rate fließt in Zinsen, der andere wird zum Ansparen der Bausparsumme genutzt. Ist der Bausparvertrag zuteilungsreif, wird Ihnen die gesamte Bausparsumme aus dem Sparguthaben und dem übrigen Darlehen ausgezahlt.

Mit diesem Geld lösen Sie das Vorausdarlehen ab. In der nun beginnenden zweiten Phase des Darlehens begleichen Sie Ihre Schulden gegenüber der Bausparkasse. „Es verbleibt bei Bausparsofortdarlehen häufig ein Zinsrisiko“, warnt Herbst. Zwar garantieren einige Bausparkassen – wenn sie selbst auch das Vorausdarlehen vergeben – den Zinssatz für diesen Darlehensteil bis zur Vertragszuteilung.

Wenn diese Kombidarlehen über Banken vergeben werden, besteht aber oft ein Finanzierungsrisiko zwischen dem Ende der Zinsbindung und der Vertragszuteilung des Bausparvertrags. Noch dazu dürfen die Bausparkassen den Termin für die Vertragszuteilung, also die Auszahlung des Bauspardarlehens, nicht garantieren. Verzögert sich die Auszahlung, benötigen Hauskäufer eine Zwischenfinanzierung, und die kann teuer werden.

Wie viel Sondertilgung sollte möglich sein?

Bei Annuitätendarlehen sind jährliche Sondertilgungen bis zu fünf Prozent der Kreditsumme mittlerweile üblich. In der Breite sei das heute sogar kostenlos, sagt Michael Neumann, Vorstand des Finanzdienstleisters Dr. Klein. „Wenn Kunden höhere Sondertilgungen verlangen, kostet das aber einen Aufschlag“, sagt Neumann.

Die Mehrkosten lohnen sich selten: Wer fünf Prozent Sondertilgung vereinbart, kann bei einem Darlehen von 300 000 Euro jährlich 15 000 Euro sondertilgen. Wer sich regelmäßig höhere Beträge leisten kann, sollte lieber monatlich höhere Tilgungsraten vereinbaren. Bei Volltilgerdarlehen sind keine Sondertilgungen möglich. Bei Bausparsofortdarlehen sind sie in der ersten Finanzierungsphase ebenfalls ausgeschlossen.

In der zweiten Phase, wenn das Bauspardarlehen ausgezahlt wurde, kann das Darlehen jederzeit komplett und kostenlos abbezahlt werden. Wer eine Erbschaft oder einen Lottogewinn bekommt, kann seine Schulden loswerden und Zinsen sparen. Ähnlich gilt es für alle mit einem klassischen Darlehen, die ihren Zins für 15 Jahre oder länger festgeschrieben haben: Laut Paragraf 489 des Bürgerlichen Gesetzbuchs hat ein Darlehensnehmer nach zehn Jahren ein Kündigungsrecht, mit sechsmonatiger Kündigungsfrist. Möglich ist dann ebenfalls, das komplette Darlehen abzubezahlen.

Kann ich die Tilgungsraten anpassen?

Tilgungswechsel sind in Annuitätendarlehen möglich. Diese Option lassen sich die Finanzierer meist über eine kleine Gebühr bezahlen. Häufig lägen die Beträge um 100 Euro, erklärt Neumann von Dr. Klein. Dennoch gilt es, hier aufzupassen: Einige Anbieter fordern statt einer Pauschale einen Zinsaufschlag, der schnell deutlich teurer werden kann. In der Regel werden aber keine Unsummen verlangt, sagt Neumann von Dr. Klein.

Wie kann ich Förderkredite einbeziehen?

Förderdarlehen von der KfW können sich lohnen. Der Klassiker ist das KfW-Eigentumsprogramm mit einem Volumen bis zu 50 000 Euro. Fragen Sie am besten bei der Bank oder ihrem Finanzierungsvermittler. Denn die Darlehen werden von der durchleitenden Bank beantragt. Für manche Darlehen gibt es auch Tilgungszuschüsse.

Wie kann ich das Baukindergeld einbringen?

Familien mit einem Kind und einem zu versteuernden Einkommen von 90.000 Euro haben Anspruch auf 1200 Euro. Der gleiche Betrag wird für jedes weitere Kind gezahlt, und mit jedem weiteren Kind erhöht sich das maximal zu versteuernde Einkommen um 15.000 Euro. „Das Baukindergeld kann bei größeren Familien durchaus ein relevanter Faktor sein, um früher das Ziel der Schuldenfreiheit zu erreichen“, sagt Mirjam Mohr, Vorständin des Finanzdienstleisters Interhyp. So könne es etwa zur Sondertilgung verwendet werden.

Was muss ich beim Hausbau beachten?

Bei einem Kauf vom Bauträger wird zwar meist nach Bauabschnitten gezahlt und das Darlehen schrittweise abgerufen. Für die Summe des Darlehensbetrags, die noch nicht abgerufen wurde, stellt die Bank aber Bereitstellungszinsen in Rechnung. Hausbauer sollten deshalb unbedingt eine bereitstellungsfreie Zeit bei ihrem Kredit vereinbaren. In dieser Phase müssen Sie keine Zinsen für die noch nicht abgerufene Summe zahlen. Die meisten Anbieter räumen ihren Kunden zwischen drei und zwölf Monaten dafür ein.

Wichtig ist bei Neubau zudem eine möglichst genaue Kostenplanung. Sollte das Budget gesprengt werden, droht im Zweifel eine teure zweite Finanzierung. Doch auch zu großzügig sollte nicht gerechnet werden: Banken berücksichtigen laut Dr. Klein heute zwar oft einen kleinen Puffer von fünf bis zehn Prozent, die Sie unter der anvisierten Darlehenssumme bleiben können. Benötigen Sie aber noch weniger Geld, stellt Ihnen das finanzierende Institut eine Nichtabnahmeentschädigung in Rechnung.

Wie geht die Finanzierung bei Scheidung weiter?

Trennen sich Eheleute während der Rückzahlphase, kann das teuer werden. Hat nur ein Ehepartner den Vertrag unterzeichnet, muss theoretisch auch nur er oder sie den Kredit abbezahlen. Haben beide den Kreditvertrag unterzeichnet, sind auch beide zur Tilgung des Kredits verpflichtet. Im Zweifel kann sich der Kreditgeber sogar aussuchen, von wem er die Rückzahlung verlangt.

Können sich die künftigen Ex-Eheleute selbst einigen, wer wohnen bleiben darf und wie die künftigen Zahlungsmodalitäten geregelt werden, bleibt oft nur noch ein Verkauf. Erfolgt der innerhalb der ersten zehn Jahre nach dem Darlehensvertrag, verlangt das finanzierende Institut eine Vorfälligkeitsentschädigung.

Wie hoch diese ist, berechnet sich aus den noch ausstehenden Schulden und dem Schaden, der der Bank aus nicht eingenommenen Zinsen entsteht. Das kann schnell Tausende und sogar Zehntausende Euro kosten. Läuft der Kreditvertrag bereits länger als zehn Jahre, kann er mit sechs Monaten Frist gekündigt werden.

Im günstigsten Fall spielt der Hausverkauf die noch ausstehenden Schulden bei der Bank ein – und das Paar kann das Darlehen bei der Bank ablösen. Unverheiratete Paare sollten beim gemeinsamen Kauf einer Immobilie einen Partnerschaftsvertrag abschließen. Dort kann auch geregelt werden, wie im Trennungsfall verfahren wird.

Wie kann ich einen Einnahmenverlust, Krankheit oder gar Todesfall absichern?

Die Absicherung der Finanzierung beginnt schon mit der Vertragsunterzeichnung. Idealerweise sollten Sie den Darlehensvertrag erst unterzeichnen, wenn der Notartermin innerhalb der nächsten 14 Tage ansteht. Solange kann die Finanzierung noch widerrufen werden. Sollte während der Finanzierung ein Einkommen wegfallen, ist die einfachste Möglichkeit, die Tilgung zu reduzieren – vorausgesetzt, die liegt nicht schon am unteren Ende der Möglichkeiten. Ist keine Tilgungsanpassung möglich, hilft nur eine Verhandlung mit der Bank. Tilgungsfreie Phasen sind in der Regel zwar nicht vorgesehen. Einige Banken bieten bei entsprechenden Ereignissen aber ein Aussetzen der Raten an, sagt Mohr von Interhyp.

In der Regel müssen aber zumindest die Zinsen fortgezahlt werden. Um die Finanzierung für einen Todesfall abzusichern, hilft eine Restschuldversicherung oder eine Risikolebensversicherung. Stirbt etwa der Hauptverdiener eines Haushalts, kann die Versicherungssumme einer Risikolebensversicherung den Hinterbliebenen die Finanzierung gewährleisten.

Eine Restschuldversicherung verspricht, auch bei Jobverlust oder Krankheit einzuspringen. Der Bundesverband Verbraucherzentrale mahnt jedoch zur Vorsicht bei diesen Produkten, die häufig mit dem Kreditvertrag abgeschlossen werden. Sie seien meist teuer und schränkten die Auszahlung im Kleingedruckten oft erheblich ein.

Mehr: Wann und wie stark sich Baugeld verteuert, kann niemand exakt vorhersagen. Ein schleichender Wandel zeichnet sich aber immer mehr ab.

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