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Miete um 163 Prozent teurer? Gericht bremst Eigentümer ein

SZ.de-Logo SZ.de 15.10.2019 Von Anna Hoben und Kassian Stroh
Im sogenannten Hohenzollernkarree in Schwabing wohnen 230 Parteien. © Jan A. Staiger Im sogenannten Hohenzollernkarree in Schwabing wohnen 230 Parteien.

• Das Oberlandesgericht München hat einer Klage des Mietervereins stattgegeben, die sich gegen die drastische Mieterhöhung in einer Schwabinger Wohnanlage richtete.

• Die Preise sollten im Rahmen einer Modernisierung teilweise um bis zu 163 Prozent steigen.

• Es handelt sich um die bundesweit erste Musterfeststellungsklage, die sich mit dem Thema Mieten befasste.

Der Münchner Mieterverein hat einen richtungsweisenden Erfolg vor Gericht errungen: Das Oberlandesgericht München gab am Dienstag seiner Klage statt, die sich gegen die drastische Erhöhung der Mieten in einer Schwabinger Wohnanlage richtete. Sie sollten im Zuge einer Modernisierung in manchen Fällen um bis zu 163 Prozent steigen - da das seit diesem Jahr verboten ist, mithilfe eines juristischen Kniffs. Dem aber hat das OLG nun einen Riegel vorgeschoben. Das Urteil ist bedeutsam, da es sich um die bundesweit erste Musterfeststellungsklage handelte, die sich mit dem Thema Mieten befasste.

Es geht um das Hohenzollernkarree im Münchner Stadtteil Schwabing mit seinen 230 Mietparteien. Die Vermieterin, die Max Emanuel Immobilien GmbH, schrieb ihnen am 27. Dezember 2018, sie wolle das Haus "an eine zeitgemäße Wohnsituation anpassen". Mit Wärmedämmungen, einem Austausch der Fenster und Wohnungseingangstüren, mit Rollläden und Balkonanbauten. In der Folge würden die Mieten erhöht. Dagegen wehrte sich der Mieterverein. 145 Mietparteien schlossen sich nach Angaben des Bundesamts für Justiz seiner Klage an.

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Der Verein wollte nicht akzeptieren, dass der Vermieter eine Modernisierung ankündigt, um die Kosten später den Mietern auferlegen zu können, obwohl er diese Modernisierung tatsächlich erst gut zwei Jahre später in Angriff nimmt, nämlich im März 2021. Dieser Abstand sei zu groß, argumentierte der Geschäftsführer des Münchner Mietervereins, Volker Rastätter. So habe die GmbH "gerade noch altes Recht abgreifen" wollen. Denn vier Tage, nachdem die GmbH ihre Briefe verschickt hatte, änderte sich die Rechtslage: Seit dem 1. Januar 2019 darf ein Vermieter von den Kosten für eine Modernisierung nur noch acht Prozent auf die Mieter umlegen, in jedem Fall höchstens drei Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren. Zuvor konnte er zeitlich unbegrenzt bis zu elf Prozent der Kosten umlegen.

Das OLG München urteilte am Dienstag, die Planungen für die Modernisierung seien zum Zeitpunkt der Ankündigung "noch nicht konkret genug" gewesen. Die Mieterhöhungen dürften also nicht nach dem alten Recht erfolgen, mithin maximal drei Euro pro Quadratmeter betragen. Die Max Emanuel Immobilien GmbH hingegen wollte zwischen fünf und 13 Euro mehr pro Quadratmeter verlangen.

So sollte zum Beispiel ein Ehepaar für seine 77-Quadratmeter-Wohnung künftig 1492 Euro zahlen statt wie bisher 763 Euro; der Mieterverein rechnete vor, dass nach dem neuen Recht nur ein Plus von 230 Euro möglich sei. In einem anderen Fall kündigte die Eigentümer-GmbH an, die Miete von 395 auf 1040 Euro steigen zu lassen - ein Plus von 163 Prozent. Der Verein argumentierte, nach neuem Recht dürfte hier die Kaltmiete auf maximal 542 Euro erhöht werden.

Die Musterfeststellungsklage im Mietrecht gibt es in Deutschland erst seit knapp einem Jahr. Sie soll die Rechte einzelner Verbraucher gegenüber großen Konzernen stärken. Verbände wie in diesem Fall der Mieterverein können eine solche Klage einreichen, ihr müssen sich dann mindestens 50 Betroffene anschließen. Im Münchner Fall hat das OLG eine Revision beim Bundesgerichtshof zugelassen.

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