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Bauexperte Thomas Kirmayr: „Die Digitalisierung der deutschen Immobilienwelt steckt noch in den Kinderschuhen“

Handelsblatt-Logo Handelsblatt 09.10.2018 Streit, Matthias
Der Geschäftsführer des Fraunhofer-Allianz Instituts für Bauphysik sieht in der hiesigen Bau- und Immobilienbranche großen Nachholbedarf. Der Geschäftsführer des Fraunhofer-Allianz Instituts für Bauphysik sieht in der hiesigen Bau- und Immobilienbranche großen Nachholbedarf.

Der Forscher Thomas Kirmayr erklärt, warum die deutsche Immobilienbranche bei der Digitalisierung hinterherhinkt und von wem sie am meisten lernen kann.

Thomas Kirmayr ist der Geschäftsführer der Fraunhofer-Allianz Bau, in der sich 14 Forschungseinrichtungen der Fraunhofer-Gesellschaft zusammengeschlossen haben. Er und sein Team erforschen unter anderem neue Techniken, die Gebäude schlauer und effizienter machen. In der hiesigen Bau- und Immobilienbranche sieht er eine Menge Nachholbedarf.

Herr Kirmayr, wie digital sind unsere Gebäude?

Die Digitalisierung der deutschen Immobilienwelt steckt noch in den Kinderschuhen. Es gibt heute schon viele Möglichkeiten, sowohl im Neubau als auch bei der Nachrüstung von Bestandsgebäuden. Bis diese flächendeckend umgesetzt sind, wird noch einige Zeit vergehen.

Warum geht das nicht schneller?

Ein Hemmnis ist sicherlich die gute Marktlage. Der Umsetzungsdruck und die Notwendigkeit schnell fertig zu werden verhindert, dass Investoren und Projektentwickler bereit sind, neue Prozesse und Lösungen zu erproben. Ohne Lernprozesse wird dieser fundamentale Wandel jedoch nicht zu bewerkstelligen sein.

Wo ergibt Digitalisierung Sinn?

Immer dann, wenn es den Nutzern einen Mehrwert verschafft. Im Gebäudebetrieb bieten sich hierzu immer mehr wertschöpfende Lösungen an. Mit Sensoren lässt sich beispielsweise die Wartung deutlich vereinfachen, wenn Bauteile ihren Zustand melden oder Handwerkerleistungen anhand von 3D-Modellen vergeben werden können. Wartungsmaßnahmen lassen sich dadurch effizienter und vorausschauender planen. Das spart Ärger und Geld.

Gibt es weitere Beispiele?

Gerade Büros, die meist vernetzter sind als Wohnhäuser, können heute schon eine Reihe von Daten erfassen und im sogenannten digitalen Zwillingen des Gebäudes weiterverarbeiten. Fenstersensoren können autark, über die Energie, die beim Drehen erzeugt werden, Informationen senden, ob sie geöffnet oder geschlossen sind. Messgeräte bei Heizungen nutzen die Wärmeenergie, um Daten zu senden. Gemeinsam mit Erkenntnissen, zu welchen Zeit Büros und Konferenzräume in aller Regel genutzt werden, können Sie Heiz- und Belüftungssysteme gezielt regeln und Energie einsparen.

Wo steht Deutschland im internationalen Vergleich?

Wir stehen eher im hinteren Mittelfeld aber mit gutem Potential schnell nach vorne zu kommen. Es gibt Länder, die uns heute voraus sind, Großbritannien oder die skandinavischen Länder zum Beispiel.

Laut dem Forscher Thomas Kirmayr liegt in der Digitalisierung der deutschen Immobilienbranche noch viel ungenutztes Potenzial. © dpa Laut dem Forscher Thomas Kirmayr liegt in der Digitalisierung der deutschen Immobilienbranche noch viel ungenutztes Potenzial.

Was können wir von ihnen lernen?

Die Skandinavier haben früher begonnen digitale Prozesse bei allen Baubeteiligten bis hin zu den Genehmigungsverfahren zu etablieren. Das heißt: Behörden nutzen schon digitale Regelsätze und Model-Checker, was erlaubt ist und was nicht. Die Planer können diese Informationen in ihre digitalen Modelle einbeziehen und erfahren sofort, ob etwas nicht stimmt. Das beschleunigt die Prüfprozesse immens. In Deutschland etabliert sich gerade noch der xPlan- und xBau-Standard als eine Art digitaler pdf-Planabgabe, die aber von automatisch prüfbaren BIM-Modellen noch weit entfernt ist. Die Chance das Fachwissen eines Prüfers schon in der Planung verfügbar zu machen, bleibt ungenutzt. Das kostet Zeit und damit letztlich auch Geld.

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BIM, also Building Information Modelling, ist ein Schlagwort in der Immobilienbranche. Kann man heute schon den digitalen Zwilling der Immobilie von Grund auf gestalten?

Im Moment präsentiert sich das Thema BIM in einzelnen Lösungsinseln, die aber an vielen Stellen noch nicht verbunden sind. Damit geht an den Schnittstellen viel von der Wertschöpfung wieder verloren. Ich sehe vor allem zwei große Probleme. Der erste liegt in der Baukultur: Wertschöpfung entsteht immer dann, wenn Prozessketten besser werden. Dafür müssen aber alle Beteiligten in einer Prozesskette gemeinsam funktionieren. Das hat viel mit Kommunikation und Zusammenarbeit zu tun, die wir uns in den letzten Jahrzehnten aber eher abtrainiert haben. Bestes Beispiel ist der Ausbauprozess, bei dem viele Gewerke ineinandergreifen. Wenn alle Gewerke in einem digitalen Prozess miteinander vernetzt sind, kann ich bei einer Verzögerung direkt allen anderen in der Kette Bescheid geben, dass sich ihr Auftrag verschiebt und die Baustelle effizienter abwickeln.

Und wenn nicht alle mitmachen?

Dann funktioniert die Prozesskette nicht. Wenn der betreffende Handwerker sein Problem nicht meldet, kann ich alle weiteren Arbeiten auch nicht über das digitale Modell anpassen. Da hilft die beste Digitalisierung nichts.

Was ist das zweite große Problem?

Die digitalen Zwillinge, die wir im BIM erstellen, sind nicht kompatibel. Die Planer nutzen andere IT-Systeme als die Hersteller von Fertigteilen oder die Betreiber der Immobilie. Das Modell und die Datenweitergabe bricht an den Schnittstellen meist zusammen. In der Durchgängigkeit liegt aber gerade der Mehrwert: Wenn die Modelle übertragbar werden, kann der Planer seine Informationen beispielsweise direkt an einen Produktionsprozess für Fertigteile weiterleiten, der die Wand entsprechend baut, und der Betreiber weiß in vielen Jahren einmal, wo er suchen muss, wenn er einen Defekt beheben muss.

Wie wichtig ist ein digitales Grundbuch für die Digitalisierung unseres Immobilienbestandes?

Das wäre zumindest ein wichtiger Hebel. Der digitale Zwilling könnte dadurch einen Eigenwert bekommen, wenn ich nicht mehr nur die Information habe, dass an einem Standort ein Gebäude von einem bestimmten Eigentümer steht, sondern dazu noch ein gut ausgefülltes Informationsmodell über die Geschichte des Gebäudes existiert. Eine Grundvoraussetzung für die Digitalisierung unserer Gebäude ist ein digitales Kataster aber nicht, die wird sich auch so durchsetzen.

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