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¿La inembargabilidad es una solución habitacional?

logotipo de Pulso Pulso 23-11-2016

En el Congreso Nacional se tramita un proyecto de ley (boletín 9706-14) que busca ampliar la inembargabilidad de las viviendas sociales adquiridas con subsidios del Estado y que tengan un avalúo fiscal no superior a UF520. La iniciativa, presentada por los diputados Cariola (PC), Teillier (PC), Espinoza (PS), Fernández (PS) y Carvajal (PPD), ha causado gran polémica durante su fase de discusión, sobre todo por sus eventuales externalidades negativas.

Ante todo, la vivienda es uno de los bienes más importantes para una familia. Su pérdida -la mayoría de las personas adquirirá sólo una a lo largo de su vida- puede destruir el ambiente familiar. En la actualidad, sólo son inembargables las viviendas de emergencia y aquellas cuyo avalúo fiscal no supere las UTM50 ($2.300.000). Siendo la vivienda un activo tan importante para las familias, la cuestión principal es si la inembargabilidad permite o no avanzar hacia una política de vivienda que facilite su acceso, tanto para la clase media como para los sectores vulnerables.

Es verdad que un embargo siempre es un hecho que tiene una connotación negativa, sobre todo si afecta a una vivienda familiar. El problema es que una prohibición general de embargo podría crear numerosos problemas prácticos para quienes, en el futuro, deseen adquirir una vivienda con la ayuda del Estado y que también necesitan complementar el subsidio con algún crédito. Si el proyecto de ley sigue su desarrollo, la inembargabilidad abarcaría, según cifras de la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras (SBIF), a los inmuebles de hasta UF2.200 de avalúo comercial ($52 millones aproximadamente), los que comprenden un amplio espectro de viviendas -no sólo sociales-, incluyendo segmentos medios y emergentes -que muy probablemente utilizarían un crédito hipotecario para financiarla-, representando alrededor del 70% del mercado inmobiliario nacional. Si el subsidio estatal, en estos casos, no supera, dependiendo de las distintas opciones de subsidio, las UF500, ¿cómo una familia podrá financiar su vivienda si esta no puede ponerse como garantía cuando, según la SBIF, la principal razón de rechazo de la solicitud de préstamo hipotecario es por la falta de garantía?

Una solución alternativa y que no ha sido considerada, es la figura jurídica de los “bienes familiares”. Esta vía va más allá del embargo: si bien no lo impide -en algunos casos, el juez, apoyándose en el artículo 148 del Código Civil puede, en virtud del carácter de bien familiar de la vivienda, exigir que se pague el crédito con otros bienes del deudor-, protege a las familias, en especial a la mujer y a los niños, de escenarios de mayor complejidad, como un quiebre familiar, por citar un ejemplo, situaciones bastante más frecuentes en nuestra sociedad, prohibiendo que se enajene o transfiera dicha vivienda a terceros, sin previa desafectación o desvinculación del bien familiar por un juez competente, trámite que cualquier interesado puede realizar, pero que, en un contexto de dolor, separación y pobreza, muchas veces se ignora o no se realiza. De ahí la necesidad de que toda vivienda social sea declarada como tal por el sólo ministerio de la ley.

Mientras este proyecto ha pasado inadvertido en medio de las distintas candidaturas presidenciales, vale la pena volver a pensar en propuestas habitacionales serias, de largo plazo, que apunten a soluciones definitivas a la problemática de la vivienda social, que va mucho más allá que la inembargabilidad. Es verdad que el derecho a la vivienda debe ser incluido en el catálogo de derechos fundamentales -como parece ser el móvil  principal de los diputados que presentaron este proyecto-, pero las vías que materializan este derecho pasan por distintas líneas de acción, como el aumento del monto de los subsidios habitacionales, una mayor facilidad para acceder a créditos hipotecarios para los sectores vulnerables -podría pensarse en un crédito habitacional cuyo aval sea el Estado- y no necesariamente en medidas que pueden beneficiar a las familias afectadas por un embargo -por cierto, la incidencia de los remates sobre las viviendas asociadas a programas de subsidio habitacional, de hecho, es muy acotada-, pero que, tomando la política habitacional en su conjunto, no significan un progreso real.

El proyecto pareciera condenar el acceso a crédito hipotecario, cuando la realidad muestra que estos han contribuido significativamente al financiamiento de la vivienda en nuestro país. El problema fundamental, en consecuencia, y que excede el campo de la política habitacional, pareciera ser el endeudamiento familiar. En términos generales, el endeudamiento proviene del cambio de patrones financieros de la población y la facilitación de acceso a los llamados “créditos de consumo” y no de los créditos hipotecarios, los que tienen un peso relativamente menor en los estratos de menores ingresos, tal como IdeaPaís mostró en un informe sobre la realidad del endeudamiento en Chile. En definitiva, es necesario recuperar la dimensión pública de la vivienda, pero sin despreciar el histórico aporte que ha realizado el mundo privado a su desarrollo. Este proyecto, por el contrario, si bien parte de un diagnóstico positivo, termina afectando y excluyendo a la sociedad civil de la participación en las soluciones habitacionales.

*El autor es subdirector de estudios de IdeaPaís.

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