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Cambios al plan regulador de Ñuñoa subiría los precios de departamentos en hasta 60%

logotipo de Pulso Pulso 12-12-2016 Carla Cabello

Limitar las construcciones en altura es una de las prioridades del actual alcalde de Ñuñoa. Este año, Andrés Zarhi logró congelar los permisos de edificación de cerca del 50% del área norte de la comuna que sobrepasara los cinco o tres pisos de alturas, los límites que establecería en ese sector el nuevo plan regulador. Ahora, el edil pretende ir por más sectores y reducir al mismo máximo las alturas de los edificios de otros barrios interiores.

Con esta nueva norma, los expertos ven un ajuste de los precios de las viviendas nuevas y usadas, así como de los terrenos, como consecuencia de una disminución de la oferta inmobiliaria. A este efecto se sumaría el ingreso de un nuevo tipo de desarrollador, enfocado en proyectos de mayor escala.

Así lo reveló un estudio del área Real Estate de BDO que concluyó que el cambio de altura en las construcciones tendrá un fuerte impacto en la oferta de departamentos de las distintas zonas de la comuna de Ñuñoa donde se lleven a cabo las modificaciones del plan regulador; estas afectarían a barrios interiores hacia el norte y sur de Irarrázaval.

El análisis de la consultora establece que la oferta, en términos de unidades, disminuirá un 40%. “Se está generando una comuna elitista donde solamente van a poder acceder familias con un poder adquisitivo mayor, porque en esos barrios la gente tendrá que poner más dinero para poder comprar un departamento. Ese es el principal efecto”, dice el socio del área Real Estate de BDO, Nicolás Herrera.

Más aún, en el análisis se proyecta que el precio de los departamentos podría aumentar en hasta un 60% en las zonas donde bajarán las alturas máximas, ya que un menor número de viviendas deberá amortizar la inversión de las inmobiliarias. “En Providencia pasó. Desde que se anunciaron los cambios del plan regulador en esa comuna hasta que se concretó, las unidades han ido aumentando de precio y de superficie”, señala Herrera.

De hecho, el ejecutivo comenta que ya hoy se ve un alza significativa en el valor de las propiedades de Ñuñoa. Según un estudio de Toctoc.com, el precio del metro cuadrado en los departamentos de la comuna administrada por Zarhi, pasó de las UF40 (unos $1,05 millones) en 2012 a las UF67 (unos $1,76 millones) a septiembre de este año, lo que representa un aumento de 68%.

Otro efecto, dice Herrera, se verá en las rentabilidades de las propiedades que en los últimos tres años han ido bajando, principalmente, por el aumento del valor de las unidades ofertadas. Así, si en 2011 los retornos de una propiedad en Ñuñoa bordeaba el 8% -según el reporte de BDO-, hoy, se ubica en torno al 5%.

“Si históricamente las rentabilidades iban en descenso, muy leve producto de que subían los precios, si hoy los valores suben tan bruscamente, sobre el 60%, evidentemente esas rentabilidades van a bajar más rápido”, explica Herrera.

Otra crítica hacia la propuesta municipal es la restricción de la altura máxima en las zonas cercanas al metro. “A mí me parece positivo en términos de imagen urbana, pero si el Estado decide invertir en una comuna y por cada estación de metro se gastan aproximadamente US$150 millones, que esa inversión del Estado sea beneficiaria para todas las personas que viven en esa metrópolis. Es decir, se puede bajar las alturas pero que no se disminuyan las densidades”, señala. Añade que: “Ñuñoa se va a transformar en una comuna como Las Condes, Providencia, y lo que va a pasar es que la ciudad se va a ir homogeneizando en ese sentido, con un estrato de nivel socioeconómico alto en todas estas zonas”.

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