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Juan Pablo Grez y fondos inmobiliarios: "El Fondo Rentas es el primero que la SVS autoriza a emitir bonos"

logotipo de Pulso Pulso 26-08-2016 Paulina Breschi

Los fondos de inversión inmobiliaria han tomado protagonismo en un escenario de alta volatildiad e incertidumbre. Entre aquellos que cotizan en bolsa, el Fondo Rentas de Independencia es el segundo más rentable en el año, después del Las Américas Fundación Parques Cementerios, con un retorno de 14,28%. El fondo, detalla el gerente general de Independencia AGF Juan Pablo Grez, está enfocado en renta inmobiliaria y especializado en el área comercial. Así, no cuenta con inversiones residenciales. “El mercado ha valorado tener inversión en un instrumento con activos subyacentes sean activos reales y que estén rentado”, comenta.

¿Cuál es la estrategia que llevó a tener alta rentabilidad?

-Hay una muy buena diversificación de tipos de activos: este fondo tiene cerca de un 40% de activos de edificios de oficinas, 25% de locales comerciales, 18%  centros de distribución, 8% de inversión en el mismo tipo de activos pero en EEUU, y un orden de 12% en proyectos en desarrollo. Además son todos contratos en UF, son a largo plazo, en promedio siete años y medios. 

¿Qué tendencia se ha observado en el comportamiento de los inversionistas en este tipo de activos?

-Hemos visto que ha habido un flujo de inversionistas hacia afuera, donde muchos están buscando alternativas que les den seguridad en mercados bien profundos. Así hemos tenido un crecimiento fuerte en los últimos tres años en inversionistas locales que quieren invertir en este tipo de activo en EEUU. Ahora en Chile también lo hemos tenido, y es así como la cuota del Fondo Rentas ha tenido niveles de transacción muy alto. Hoy estamos con un promedio de transacciones diarias de fluctúan entre $100 millones-$150 millones diarios, con lo cual está dando una muy buena presencia bursátil a este fondo, lo que también es un atributo necesario para que tenga los beneficios tributarios de las ganancias de capital. Hoy todas las cuotas ya están en el mercado, por lo cual no contamos con nuevas cuotas para ir satisfaciendo las necesidades nuevas de inversionistas. 

¿Qué hace que hoy haya menos cuotas?

-La emisiones de cuotas se hacen de alguna manera por operaciones puntuales donde se autoriza a un fondo a hacer un aumento de capital, y eso genera una emisión de nuevas cuotas. Ahora en momentos en que la economía no esta creciendo a la velocidad que uno quisiera, tal vez un aumento de capital no es una cuestión muy oportuna. Sin prejuicio de eso, nosotros estamos haciendo otras cosas, estamos emitiendo otro instrumento, pero de deuda. El Fondo Rentas es el primer fondo que la SVS autoriza a emitir bonos, fuimos pioneros. La SVS ya autorizó que se emitieran bonos, y los próximos meses estamos a la espera de una última aprobación de una línea especifica de bonos.

¿Cuáles han sido los niveles de rentabilidad que ha tenido el fondo?

-La evolución del valor libro de la cuota es muy estable, permanentemente creciente, entonces la rentabilidad del fondo en los últimos 5 años ha sido de un 11,3%. Ahora hay otro valor que es al cual se transa la cuota de mercado, y ese tiene sus fluctuaciones en función de como esté el mercado. Naturalmente ha tenido algunos períodos que ha estado más plano, pero diría que a mediados del año pasado ha tenido un crecimiento importante, acercándose al valor libro. 

¿Y este último crecimiento a qué se asocia?

-A partir del año 2014 el mercado ha valorado tener inversión en un instrumento que sus subyacentes sean activos reales, y activos que estén rentando. La rentabilidad bursátil que hemos tenido en los últimos años ha sido de casi un 15%, entre lo que es dividendo más el valor de la cuota. En los últimos doce meses, incluido dividendos, tiene un incremento de 24% anual. 

¿Cómo reaccionan a la volatilidad del mercado?

-Se puede decir que es bastante estable. Si uno mira como ha ido evolucionando el IPSA, desde el año 2011 la rentabilidad a esta fecha ha sido -2,4% promedio anual. Lo mismo si se compara con las rentabilidades de indicadores del sector construcción e inmobiliario en bolsa que han tenido caídas muy fuertes. Es importante para el tema de la volatilidad que tengamos una política de dividendos de reparto del 100% del beneficio neto percibido, eso hace que estemos dando un dividend yield aproximado del 7%, prácticamente todos los años. P  


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