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Mauricio Zamora: "Estamos más cautelosos de nuevas inversiones (...) Las constructoras están más conscientes del riesgo que toman"

logotipo de Pulso Pulso 09-08-2016 Carla Cabello

Hay una baja de ventas importantes, sin embargo el segundo trimestre ha sido mejor que el primer trimestre. Esto es como una especie de paciente en observación, tuvo una mejoría, pero antes de pensar en buenos pronósticos para adelante uno debería seguir analizando qué pasa con el tercer trimestre de este año porque hemos tenido malas noticias”. Es lo primero que señala el gerente general de Inmobiliaria Desco Mauricio Zamora, al ser consultado sobre el desempeño del mercado en la primera mitad del año. No obstante, a pesar del complejo escenario que enfrenta el sector, Zamora destaca la estabilidad que han mantenido las tasas hipotecarias. “Hoy una tasa hipotecaria está del orden del 4,2% promedio y es un buen parámetro, pero no sé si eso se va a poder mantener en el futuro con toda esta cantidad de incertidumbre, porque en la medida que empeora la economía también empeoran otras cosas”, advierte. “Este segundo trimestre también se ha notado una estabilización de los precios. Incluso hay comunas donde han bajado los precios como es el caso de Lo Barnechea, el sector sur de Santiago”, comenta.

El año pasado se registraron ventas récord, impulsado principalmente por el cobro del IVA a las viviendas. ¿Qué prevén para el cierre de este año en términos de ventas?
Terminaremos el año muy plano, no veo que las ventas vayan a incrementarse porque no veo ningún motivo para ello. Por el contrario, en la medida que siga incrementándose esta sensación de mucha incertidumbre, la gente está muy cauta respecto de tomar una decisión de largo plazo. Y el 2017 es una gran incógnita, podría empeorarse más, eso no lo sabemos. Cualquier subida de tasas hipotecarias creo que sería fatal para el mercado.

¿Y qué escenario están proyectando para 2017?
Desde 2017 ya no vamos a tener viviendas con IVA, salvo el stock que queda que no es mucho, y además vamos a tener el impacto por otro tipo de medidas, como por ejemplo, el impuesto a los estudios de impacto sobre el transporte urbano, que ahora se llama Informe de Mitigación Vial, esta famosa ley de aporte al espacio público. Vamos a ver incrementado fuertemente el costo de construir por la vía de los impuestos. Las viviendas ya están caras, lo que explica un poco que la gente quiera arrendar y no comprar, pero además de eso le vamos a volver a subir la vivienda por otro tipo de impuesto. El costo de las mitigaciones viales pueden llegar a crecer un 44% del avalúo fiscal, es muy fuerte el impacto que podría tener. Por otro lado, otra mala noticia ha sido el desempleo que ha ido aumentando y eso también impacta en la expectativa de compra de vivienda de una persona.

Con todos estos factores, ¿ven un repunte en las ventas de viviendas el próximo año?
No, difícil. Sobre todo porque los permisos de edificación van hacia abajo, la oferta sigue siendo baja y los meses para agotar stock también están subiendo. Con poca oferta no se ve mucho repunte. Primero, por la incertidumbre de los costos de los proyectos de construcción, ese es un tema para los inmobiliarios, no hay ganas de invertir donde habitualmente habrá mayores costos. En los últimos dos años el costo de construcción a nosotros se nos ha incrementado un 10% y creo que va a seguir aumentando. Uno estudia un proyecto para ciertas rentabilidades y márgenes, cualquier impacto extra sin duda alguna es una incertidumbre grande para un inmobiliario. Por eso, la idea de los inmobiliarios hoy es desarrollar lo que tienen. Creo que vienen impactos en términos de costo importantes y eso sin duda que afecta el repunte del sector, además que dependemos de la demanda. En la medida que la demanda se mantenga como se ha mantenido tampoco dan muchas ganas de agregar stock al mercado.

¿Cuáles son las principales problemáticas que va a enfrentar el sector hacia el futuro?
Para las inmobiliarias han subido bastante los costos de construcción y creo que podrían seguir incrementando. El costo de la mano de obra, los materiales de construcción, las constructoras ya internalizaron ese tipo de costos, pero hoy están más analizando el tema del riesgo. Están mucho más conscientes del riesgo que toman y eso se traduce en precios. 

La escasez de suelo también comienza a generar aumento, y a eso hay que sumar a las autoridades que hoy normalmente interpretan las leyes, burocratizan la partida de proyectos y permisos. Contraloría hoy juega un rol muy relevante en la industria inmobiliaria, se atreve a tirar dictámenes y a eso súmale toda la judicialización de los proyectos. Realmente el tema del mercado del suelo está bien revuelto porque hoy no solo se tiene que lidiar con la municipalidad sino que con el Seremi, los vecinos, con otras autoridades y ahora con Contraloría.

¿Se ha notado mayor cautela por parte de los empresarios inmobiliarios al momento de invertir?
Sí. Hoy todos están expectantes de lo que suceda. La inversión ha disminuido respecto a paños y proyectos inmobiliarios. La idea es vender lo que uno ya está vendiendo, mirar con cautela y bien con pinzas los proyectos que vamos a ejecutar en los próximos años, porque uno tiene un estándar o cantidad de departamentos que quiere vender. Considerando eso, estamos muy cautelosos de nuevas inversiones, no es como antes, con mucha ganas de invertir. Las constructoras están en un nuevo ciclo y están más conscientes del riesgo que toman, es algo que viene y se va a quedar.  

Se habla de un alto número de desistimientos de compras de viviendas durante este año, ¿ustedes lo han visto así?
No lo hemos visto. En nosotros el impacto en desistimientos ha sido bien bajo, lo hay, pero bien bajo, principalmente por el tema de los créditos hipotecarios. Hacia fines de este año vamos a tener proyectos en plena escrituración y vamos a poder vivir el impacto real de lo que hemos escuchado, pero hasta el minuto ha sido un bajo nivel de desistimientos. Aún así antes no los teníamos.

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