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Mercado de centros de distribución creció 27% en dos años en Santiago

logotipo de Pulso Pulso 01-09-2016 Daniel Fajardo Cabello

El sector poniente de Santiago es una de las áreas que reúne la mayor cantidad de parques industriales de reciente entrega, donde uno de los más consolidados es ENEA. Esta es una de las principales conclusiones del estudio “Reporte del Mercado Industrial Ligero”, realizado por el área de investigación de JLL que muestra el desarrollo, disponibilidad y vacancia de parques industriales, bodegas y centros de distribución (CD) de Santiago, con datos actualizados al primer semestre del año.

La investigación muestra que entre 2014 y 2016, el mercado ligero de CD y bodegas ha crecido un 27% en la Región Metropolitana, llegando actualmente a un stock total de 2.984.884 m2.

Este sector es fundamental para la actividad económica del país, especialmente si se considera que la Región Metropolitana es una de las más importantes en este aspecto, por su conectividad con puertos y cercanía al Paso Los Libertadores. De hecho, el informe especifica que una de las ventajas de ENEA es la cercanía con los puertos a través de la Ruta 68 (Valparaíso) y la 78 (San Antonio), además de encontrarse a 1 kilómetro del aeropuerto de Santiago y conectado con autopistas urbanas al distrito financiero.

Submercados. JLL divide el Mercado Industrial en cinco submercados: Norte, Norponiente, Poniente, Centro y Sur (ver mapa). Entre estos, el submercado Poniente es el que más ha crecido en los últimos dos años, con 34% de aumento. Hoy cuenta con 1.538.280 m2.

El Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS) que entró en vigencia a fines de 1994 y que estableció que todas las industrias instaladas en las comunas ubicadas en el interior del anillo creado por la Circunvalación Américo Vespucio, quedaban congeladas. Debido a lo anterior, se ha observado un mayor desarrollo de proyectos fuera de la circunvalación de Américo Vespucio, “Pero tradicionalmente los sectores industriales se habían desarrollado “a la medida” ubicados en sectores mixtos de la ciudad. Esto cambió hacia la periferia principalmente debido a modificaciones en las normativas de uso del suelo, su difícil accesibilidad y conectividad”, indica Felipe Acevedo, associate director de JLL Chile.

Con respecto al stock total de CD, el primer semestre de 2016 se mantuvo constante respecto del cierre 2015 con 689.711 m2 construidos. Sin embargo, el stock de bodegas creció un 9% por la entrega de 24.302 m2, correspondientes a dos proyectos en el submercado Norte y submercado Sur respectivamente, alcanzando un stock total de 2,29 millones de m2. En resumen, el mercado industrial ligero llegó a un total de 2,98 millones de m2 al cierre del primer semestre de 2016, considerando ambos segmentos y ambas clases.

Dentro de la muestra total de stock analizada dentro de Santiago, existen aproximadamente 9 CD y 46 bodegas. Un 90% de los CD corresponden a clase A mientras que el 72% de las Bodegas corresponden a Clase B.

Pero ¿qué características son las más deseadas por quienes arriendan o compran este tipo de proyectos?

Según el ejecutivo de JLL, lo que más se busca es una buena conectividad con los principales puertos y el aeropuerto. Además, los arrendatarios consideran relevante la cercanía a las zonas que necesitan abastecer. “También valoran complejos con alta seguridad y dependiendo del rubro del arrendatario, la factibilidad de almacenar cierto tipo de productos”, dice Acevedo.

Arriendos y vacancia. El informe de la consultora indica que las rentas pedidas en este mercado varían principalmente entre UF0,11 y UF0,14 por m2. Estas rentas no incluyen gastos comunes, los que generalmente equivalen a un 10% del valor de la renta mensual. No obstante, en este semestre se observó un peak de rentas entre UF 0,09 - 0,23 (UF 3,54 - 9,06) /m2, diferencias fundamentadas en gran medida, por la cantidad de metros cuadrados arrendados(a mayor cantidad de metros cuadrados arrendados, menor es el valor).

Con respecto a la vacancia, durante el primer semestre de 2016, ésta se situó en 9,7% en términos generales, observándose un aumento de 7,1% respecto al periodo anterior. Esto se traduce en cerca de 290.000 m2 disponibles. “Este aumento podría explicarse principalmente por la entrega de cerca de 25.000 m2 que ingresan vacantes al mercado, sumado a una importante liberación de metros cuadrados en proyectos ya consolidados”, comenta Felipe Acevedo. 

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