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Sobre el IVA en los inmuebles

logotipo de Pulso Pulso 26-10-2016

A partir del 1 de enero del presente año, se grava con IVA la venta de bienes inmuebles efectuada por vendedores habituales. Esta modificación ha generado enormes cambios en la actividad inmobiliaria, por lo que para evitar actuar precipitadamente y comprar por temor a no encontrar viviendas exentas de IVA, vale la pena conocer sus verdaderos alcances.

Cuando nació nuestra ley del IVA, sólo se encontraban gravados con el mencionado impuesto los contratos de especialidades y los de construcción por administración, esto es, aquellos en que los materiales son suministrados por el mandante, y por lo tanto son considerados como servicios. No estaban gravados los contratos generales de construcción por suma alzada, esto es, los considerados como venta debido a que los materiales son proporcionados por la constructora. Fue en el año 1987 que se incorporó la actividad de la construcción al IVA, al gravarse la venta de inmuebles realizada por empresas constructoras, cuando el inmueble hubiera sido total o parcialmente construido por aquellas. De esta manera se buscó incorporar la actividad de la construcción a la cadena del IVA y de esa forma lograr la formalización de un sector que presentaba altas tasas de evasión.

No obstante lo anterior, la gran mayoría de las ventas de inmuebles efectuadas a consumidores finales, al ser realizadas por empresas inmobiliarias y no por constructoras quedaban sin ser afectas, ya que no se cumplía el requisito de ser construidas en todo o en parte por el vendedor. Se tornó habitual que un mismo grupo empresarial tuviera una empresa constructora y una inmobiliaria; la primera construía y la segunda vendía. Esta situación cambió con la entrada en vigencia de la Ley 20.780 de 2014 sobre Reforma Tributaria, que simplificó el hecho gravado, señalando que está afecta con el mencionado impuesto la venta de bienes muebles e inmuebles efectuada por un vendedor habitual.

Para aminorar el impacto de este cambio se estableció una serie de excepciones. Así, por ejemplo, no está afecta a este impuesto la venta de bienes inmuebles cuando el proyecto haya obtenido permiso de edificación con anterioridad al 1 de enero de 2016 y la venta definitiva se realice antes del 1 de enero de 2017. Como este plazo resultaba difícil de cumplir por las constructoras, la Ley 20.899, de febrero de 2016, estableció otra excepción, ya que tampoco se grava cuando habiendo obtenido el mencionado permiso de edificación, se haya ingresado la solicitud de recepción de obras antes del 1 de enero de 2017, sin importar en este caso cuándo se firme el contrato de compraventa definitivo.

Cabe indicar que, por otra parte, al afectarse la venta efectuada por vendedores habituales, a la gran mayoría de las compraventas de viviendas usadas no se aplicará este impuesto, siendo, por tanto, otra atractiva forma de inversión.

También resulta importante destacar que la ley excluyó expresamente del IVA la venta de terrenos, estableciendo una fórmula para rebajar de la base imponible el valor de este, cuando esté incluido en el precio de compraventa.

Por lo anterior, es probable que por algún tiempo más todavía sea posible adquirir viviendas nuevas que no estén gravadas con IVA; el mercado de viviendas usadas pudiera resultar mucho más atractivo en el futuro; y que la compraventa de terrenos no sea afectada por cambios impositivos, que acrecienten los efectos de la demanda ya producidos. La recomendación si quiere invertir es, en consecuencia, mirar con tranquilidad y no tomar decisiones apresuradas.

*El autor es director ejecutivo Centro de Estudios Tributarios Universidad de Chile.

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