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¿Es buen momento para invertir en fondos inmobiliarios?

DineroDinero 04/09/2015
© Dinero

En momentos en que muchas personas buscan alternativas confiables para que su dinero crezca, las inversiones inmobiliarias aparecen como una opción, además de atractiva, rentable y segura, pues se trata de bienes que siempre están a la vista y son tangibles.

Siempre se ha dicho que invertir en finca raíz es un buen negocio; pero, según los expertos, la clave está en mantenerse informado sobre las tendencias del mercado para saber en qué activos, dónde y en qué etapa de los proyectos involucrar los recursos.

Uno de los vehículos para realizar este tipo de inversión son los fondos inmobiliarios, que administran los recursos de sus inversionistas para adquirir portafolios de bienes raíces sobre los cuales se puede generar una rentabilidad por arrendamientos y por valorización de los activos.

Resulta tan apetecido este negocio, que en los últimos meses grandes jugadores decidieron apostarle. Argos y Conconcreto, por ejemplo, constituyeron un fondo con un portafolio de activos por $1,9 billones, fruto del aporte de las dos empresas. En etapa de obra y licenciamiento los activos suman $850.000 millones, entre centros comerciales y oficinas.

La textilera Fabricato también anunció recientemente su ingreso a esta actividad, al igual que lo hará Empresas Públicas de Medellín (EPM), que está ultimando la estrategia bajo la cual entrará a formar parte del mismo.

Datos de la Asociación de Fiduciarias de Colombia indican que solo en fiducias inmobiliarias representadas en preventa, administración y pagos y fiducia de tesorería, el monto de activos administrados por estas entidades a 30 de junio asciende a $37 billones, con un crecimiento de 31,7% anual y de 17% en lo corrido del presente año. Esta cifra representa 11% del total de activos administrados por el sector fiduciario, que asciende a $338 billones.

Sin embargo, las fiducias inmobiliarias no son el único vehículo de inversión para quienes deseen destinar sus recursos a la compra de un producto inmobiliario, ya sea comercial, de oficinas o vivienda. Los Fondos de Inversión Colectiva (FIC) son otra alternativa, ofrecidos por comisionistas de bolsa y por fiduciarias. Estas últimas manejan activos en FIC inmobiliarios por $263.000 millones.

Los fondos de capital privado, por su parte, administran $6 billones, de los cuales $1,4 billones corresponden a fondos inmobiliarios, indican los datos suministrados por Asofiduciarias, mientras un estudio de la Asociación Colombiana de Fondos de Capital Privado (Colcapital) señala que 42% de las inversiones de capital privado están en activos inmobiliarios.

La presidente de Asofiduciarias, Stella Villegas, explica que el negocio inmobiliario continúa en crecimiento a pesar de la coyuntura económica que vive el país y no visualiza que pueda registrarse una sobreoferta.

Credicorp, por ejemplo, ha invertido $700.000 millones en inmuebles comerciales y tiene un segundo fondo que es de vivienda, en el cual ha invertido $40.000 millones. Andrés Pacheco, gerente de fondos inmobiliarios para Perú y Colombia, precisa que el fondo de renta tiene 75 contratos de arrendamiento y contratos a largo plazo, principalmente en Bogotá y Medellín.

Según Sandra Forero, presidente de Camacol, los fondos inmobiliarios permiten realizar las inversiones con un agente especializado que controla los riesgos e invierte cuando considera que es rentable. Se trata de entidades que tienen elementos de juicio para identificar los riesgos, a la vez que permite a los inversionistas de pequeña capacidad llegar a grandes proyectos.

En general el buen momento de estos fondos obedece en gran parte a la posibilidad de realizar contratos de largo plazo a que la gente no está muy endeudada y a que los fundamentales de la finca raíz en Colombia han sido positivos, además de que hay una clase media importante.

No obstante, es necesario tener en cuenta el movimiento del mercado. Algunos analistas consideran que, dada la desaceleración de la economía, podría darse una sobreoferta de inmuebles que golpearía los márgenes. Además, durante muchos años los activos inmobiliarios han venido ganando valorización año a año, pero en esta coyuntura podría aplanarse esa curva. La recomendación pasa por varios escenarios: proyectos a la medida con arrendamientos a largo plazo para clientes específicos, desarrollos específicos en capitales como Barranquilla, Medellín y Cali, al igual que en ciudades que vienen en pleno crecimiento –como Bucaramanga e Ibagué– donde a juicio de algunos están las mayores oportunidades.

¿Qué son los fondos inmobiliarios?

Son un vehículo creado para canalizar inversión en bienes raíces, y se pueden entender como un conector entre el mercado de capitales (dinero) y el de finca raíz (propiedades). Estos fondos pueden ser de capital privado o colectivo.

¿En qué tipo de bienes invierten?

Los fondos de inversión inmobiliaria compran, operan, administran y venden bienes raíces como edificios comerciales o habitacionales, bodegas industriales y oficinas, entre otros.

Tiempo de inversión

Teniendo en cuenta que la inversión no se hace en un producto líquido, se debe estar dispuesto a invertir a mediano y largo plazo, pues estos activos no se venden tan rápido como los bonos o las acciones.

¿Qué beneficios tienen?

Uno de los grandes beneficios es que este tipo de fondos tiene acceso a información y negocios que no tendría un inversionista individual. Además, cuentan con mayor poder de negociación.

Estos fondos invierten en una amplia gama de bienes raíces, lo que se traduce en un portafolio diversificado que genera altos rendimientos con baja volatilidad.

A elegir bien

Si bien los ladrillos son una inversión que no desaparece de la noche a la mañana y que con el tiempo siempre se valorizan, hay que tener cuidado a la hora de invertir en finca raíz para evitar escoger inmuebles en donde hay mucha oferta o en donde los precios están inflados. Estas son las recomendaciones del presidente de Fedelonjas, César Llano:

Donde sí

· En Cali por su potencial de desarrollo hacia el Pacífico, el cual se beneficia con los tratados de libre comercio y la construcción de infraestructura.

· Bucaramanga e Ibagué, ciudades en donde los precios están al alza.

· Comprar vivienda para arrendar en estratos 1 al 4, pues en ese segmento la demanda supera la oferta.

· Centros comerciales en ciudades intermedias, no solo por sus almacenes y marcas, sino por su oferta de servicios y entretenimiento a una clase media que antes no tenía dónde divertirse.

Donde no

. En el estrato 6 de Bogotá, pues la oferta supera la demanda y los precios están muy altos

· Prudencia con las oficinas, dado que hay sobreoferta de amplios espacios para multinacionales, pero estas llegan menos al país. Faltan oficinas para empresas pequeñas de servicios y profesionales independientes.

· En Villavicencio, donde había muchos proyectos, pero se afectó por la crisis petrolera.

Así funcionan

Fondos de inversión colectiva de mejor desempeño

A 26 de agosto, rentabilidad año corrido

Credicorp Inmoval - 8,02%

Creado en 2009, este fondo tiene hoy un portafolio valorado en $619.413 millones. La inversión inicial era de $14 millones por persona.

Fiduciaria de Occidente Occidecol 1 - 1,55%

El valor de sus activos alcanza $95.722 milones. Inició operaciones en 2011.

BTG Pactual Rentas Inmobiliarias

Con un portafolio actual de $199.774 millones, este fondo está en pleno crecimiento, pues arrancó sus operaciones en 2014.

La información de los fondos de inversión colectiva es recopilada a diario por Carteras Colectivas.co

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