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Claves para aprovechar las mensualidades percibidas por alquilar su vivienda

Finanzas.com Finanzas.com 02/06/2014 finanzas.com
Piso de alquiler // Piso de alquiler © Reuters Piso de alquiler // Piso de alquiler Piso de alquiler // Piso de alquiler © Reuters Piso de alquiler // Piso de alquiler

Los alquileres siguen de moda: cada vez más ciudadanos optan por esta fórmula de residencia; y por cada mes que pasa, los precios caen con menos fuerza. En el primer trimestre de este año, apenas se redujeron un suave 0,3%. Los propietarios de inmuebles arrendados van encontrando un mercado que gana adeptos. Y cuentan con una legislación tributaria que les beneficia, si saben aprovechar las oportunidades que les ofrece el Impuesto de la Renta (IRPF). Son varios los factores que influyen en la «declaración del arrendador» y que determinan lo que podría ser un buen resultado al liquidar este tributo. Veamos cuáles son las claves de estos apartados del Programa PADRE de la Renta.

Qué es «alquiler». Marta González, directora del Gabinete de Estudios de la Asociación de Asesores Fiscales (Aedaf), recuerda que «los ingresos por arrendamientos de inmuebles, ya se trate de urbanos, rústicos o destinados a vivienda habitual, vacaciones o locales, tienen la consideración de rendimientos del capital inmobiliario». Por tanto, forman parte de la base imponible general y tributan al tipo marginal del contribuyente (hasta el 52% en el tramo estatal). No se asuste, porque en muy pocos casos tendrá que tributar por ese gravamen tan elevado, si completa correctamente su IRPF.

Actividades económicas. Una duda que surge entre los propietarios de inmuebles alquilados está relacionada con el régimen fiscal que se les aplica. Marta González recuerda que, si se dan determinadas circunstancias, «los ingresos por arrendamientos pueden ser considerados como actividad económica». Para ello, es necesario «que para el desarrollo de la actividad se cuente con un local exclusivamente destinado a llevar a cabo la gestión de la misma»; y que «para el desempeño de la actividad se tenga, al menos, una persona empleada a jornada completa». En cualquier caso, hay que tener en cuenta que «aun cumpliendo con estos requisitos, podría entenderse que no existe actividad económica si la carga de trabajo que genera la actividad no justifica su tenencia», aclara Luis del Amo, secretario general de REAF. Y lo hace acudiendo a una resolución (25 de mayo de 2013) del Tribunal Económico Administrativo Central (TEAC).

Gastos deducibles. Es la partida que puede hacer las delicias de cualquier contribuyente que reciba dinero mensual por alquileres de sus inmuebles. A los ingresos íntegros percibidos durante 2013 deberá restarle alguno o todos de los siguientes gastos, siempre que cumpla con los requisitos legales. Y aquí es donde puede encontrar problemas. En principio, se consideran gastos deducibles los intereses y gastos de financiación, como los de los préstamos hipotecarios o personales. También se incluyen aquí los gastos de reparación y conservación relacionados con la vivienda arrendada. «En cualquier caso, el exceso sobre el límite de los ingresos íntegros puede deducirse en los cuatro ejercicios siguientes», recuerdan desde el REAF.

Entre los gastos de reparación y conservación se incluyen los de elementos e instalaciones que tenía el inmueble. Es necesario distinguirlos de los de ampliación y mejora, que no son deducibles en el año, sino durante la vida útil a través de la amortización. Marta González pone un ejemplo: «Son deducibles los gastos de pintura, revoco de paredes o arreglo de instalaciones». Pero no lo son «los que afecten a la modificación de la estructura, configuración o modificación de la superficie habitables de la finca», indica esta experta. Por otra parte, también se deducen los gastos por tributos (impuestos y recargos no estatales, como el IBI o la tasa de basuras); los servicios personales (gastos de comunidad, vigilancia, portería o jardinería); los jurídicos (gastos de abogados derivados de contratos o los de defensa de carácter jurídico); los seguros (primas por responsabilidad civil, incendios, etc.); y los servicios y suministros (agua, gas, etc).

Mensualidades impagadas. Uno de los problemas (y los temores) a los que se enfrentan los propietarios de viviendas alquiladas es la posibilidad de que los inquilinos dejen de abonarles las mensualidades pactadas por contrato. Para este tipo de casos, también es posible deducirse los fiscalmente denominados como «saldos de dudoso cobro». En principio «para la deducción de impagados, tienen que haber transcurrido seis meses entre la primera gestión del cobro y el 31 de diciembre de 2013, o que el arrendatario haya entrado en concurso de acreedores», explica Luis del Amo. Si el propietario llega a cobrar alguna mensualidad por la que se hubiera deducido el «saldo de dudoso cobro», se computará como ingreso en el ejercicio en el que la haya recibido. Y si no se incluye en el año del impago como deducción, después sólo será posible solicitar la rectificación del IRPF del ejercicio en el que produjeron los impagos.

Amortización. También es posible deducirse la amortización del inmueble y los enseres que contenga. El importe de esta amortización es del 3% del valor de la edificación (el suelo no se amortiza), sobre el mayor valor, entre el de adquisición o el catastral.

Rendimiento neto. Una vez determinados los ingresos, la vía por la que tributan y los gastos deducibles, el contribuyente obtendrá el rendimiento neto del alquiler. En este paso, también es posible aplicarse otro beneficio fiscal de calado. En principio, «ese rendimiento puede reducirse en un 40% cuando se haya generado en más de dos años, como los importes obtenidos por el contrato o cesión de un contrato de arrendamiento de un local de negocio», explica Marta González. Por otra parte, si lo que obtuvo fueron ingresos mensuales en un año (es el caso más habitual), se puede aplicar una reducción generalizada del 60%. Y, más aún, si sus inquilinos tienen entre 18 y 30 años y unos rendimientos netos del trabajo o de actividades económicas en el periodo impositivo superiores al IPREM (7.455 euros anuales, para el año 2013), la reducción que se puede aplicar alcanza el 100% del rendimiento neto. Es decir, que no tendría que tributar por estos ingresos de alquileres, al menos en esta ocasión.

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