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Clemente descarta el salto exterior de Merlin: "Al inversor ahora no le hace gracia un grupo transnacional"

Logotipo de Bolsamanía Bolsamanía 24/01/2017 Rubén J. Lapetra

En apenas 1.000 días, la inmobiliaria Merlin Properties ha pasado de la nada al todo; de cero y ninguna propiedad a 5.000 millones de euros de valor en bolsa, 9.600 millones en activos y unas rentas brutas de 450 millones anuales. Ismael Clemente, cofundador de la compañía y actual consejero delegado, cuenta en conversación con 'Bolsamanía' algunas de las claves de la inmobiliaria que se ha hecho con la Torre PwC de Madrid, la emblemática Agbar (Torres Glories) en Barcelona, la histórica Metrovacesa o Testa, la filial de Sacyr Vallehermoso.

Digamos que ahora Merlin es una compañía mucho más hecha y terminada. Es un producto más redondo en el sentido de que tiene un equilibrio entre los diferentes elementos patrimoniales como oficinas, centros comerciales, etcétera. De hecho, si miras la presentación con la que íbamos a los inversores en junio de 2014, estamos muy cerca de los porcentajes de ingresos que preveíamos: un 48% de oficinas, entre el 20% y 25% de comercio de calle, un 25% en centros comerciales y alrededor del 12% en logística”, cuenta Clemente en referencia a la actual estructura de ingresos del grupo.

También ha cambiado radicalmente el perfil de socios que respalda Merlin. En junio de 2014 comenzaron su andadura con el único respaldo de 1.000 accionistas y varios ‘hedge funds'; ahora han pasado a tener a los dos mayores bancos españoles (Santander y BBVA) como socios y más de 10.000 accionistas, un 20% más que cuando la última Junta de Accionistas en 2015. “Tenemos un accionariado de calidad suprema y con vocación de permanencia. No hay rivalidad entre ellos [los bancos]: la crisis les ha enseñado a cooperar en el terreno inmobiliario”, señala Clemente.

La nueva dimensión hace pensar que la mayor inmobiliaria española pueda dar el salto internacional aprovechando sus crecientes capacidades, pero el directivo descarta que Merlin vaya a cruzar las fronteras de la península ibérica para participar en operaciones en el exterior. “De momento, no podemos porque el inversor no lo pide y no lo quiere. Hoy los inversores están treméndamente preocupados por los riesgos macro y políticos en algunos países. Ahora les hace muy poca gracia que una compañía sea transnacional porque tienes todos los países metidos en una misma cartera. El riesgo de potencial cambio de clima político en un país te puede contaminar toda la cartera y por eso [el inversor] prefiere estar expuesto país por país para poder ponerse corto o largo en función de los acontecimientos”, asevera el ejecutivo, que cuenta con más de dos décadas de experiencia en la inversión inmobiliaria.

En este sentido, Clemente no ve una oportunidad en el reciente escenario planteado en el Reino Unido tras el ‘Brexit'. Al contrario: “Ha habido una caída y corrección de valor brutal, pero lo único que refleja eso son las perspectivas de ese mercado”, opina. Solamente la libra esterlina se ha derrumbado un 11,4% en su cruce contra el euro y un 16,2% frente al dólar, provocando que muchos inversores internacionales se den la media vuelta y otros, como puede ser el caso de Merlin, ni se planteen entrar.

INGREDIENTES DE LA ‘PÓCIMA' MERLIN

Clemente, antes de Merlin, lideró durante varios años el fondo de inversión RREEF de Deutsche Bank, un vehículo que posteriormente se transformó en ARA (Alternative and Real Assets). Después de aquella etapa, que se cerró por la crisis, un grupo de profesionales montó su propia firma de asesoramiento inmobiliario Magic Real Estate. Aquella denominación marcó los inicios de Merlin, el famoso mago de la corte del Rey Arturo, gracias al bautismo que hizo una analista. El proyecto surgiría de la oportunidad de montar una socimi (sociedad de inversión inmobiliaria) y la necesidad de comprar Tree, una sociedad gestora de arrendamientos comerciales, en su mayoría, oficinas bancarias del BBVA, protagonista de las primeras operaciones lease & back (el propietario vende, pero se mantiene como inquilino) de la banca.

Menos de tres años después, Merlin es un gigante en el mapa inmobiliario español tras un ascenso meteórico. “Creo que hay que darle la importancia que tiene, no más. No hemos patentado la vacuna contra el cáncer ni nada por el estilo. No hemos cambiado ninguna tecnología. Lo que sí hemos hecho es perfeccionar la manera de hacer en un sector después de muchos años. Esta compañía destaca y es excelente por el nivel de precisión en la ejecución, que es buenísimo. Parece mentira que sea un factor diferencial, pero en España la gente del sector, en general, es poco técnica y por ello poco precisa. Por eso necesitan un montón de asesores que, al final, acaban ralentizando los procesos de integración y de compra de activos. Nosotros, desde siempre, hemos sido asesores y hemos realizado ese tipo de ejecuciones, por eso somos más rápidos”, arguye Clemente.

Otro de los secretos, en su opinión, es la austeridad en los costes y en la estructura del grupo. “Estamos entre las cinco compañías del sector con menores costes de estructura del mundo, con unos activos totales por empleado de 70 millones de euros frente a los 24 millones de media o 22 que hay en España”, asegura el consejero delegado de una empresa con una plantilla de 130 personas, que crecerá en los próximos meses. Merlin se encuentra en la recta final de la integración con Metrovacesa, adquisición por la que Santander, BBVA y Popular han pasado a tener algo más de un tercio del capital de la inmobiliaria del Ibex 35.

En menos de dos meses, los dos equipos se mudarán a una nueva ubicación al norte de Madrid, aunque lo harán de alquiler y no como propietarios pese a los cientos de edificios que pertenecen a la empresa. “Siguiendo nuestra filosofía de toda la vida será un edificio de la competencia para pagar renta todos los meses, calcular los gastos a euro a euro y para ver cómo se siente el inquilino cuando te paga a ti. Muchas veces acabas mal utilizando el espacio simplemente por el hecho de que es tuyo”, explica.

TIPOS Y COMPRA EXPRÉS DE RASCACIELOS

La rapidez en la compra y ejecución, a veces, también depende del vendedor. Para adquirir Testa se dirigieron varias veces a Sacyr con una oferta que inicialmente fue rechazada por la alternativa de una colocación en bolsa. Pero cuando la operación fracasó en 2015, la constructora fue quien les llamó para ponerles la inmobiliaria en bandeja por 1.800 millones. Con Metrovacesa sucedió tres cuartos de lo mismo, aunque su compra se alargó algo más en el tiempo. “Empezamos a hablar cuando quisimos comprar su cartera de centros comerciales, pero estuvimos año y medio de negociaciones y, cuando estaba todo listo para ir a los comités ejecutivos de la inmobiliaria y los bancos, sobrevinieron cambios y la operación quedó parada. Después fuimos a por su negocio residencial y nuestra exposición les convenció tanto que despertó la anterior operación. Al final, hablamos de hacerlo todo y plantear una fusión”, cuenta.

© Proporcionado por Bolsamanía

Desde hace algún tiempo les llaman cada vez que se va a poner un gran activo a la venta. La última gran operación ha sido la compra de la Torre Agbar (Glories) en Barcelona por 142 millones. “Ha sido rapidísima, en menos de un mes. Todo el mundo pensaba que iba a a ser un hotel y que el activo estaba vendido, pero ni una cosa ni la otra”. Uno de los focos de Merlin para 2017 es el ajuste con bisturí de su actual cartera -para evitar bajar de la actual rentabilidad promedio del 6% que tienen sus activos en renta- con dos grandes incertidumbres. La primera es la llegada de Donald Trump a la presidencia de EEUU y, la segunda, las previsibles alzas de tipos de interés. A nosotros nos afecta bastante poco, pero a largo plazo lo hará positivamente".

Clemente lo explica: "En primer lugar, tenemos nuestra deuda cubierta al 92%, es decir, tenemos un coste constante y estamos a punto de repagar la parte de que está en variable. Por otro lado, si suben los tipos es porque hay inflación y ese repunte tiene un efecto mucho mayor sobre nuestra cuenta de resultados que en el servicio de la deuda”, cuenta Clemente en referencia a que la mayoría de contratos de arrendamientos están vinculados al IPC y, por tanto, se revisan al alza. “La siguiente gran compra llegará en el próximo ciclo. Ahora mismo estamos a mitad del ciclo, en subida de rentas, y creemos que durará dos o tres años más”. Se trata de una recuperación que comenzó en el verano de 2014 y que todavía dará algunos coletazos más, aunque Clemente advierte: “La globalización ha acortado los ciclos: si todos los inversores quieren estar en el mismo sitio se acaban ‘quemando' los activos y periodos de inversión que deberían durar diez o quince años en mercados emergentes se quedan en tres o cuatro”.

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