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España, destino de la hostelería de lujo

EL PAÍS EL PAÍS 08/06/2014 Carmen Sánchez-Silva

Madrid y Barcelona están de moda entre las cadenas hoteleras internacionales de lujo, que no quieren perder la oportunidad de hacerse un hueco en las primeras ciudades del tercer destino turístico mundial (el segundo por volumen de ingresos). Esta semana ha sido el grupo inmobiliario chino Dalian Wanda quien ha entrado en España mediante la compra del conocido edificio España, de la céntrica plaza de España de Madrid. Renville Invest, filial del conglomerado asiático, ha pagado 265 millones de euros al Grupo Santander por este inmueble en el que alojará uno de los hoteles Wanda, que formarán parte de la estrategia de expansión internacional que ha diseñado la cadena hotelera, con 52 establecimientos de lujo en China y cuyas pretensiones es que sean 96 en el mundo en 2015.

Esta es una de las múltiples operaciones que se están fraguando actualmente en el mercado hotelero español, donde están en venta establecimientos tan emblemáticos como el hotel Ritz de Madrid, aprovechando la llegada de capital extranjero al país, que se ha convertido en uno de sus principales objetivos de inversión inmobiliaria. Los fondos internacionales buscan sacar partido del descenso de los precios de los activos, que han bajado del orden del 30% durante la crisis, según Pablo Hurtado, socio de Deloitte, y donde las grandes cadenas hoteleras de lujo quieren entrar desde hace años debido a la importancia de España como destino turístico mundial.

Los fondos extranjeros están interesados por comprar en España

Según el socio director de Magma Hospitality Consult, Bruno Hallé, “atravesamos la tormenta perfecta. Es decir, hay inmuebles muy atractivos en el mercado, y el inversor se ha vuelto más flexible, ya no es el habitual rentista puro y duro, sino que entiende los contratos de gestión o de franquicia, que son los que quieren las grandes cadenas hoteleras internacionales”. Coré Martín, director de desarrollo de una de ellas, de Starwood, está de acuerdo con Hallé. Y señala que también los hoteleros “somos más flexibles en las negociaciones que antes. Buscamos fórmulas que ayuden a los propietarios de los establecimientos, como, por ejemplo, que en vez de cumplir los estándares de la marca al 100% en el momento de la inauguración, sea al 80%; hacemos escalados en nuestros honorarios, o proporcionamos key money...”.

La llegada de la cadena Four Seasons a Madrid, que se instalará en el complejo Canalejas que OHL ha comprado (también al Grupo Santander), y, probablemente, en Barcelona, en la antigua sede del Deutsche Bank, ha disparado el interés de sus competidores por el mercado nacional. “Hay mucha actividad desde que se conoció la entrada de Four Seasons en España. El hecho de que suene en el mundo que una marca tan relevante como esta se instala en Madrid le da representatividad internacional a la ciudad”, indica Coré Martín, cuya cadena está viendo proyectos (fundamentalmente, conversiones de edificios) para expandir sus nueve marcas en territorio nacional. En el segmento de lujo, como la mayoría de sus competidores, busca Madrid, Barcelona, Costa del Sol (donde Westin ha dejado de gestionar La Quinta), Baleares y Canarias, los destinos de mayor afluencia de turistas extranjeros.

Traen a las grandes marcas mundiales que llevan tiempo buscando instalarse

Junto a Four Seasons, en Barcelona, Hyatt (que perdió la gestión del hotel Villamagna de Madrid y también busca un establecimiento emblemático en la capital) está negociando situar uno de sus lujosos hoteles en la Torre Agbar. “Barcelona es un mercado mucho más activo que Madrid”, explica Bruno Hallé, que destaca también las próximas aperturas de los hoteles Six Senses en la calle de Pau Claris, o la del club privado Soho House en la plaza Duc de Medinaceli. “Barcelona se ha convertido en un gran destino turístico, también en verano, cosa que no ocurre en Madrid. Además, tiene más desarrollado el segmento hotelero de lujo. Han llegado y seguirán llegando más cadenas internacionales de renombre”, indica Enrique Ortiz, vicepresidente para la región EMEA de Meliá Hotels International. Los precios de los hoteles continúan subiendo, como en los últimos dos años, del orden de un 3% o un 4% en lo que va de año, continúa el ejecutivo.

Hilton es otra de las cadenas hoteleras interesadas en expandir sus redes en España en el segmento de mayor poder adquisitivo. De hecho, la compañía acaba de lanzar una nueva marca de lujo, Curio, que pretende colocar en edificios de carácter histórico, explica Carlos Miró, director de expansión de la compañía, a través de contratos de gestión o franquicia. “Queremos crecer en este segmento, donde contamos con dos marcas, Waldorf Astoria y Conrad, pero donde conseguir la financiación es complicado, y, además, es muy cara. Lanzamos esta marca que nos abre muchas puertas con vistas a la expansión, porque los estándares de Waldorf, por ejemplo, con habitaciones de 40 metros cuadrados de superficie, nos dificultan los proyectos”, asegura.

Hilton ha presentado propuesta para hacerse con el hotel Ritz de Madrid, que probablemente se lleve Marriott por unos 130 millones de euros. También está a la expectativa de conocer si recibe la gestión del hotel Miguel Ángel de Madrid (a la que ha optado), o si, finalmente, el Villamagna o el Palace de Barcelona van a cambiar de propietario y/o empresa hotelera gestora, como se rumorea en el mercado.

Mandarin Oriental Hotel Group, tras situarse en la capital catalana, busca emplazamiento en Madrid, igual que Hyatt o Marriot (también en Mallorca) o la marca Sofitel, de Accor, indica Luis Arsuaga, responsable del segmento hotelero en la consultora JLL.

“Con la mejora macroeconómica de España y el sector turístico en niveles récord se ha renovado el interés de los inversores y de los hoteleros por nuestro país”, señala Pablo Hurtado. “Los inversores”, continúa, “grandes fondos de Oriente Medio, anglosajones o family offices españoles y latinoamericanos, llegan a acuerdos con las primeras marcas hoteleras mundiales, a las que piden rentabilidades anuales de entre el 6,5% y el 7%, si bien las enseñas ofrecen entre el 3,5% y el 4,5% y un porcentaje variable, además, sobre los resultados obtenidos, o bien el 100% variable con un retorno garantizado del 4% o 5%”.

Según el informe publicado esta semana por Magma Hospitality, “existe un mix muy equilibrado entre los hoteles en propiedad (30%), en alquiler (30%) y en gestión (25%). La franquicia en 2013 ha supuesto el 15% de las operaciones cerradas y ha sido la de mayor crecimiento.

El coste de las obras

El mercado turístico de Madrid mejora, confirman los expertos consultados, después de varios años de decadencia. La ocupación en el segmento de lujo sube entre el 2% y el 5%, indica Enrique Ortiz, de Meliá Hotels. Según las previsiones de estos especialistas, la llegada de Four Seasons ayudará a que los precios hoteleros suban. Pero habrá que esperar al menos hasta 2017.

“Actualmente, los hoteles de lujo somos los que podemos tirar del precio de los hoteles intermedios. Nuestro hotel Palace, el Ritz, el Villamagna o el Intercontinental. Todos estamos ya con ocupaciones por encima de las del año pasado, porque nuestro cliente es más fiel y cuenta con un poder adquisitivo más alto que en el resto de segmentos”, indica Coré Martín, de Starwood. La mayor compañía de hoteles de lujo del mundo, indica, este año pretende cerrar varias operaciones en este mercado en territorio nacional con las marcas W Hotels, Meridien o The Luxury Collection en Madrid, y con esta última en Barcelona. 

La mayoría de las operaciones que estudian las hoteleras internacionales tienen que ver con la reconversión de edificios, algo que suele requerir importantes inversiones. Según Martín, para los hoteles de cinco estrellas, el montante necesario para las obras puede partir de 200.000 o 250.000 euros por habitación, y si la categoría es superior, parte de 300.000 euros por habitación, pero puede llegar hasta el millón.

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