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Immobilier : et si on supprimait la caution locative ?

logo de Capital Capital 11/02/2019 Henry Buzy-Cazaux

Afin de fluidifier le marché locatif, Henry Buzy-Cazaux, président fondateur de l’Institut du Management des Services Immobiliers, propose de rendre l’assurance contre les impayés de loyers obligatoire pour les bailleurs et de supprimer en échange la possibilité de recourir à la caution, mécanisme "injuste et visqueux".

Immobilier : et si on supprimait la caution locative ? © Caiaimage / Paul Bradbury / Getty images Immobilier : et si on supprimait la caution locative ?

Le député Mickaël travaille. Il a reçu du Premier ministre par décret spécial la mission de réfléchir à améliorer l’accès au marché locatif pour les candidats locataires et de sécuriser les revenus des propriétaires investisseurs. Il faut ajouter que l’intuition du gouvernement consiste à croire que professionnaliser les locations et la gestion des logements est souhaitable : à ce jour, une location sur deux seulement se fait par l’intermédiaire d’un agent immobilier et un tiers seulement du parc locatif est dans les mains des administrateurs de biens. Or, on sait d’expérience que les particuliers sont dans l’approximation -en tout cas plus que les professionnels... -, tant pour fixer le niveau des loyers que pour choisir les locataires, roulant entre le laxisme et des exigences excessives quand elles ne sont pas illicites.

Ce qui est intéressant dans cette affaire, c’est qu’on en revient à une réflexion que d’autres gouvernements avant celui d’Édouard Philippe avaient menée sans jamais aboutir à une solution viable : garantie universelle des loyers (GUL), couverture logement universelle (CLU), peu importe le nom, en tout cas on sent bien que la question d’organiser un marché locatif équilibré et heureux reste entière. On sait aussi que le sujet est très vite idéologique : l’État doit-il agir seul ou entrer dans une logique une logique gagnant -gagnant vis-à-vis de la communauté des assureurs en créant un produit issu d’un partenariat public-privé ? Doit-il impliquer les gestionnaires au point de leur faire porter la responsabilité entière d’ouvrir le choix des locataires et d’assurer le versement des loyers ?

Une chose est sûre : le marché locatif français n’est pas moderne. Il est dépendant de mécanismes de gestion du risque archaïques, qu’il s’agisse des critères de sélection des locataires - CDI, ayant par le passé acquitté leur loyer régulièrement - ou des dispositifs assurantiels existants, les deux étant évidemment corolaires. Dans la série des dispositifs existants, le plus éculé de tous et le plus dangereux est celui de la caution personne physique. De quoi s’agit-il ? Un candidat locataire dont la solvabilité semble fragile au bailleur ou à son mandataire sollicite un tiers, qui vient se porter caution du paiement du loyer pour le cas où le locataire viendrait à ne plus assumer ses obligations. Les critères de solvabilité sont à la discrétion du bailleur ou de son gestionnaire, mais ils sont souvent au moins aussi exigeants que ceux qui pèsent sur le locataire. En somme, on est dans la tautologie : on ne prête qu’aux riches. Madame Boutin, dans la loi MOLLE - bien nommée à cet égard - a repensé le recours à la caution, en le rendant exclusif d’un assurance contre les impayés de loyer. Elle a ouvert une brèche sans aller au bout de l’exercice : il faut rendre l’assurance contre les impayés de loyers obligatoire pour les bailleurs et supprimer la possibilité de recourir à la caution, mécanisme injuste et visqueux.

Injuste d’abord : qui croyez-vous apte à se procurer la caution pour louer son logement ? La solidarité familiale, légion il y a trente ou quarante ans, n’existe plus : les familles sont éclatées, géographiquement et affectivement, et en outre les parents, caution naturelle des enfants, sont désormais le plus souvent moins solvables que ne le sont leurs enfants, bénéficiaires de retraites par répartition étiques - sans h -, éventuellement pensionnaires d’Ehpad et devant faire face à des frais considérables... quand ils ne sont pas déjà morts. L’époque est révolue où le tissu familial était resserré, et où il était facile de solliciter un père ou une mère ou un grand parent à bon compte. Il s’ajoute que la caution a été inventée quand le statut de locataire était un pis aller et que dès que possible les jeunes ménages accédaient à la propriété : ils ne le peuvent plus pour beaucoup d’entre-eux et se retrouvent locataires au cœur des villes à des âges mûrs, à devoir justifier d’une solvabilité de substitution, au prix d’efforts surhumains, pour des loyers importants correspondant à des appartements familiaux. Aujourd’hui, seuls ceux qui ont réseau, qui sont socialement forts, peuvent obtenir une caution digne de ce nom, répondant aux critères. La caution est humiliante.

Sans compter que la caution est infiniment mois protectrice qu’elle ne l’a été. D’abord, pas de fichier positif des cautions. En clair, nonobstant l’engagement pris par une personne caution d’un locataire de ne pas s’être engagée par ailleurs, on ne peut en aucun cas être assuré qu’elle n’a pas apporté sa caution à un autre locataire. On ne peut non plus être certain qu’un an, deux ans ou cinq ans après avoir signé elle est toujours aussi solvable qu’elle l’était. N’a-t-elle pas perdu son emploi ? Sa situation familiale n’a-t-elle pas évolué ? Sa cellule familiale n’a-t-elle pas éclaté ? On doit aussi reconnaître que l’autorité morale qu’une caution exerçait sur un locataire parent ou ami n’est plus la même : il y a vingt ans, un simple appel d’une personne qui s’était portée caution à son filleul suffisait à rétablir la situation et le débiteur payait... Cette autorité morale s’est délitée.

Quant aux cautions bancaires, foutaise : les établissements financiers vous apportent leur caution à la condition que vous séquestriez sur un compte spécial une année de loyer. Autant dire que les banques ne veulent pas couvrir le risque d’impayé de loyer et que ce territoire ne les intéresse pas, ce qui ne révèle pas chez elle une vision stratégique longue : le marché des locataires, futurs accédants, se conquiert là et elles ne l’ont d’évidence pas compris.

Les professionnels de la gestion, au motif que la caution est gratuite, sont restés attachés à elle alors que la solution de l’assurance, infiniment plus efficace, était à leur portée. Les bailleurs qui se passent de leurs services 

Le député Nogal, élu de la Haute-Garonne et vice-président de la Commission des affaires économiques de l’Assemblée Nationale, peut faire progresser magistralement le marché locatif d’un trait de plume, en effaçant la caution, réponse d’un autre temps à une problématique actuelle. Seule une solution assurantielle peut fluidifier les relations locatives. Il n’est que temps de le réaliser et de les tirer le l’archaïsme dans lequel elles s’engoncent, avec à la clé un cruel manque d’ouverture sociale et ce que Hegel eût nommé la reproduction du même, c’est à dire l’incapacité à poser le regard sur des réalités nouvelles. 


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