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Louer à son enfant ? Tout ce qu’il faut savoir

logo de BFM Business BFM Business 14/09/2018 Cédric BRACHET
Louer à son enfant ? Tout ce qu’il faut savoir © BFM Business Louer à son enfant ? Tout ce qu’il faut savoir

Si vous envisagez de réaliser un investissement immobilier pour loger votre enfant, vous vous posez certainement quelques questions. Comment faire en sorte que cet achat soit rentable, quel loyer faire payer ?

Et voilà, c’est la rentrée !  Votre enfant habite encore chez vous, mais à la rentrée prochaine, il part faire ses études. Vous avez toujours souhaité réaliser un investissement locatif et vous vous dites certainement que c’est le bon moment.

Vous pourriez faire d’une pierre, deux coups : permettre à votre enfant d’avoir un logement étudiant convenable à moindre coût et commencer à capitaliser sur cet investissement. Pour bien comprendre les impacts et estimer si l’investissement sera rentable, voici quelques points importants à prendre en compte.

A-ton le droit de faire payer un loyer dérisoire ?

Dans les faits, le montant des loyers sont fixés librement. Cependant il faut respecter les prix du marché. Si vous aviez envisagé de faire payer un tout petit loyer à votre enfant il va falloir revoir vos calculs.

Concrètement, l'administration fiscale tolère une certaine décote. On parle de 10% à 15% du loyer  et si vous allez au-delà vous risquez un redressement fiscal. On pourrait vous réclamer des payer des impôts sur des revenus...que vous n’aurez pas encaissés.

Afin d’avoir une idée des prix pratiqués, analysez les prix dans votre quartier, sur des types de biens équivalents.

L’ANIL (Agence Nationale de l’Information sur le Logement) informe clairement des modalités à respecter en fonction que votre logement se trouve en zone tendue ou pas.

Bail meublé ou non meublé ? Attention à la fiscalité sur vos loyers

Même si généralement les prix des loyers sont moins élevés en non meublé, il faut être extrêmement attentif à la fiscalité appliquée à vos revenus locatifs.

Notre astuce : Louez en meublé

Si vous louez un logement dans l’ancien ou dans le neuf (sans dispositif de défiscalisation) , préférez la location en meublé. Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) vous permettra de bénéficier d’abattements sur vos loyers et donc de ne pas (ou peu) payer d'impôts  sur vos revenus locatifs.

Loi Pinel : Peut-on louer et conserver ses avantages fiscaux ?

La bonne nouvelle, c’est que en matière de défiscalisation, la loi a changé. Avec la loi Pinel, il est maintenant possible de louer à des enfants ou des parents tout en conservant ses avantages fiscaux. Mais attention, il faut respecter les conditions de location :

  • Votre enfant majeur ne doit pas être rattaché à votre foyer fiscal
  • Votre locataire ne doit pas dépasser les plafonds de ressources
  • Vous devez limiter le montant de votre loyer en fonction de la zone d’éligibilité

N’oubliez-pas : Afin d’éviter le redressement fiscal, conservez une trace des paiements effectués chaque mois par votre enfant.

Logement occupé : comment résilier le bail de mon locataire ?

Si vous avez déjà réalisé un investissement locatif et que ce bien est occupé, pas de panique, vous pouvez le louer à votre enfant. Cependant, il vous faudra attendre la fin du bail pour pouvoir récupérer votre bien.

Notre conseil : anticipez !

Afin de pouvoir récupérer votre bien, vous devez donner congé à votre locataire dans les règles en lui signifiant la demande 6 mois avant la fin du bail par lettre recommandée avec accusé de réception ou même par acte d’huissier.

Donner congé à son locataire : quelques pièges à éviter

Pensez bien à préciser le motif du congés ainsi que les coordonnées du nouveau bénéficiaire (votre enfant en l'occurrence).

Vérifiez bien également que le congé est signifié à l’ensemble des personnes inscrites sur le bail. Le cas contraire, votre demande de congé ne sera pas valable. 

Mon enfant peut-il prétendre à aux APL ?

Si vous louez votre logement à votre descendant, il ne pourra pas prétendre aux aides au logement.

Vous l’aurez compris, acheter pour y loger son enfant peut être une bonne alternative à condition de prendre en compte certains points essentiels. Evaluez la rentabilité de votre investissement en évaluant l’ensemble des coûts directs et indirects. Faites l’exercice également sur le long terme, projetez-vous dans le temps : Que deviendra cet investissement lorsque votre enfant ne sera plus locataire du bien ? Sera-t-il facile à relouer ? Autant de questions à prendre en compte.


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