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Procedure esecutive immobiliari: tempi più brevi dopo la riforma

Logo idealista idealista 04/09/2018 floriana Liuni

Procedura esecutiva

© Gtres

Le recenti riforme che hanno coinvolto le procedure esecutive hanno avuto l’effetto di avvicinare il momento in cui i creditori sono rientrati delle proprie somme in sospeso. Lo dice un recente quaderno di Banca d’Italia che ha affrontato il tema, analizzando circa 600 mila procedure dal 2003 al 2018, transitate sul Portale dei Servizi Telematici del Ministero della Giustizia.

In cosa consiste, innanzitutto, il procedimento esecutivo giudiziario? L’espropriazione forzata di un immobile passa attraverso un processo giudiziario (detto di esecuzione) che consente al creditore il riconoscimento del proprio diritto a recuperare quanto prestato al debitore che, per una ragione o per l’altra, non ha restituito il dovuto. Il recupero del credito può avvenire attraverso la vendita forzata o l’assegnazione degli immobili di proprietà del debitore.

Le fasi della procedura esecutiva immobiliare

Le procedure esecutive immobiliari possono essere distinte in tre fasi:

1) la fase di prevendita, che comprende le attività con le quali il creditore chiede al tribunale la vendita del bene pignorato e ne ottiene la stima del valore attraverso apposite perizie. Sono poi incluse le attività di deposito dell’istanza di vendita e della documentazione ipocatastale, la fissazione e lo svolgimento della prima udienza.

2) la fase di vendita, che comprende la liquidazione vera e propria del bene e l’incasso della somma derivante. In questa fase sono comprese anche , la pubblicazione degli avvisi di vendita, l’organizzazione e la gestione delle visite dell’immobile, l’effettuazione degli esperimenti di vendita, e si conclude con l’emissione del decreto di trasferimento di proprietà da parte del giudice e col pagamento, appunto, delle somme pattuite.

3) la fase di post-vendita, in sui avviene la distribuzione del ricavato delle vendite ai creditori, al netto delle spese sostenute. In questa fase, infine, si depositano gli atti relativi al procedimento.

Le procedure esecutive immobiliari nel 2017

Ciò premesso, secondo il quaderno di Banca d’Italia nel 2017 il 36% delle procedure avviate si è concluso con l’aggiudicazione del bene. Tra le procedure non aggiudicate, invece, il 76% è terminato nella fase di pre-vendita (e oltre la metà di queste nella sotto-fase iniziale di avvio). A determinare l’estinzione anticipata delle procedure, in gran parte dei casi, sono gli accordi presi tra creditore e debitore a procedura già avviata: il 77% delle procedure estinte senza aggiudicazione, ad esempio, viene chiuso in seguito a eventi che segnalano la rinuncia da parte del creditore a proseguire il procedimento di vendita forzata. Nella restante quota di casi (il 23%) le procedure si estinguono sostanzialmente per motivi di natura procedurale (l’apertura di una procedura fallimentare a carico del debitore, la dichiarazione di “incompetenza” del tribunale, l’unificazione con altre procedure). Per quanto riguarda la durata media delle procedure, in media nel 2017 si parla di 45 mesi (3,7 anni circa). Distinguendo per esito della procedura, emerge che le procedure aggiudicate hanno in media una durata sensibilmente superiore (63 mesi, pari a 5,2 anni) rispetto a quelle non aggiudicate (3 anni).

Cosa prevede la riforma delle procedure esecutive immobiliari

Poiché si parla di durate molto lunghe, che possono avere riflessi sul sistema economico e finanziario ad esempio per quanto riguarda la gestione dei Non performing Loans, nel biennio 2015-16 sono stati varati alcuni provvedimenti legislativi con varie misure finalizzate a favorire una più efficace gestione dei crediti deteriorati. In particolare si sono ridotti i tempi delle procedure esecutive individuali e concorsuali (espropriazione forzata e fallimenti); si è favorito l’utilizzo degli strumenti di gestione delle imprese in crisi (accordi di ristrutturazione e concordati preventivi); si sono introdotti meccanismi stragiudiziali di recupero dei crediti e la creazione di infrastrutture di supporto al funzionamento delle procedure e alla gestione dei crediti deteriorati (ad esempio il portale delle vendite e il registro delle procedure esecutive, concorsuali).

Inoltre si sono ridotte le tempistiche dei processi. Ad esempio, si è ridotto da 90 a 45 giorni il tempo a disposizione del creditore per richiedere la vendita, il tempo a disposizione del creditore per il deposito dei documenti relativi all’immobile da 120 a 60 giorni, il tempo a disposizione del giudice per nominare l’esperto stimatore da 30 a 15 giorni, il tempo a disposizione del perito per depositare la relazione di stima del valore dell’immobile da 120 a 90 giorni.

Per quanto riguarda le modalità di svolgimento delle aste, la riforma prevede la possibilità per il giudice di consentire la vendita del bene anche a un prezzo inferiore (fino al 25%) a quello fissato nell’ordinanza di vendita (sulla base della valutazione del perito), mentre in precedenza l’aggiudicazione del bene poteva avvenire solo a un prezzo superiore al prezzo base di almeno il 20% .

Gli effetti della riforma

L’impatto di queste riforme è divenuto visibile con un certo ritardo: ad ogni modo, dall’analisi di Banca d’Italia, è emerso che la quota di procedure con durata complessiva della pre-vendita inferiore a un anno è passata, in seguito alla riforma, dal 10 al 19 per cento; quella con durata della pre-vendita inferiore a 18 mesi è passata dal 27 al 35 per cento, con trend di miglioramento visibili già nei mesi precedenti l’entrata in vigore delle disposizioni del d.l. 83/2015. La durata mediana stimata della fase pre-vendita risulta poi essersi ridotta di 3 mesi, ovvero dell’11% (da 27,5 a 24,5 mesi).

La quota di procedure, poi, per le quali la sotto-fase di avvio si è conclusa entro 6 mesi dall’apertura è passata, in seguito alla riforma, dal 25 al 44 per cento. Quanto alla fase di vendita, gli effetti della riduzione dei tempi appaiono più marcati. Prima delle nuove norme, infatti, solo l’8% delle procedure completava la fase di vendita entro un anno dal suo avvio; in seguito alla riforma, questa quota è aumentata al 21 per cento. Anche la quota di procedure con fase di vendita conclusa entro 18 mesi è aumentata dal 17% raggiungendo il 36 per cento. La stima della durata mediana della fase di vendita è diminuita, in seguito alla riforma, da 41,5 a 23,5 mesi, ovvero del 43 per cento.

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