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Prezzi case in aumento nel 2018. Mutui, arriva l'era del tasso variabile?

Logo idealista idealista 13/09/2018 floriana Liuni

compravendite case

© idealista/news

Riprende il mercato immobiliare, compravendite e prezzi in aumento. Mutui surroga in fisiologico calo dopo il boom degli ultimi anni e con tassi che già ora tendono ad aumentare. Canone concordato cresce come scelta d’affitto. Questa la fotografia del primo semestre 2018 in Italia secondo Tecnocasa. I commenti dei relatori ad idealista News sui dati illustrati durante la conferenza “Prezzi immobiliari in aumento nelle grandi città. Crescono i mutui per comprare casa”, tenutasi il 13 settembre presso la Casa degli artisti di Corso Garibaldi.

“La ripresa del mercato immobiliare era già visibile dal punto di vista dei volumi già dal 2014, e in particolare dallo scorso anno – spiega Fabiana Megliola, responsabile dell’Ufficio Studi di Tecnocasa, - ma nel primo semestre 2018 vediamo per la prima volta anche un aumento dei prezzi, almeno nelle grandi città. Tra quelle da noi considerate, abbiamo registrato un +0,9%. I capoluoghi di provincia chiudono invece con un calo nelle quotazioni dello 0,4% mentre gli hinterland delle grandi città cedono lo 0,7%. Ma già solo il segno positivo sulle grandi città è segno che qualcosa sta cambiando”.

A far segnare gli aumenti più sensibili dal 2016 sono Bologna, con un +11,4%, e Milano, con un +7,5%. Seguono il +4,7% di Firenze e il +3% di Verona. Le altre grandi città (Bari, Genova, Napoli, Palermo, Roma, Torino) mostrano invece quotazioni in calo negli ultimi due anni, con il massimo nel -11,9% di Genova. Se si guarda solo all’ultimo anno, rispetto al luglio 2017 Bari ha registrato un aumento delle quotazioni di mezzo punto percentuale, Napoli dell’1,3%, mentre Roma e Torino hanno visto una discesa di oltre il 2% e Genova di quasi il 4%. Stabili invece nell’anno i prezzi di Palermo.

“Su 20. 200 compravendite analizzate – spiega Piero Terranova dell’Ufficio Studi Tecnocasa – il  77% sono destinate alla prima casa, il 17,9% sono acquisti per investimento e il 5,9% per turismo. Per investimento, nel 2014 eravamo fermi al 16,3%; quindi l’aumento è davvero sensibile. Come tipologia acquistata dagli investitori prevale il bilocale (41,7%). A seguire il trilocale con un 31,9%. Chi invece compra per uso abitativo preferisce il trilocale con il 46,9% delle scelte”.

Motivazione acquisti primo semestre 2018

Motivazione acquisti primo semestre 2018 © idealista/news Motivazione acquisti primo semestre 2018 Quali sono i fattori che hanno influenzato questo andamento dei prezzi?

Risponde Megliola: “Non solo tra città e città, ma anche tra zona e zona, i comportamenti di acquisto che abbiamo riscontrato sono molto differenziati. I prezzi crescono, in generale, perché è aumentato l’interesse per l’acquisto, con una crescita della domanda ad uso “prima casa” spinta dai prezzi migliori e dalla maggiore accessibilità dei mutui residenziali. Ma vediamo anche un aumento delle richieste per investimento, una componente in crescita. Per investimento intendiamo – specifica Megliola – sia chi compra per affittare e mettere a reddito, come asset alternativo in cui sia chi acquista, ad esempio, per i propri figli ma finchè questi non occupano la casa utilizzano i locali in altro modo”.

Lato offerta – prosegue Megliola, - pur in presenza di molti immobili disponibili, si incomincia a registrare un calo della disponibilità di locali residenziali rispetto alla relativa domanda. Il che lascia meno tempo di riflettere sull’eventuale acquisto, e rende più brevi i tempi di permanenza sul mercato degli immobili: 134 giorni nelle grandi città, 157 nei capoluoghi di provincia e 164 nell’hinterland, 10  giorni in meno di permanenza sul mercato nelle grandi città in un anno. Nel pieno della crisi la riflessione era molto più lunga”.

Quanto incide, invece, il fattore qualità sull’acquisto?

“ Di sicuro la qualità dell’offerta incide sull’aumento dei prezzi – risponde la responsabile dell’Ufficio Studi. - Chi investe cerca preferibilmente buona qualità, una scelta che ha premiato durante la crisi, e a maggior ragione anche ora. Case poco luminose, su piani alti, rumorose, erano più penalizzate e venivano scelte solo in casi di estremo bisogno, e a prezzi molto bassi, oppure acquistati da investitori che avessero comunque in mente di ristrutturare. Oggi si può dire che ci sia un mercato per tutte le fasce di qualità, e per tutti i prezzi perché la vendita è diventata più facile”.

Com’è la situazione degli affitti?

“A livello nazionale – spiega Piero Terranova, - il 61,4% dei contratti avviene per scelta abitativa, quindi per esigenze economiche e familiari. A livello nazionale il 37,1% è destinato a lavoratori in trasferta e un 2,5% a studenti. Come tipologie contrattuali, il canone libero rimane il più usata con un 54,9% delle scelte, però il canone concordato continua a crescere. Nel 2018 ad esempio ha raggiunto il 29,1% contro il 13,9% del 2014”.

“I canoni di affitto sono in aumento – afferma Megliola, - perché la domanda è forte soprattutto da parte di chi non può permettersi un acquisto, o di chi studia o lavora. D’altro canto l’offerta in alcune città tende ad essere carente, soprattutto perché si preferisce destinare gli appartamenti agli affitti turistici, il che spinge in alto i canoni residenziali e riduce l’offerta. Il fenomeno interessa soprattutto Firenze, ma anche Roma, Napoli e perfino Bologna. In queste città non è raro che si acquisti per poi mettere in affitto le camere sui vari portali. In questo modo l’affitto è più redditizio e meno rischioso, dal punto di vista della morosità. Si riduce invece l’investimento con finalità B&B: una tipologia di attività che richiede più cura rispetto al semplice affitto”.

Quali le tipologie di locali e di contratti più richiesti?

Risponde Megliola: “I trilocali sono scelti nel 40,8% dei casi (a Milano la media sale al 44,9%). L’aumento dei canoni di locazione, che sono cresciuti dell’1,4% sul bilocale e dell’1,2% sul trilocale in tutta Italia,  ha fatto alzare i rendimenti, ora intorno al 5% annuo lordo. Quanto ai contratti di locazione cresce molto il canone concordato, grazie alle agevolazioni fiscali: si raggiunge il 29,1% medio”.

Previsioni per il 2018?

“Per quanto riguarda le compravendite – risponde Megliola - potrebbero chiudere il 2018 con un +5,50-5,60%, e i tempi di permanenza sul mercato potrebbero abbreviarsi ancora. Quanto agli affitti per la fine dell’anno è possibile un aumento tra +1 e +3% per i canoni delle grandi città, spinti dai flussi di lavoratori e studenti, mentre capoluoghi e hinterland resteranno stabili”.

Erogazioni Mutui primo semestre 2018

Erogazioni Mutui primo semestre 2018 © idealista/news Erogazioni Mutui primo semestre 2018

Qual è invece la situazione dei mutui nel 2018?

“Nel primo semestre – risponde Renato Landoni, di Kiron Partners – la situazione dei mutui erogati alle famiglie è in lieve flessione: -5%. Questo però se si considera il dato sulle surroghe, che pesano per l’11% circa. Nel 2017 peraltro le surroghe pesavano per dieci punti in più. Tolte le surroghe, le erogazioni di nuovi mutui risultano in crescita del 7% rispetto allo stesso periodo del 2017. Si rileva poi che crescono moderatamente i prodotti a tasso fisso, mentre restano stabili i prodotti a tasso variabile, con la tendenza per fine 2019 ad un aumento. Questo è normale, data la prossima fine del Quantitative Easing della Bce. Abbiamo già le prime avvisaglie di un aumento a livello di tassi sui prodotti con un loan to value dell’80%: nonostante infatti a giugno si sia registrato il tasso più basso di sempre (1,80% e 2,10% per le due tipologie di mutuo fisso e variabile), le banche stanno già operando dei “ritocchi” agli spread”.

Cosa conviene scegliere allora?

“Le banche offrono prodotti interessanti con buona competitività. Ad oggi la scelta va circa al 51% al tasso fisso, però l’anno scorso tale scelta era al 77%. Si registra quindi una migrazione verso i tassi variabili perché le rate iniziali del mutuo a tasso variabile sono inferiori, e in certi casi preferibili. Vista la situazione quindi rimane conveniente accedere a finanziamenti adeguati alla propria situazione finanziaria. Ferme restando le garanzie richieste dalle banche, infatti, il sistema creditizio pare molto meno restio di ieri a dialogare col cliente. E’ importante però tutelarsi, ad esempio abbinando al mutuo una polizza contro la perdita dell’impiego: non si tratta di un maggiore costo ma quasi di una scelta necessaria, oltre che di una maggiore garanzia. Un domani un’assicurazione può evitare parecchie brutte situazioni. Va detto poi che da ottobre entrerà in vigore una normativa sulle assicurazioni che le obbliga a fare un check up del cliente per fornirgli la polizza migliore per lui. Un elemento importante per la tutela del cliente”.

Scegli tu!
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