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Rigenerazione urbana, il motore di sviluppo del mercato immobiliare

Logo idealista idealista 06/12/2018 floriana liuni
colosseo © Creative commons colosseo

Calo di volumi nel 2018 per il mercato immobiliare, dopo un 2017 che aveva fatto sperare in un boom. I numeri di Assoimmobiliare, presentati nell’assemblea annuale tenutasi lo scorso 5 dicembre a Milano, parlano di una Milano sulla cresta dell’onda e di una capitale con cui dialogare è difficile. Al centro anche i temi della rigenerazione urbana, delle chiusure domenicali e degli incentivi fiscali al settore, tutti da migliorare.

Mercato immobiliare in rallentamento nel 2018

“Milano si conferma la città più attrattiva d’Italia – ha notato la Presidente di Assoimmobiliare Silvia Rovere, - con un 28% delle transazioni in Italia, contro il 7% di Roma. Le Olimpiadi potrebbero essere un’opportunità importante”. I dati nazionali tuttavia parlano di un settore immobiliare che, rispetto al “boom” dello scorso anno, seguito ad anni di crisi e di leggera ripresa, ha visto un forte rallentamento. “L’Italia chiuderà il 2018 con volumi pari a 7,5 miliardi di euro, sempre in crescita ma un 35% in meno rispetto agli 11,4 miliardi dello scorso anno. Si tratta comunque di livelli pari ai valori pre crisi”.

Un calo che non è necessariamente sintomo di cattiva salute del settore, ma è imputabile a varie cause. “Innanzitutto la carenza di prodotto istituzionale in prime location – spiega Rovere, -  che mostra, a Milano come a Roma, una compressione dei rendimenti, sui minimi storici: circa il 3,5% a Milano e circa il 4% nella capitale”.

Le chiusure domenicali raffreddano gli investitori

Gli investimenti restano in gran parte stranieri (il 67%), orientati su uffici, logistica e retail. Nel complesso, comunque, le prospettive per il 2019 sembrano essere condizionate da un lato dalla carenza di prodotto prime nel settore degli uffici, dall’altro lato dalla crescente cautela degli investitori verso il settore retail. Cautela dovuta in parte al dilagare del fenomeno dell’ecommerce e dei suoi possibili impatti sugli stili di consumo, ma anche all’incertezza legata alle possibili chiusure domenicali. “La domenica rappresenta una forte percentuale di presenza per le realtà commerciali – spiega la Presidente di Assoimmobiliare – per cui la chiusura degli esercizi commerciali potrebbe rappresentare un danno non solo per le famiglie, che ravvisano ormai nell’apertura dei negozi un servizio di base, ma anche per i posti di lavoro: 40 mila sarebbero infatti a rischio, senza considerare l’indotto”.

In questo senso non è stata bene accolta la decisione dell’amministrazione di Roma di imporre vincoli all’apertura di esercizi commerciali anche di media dimensione. “Tale decisione ha danneggiato l’attrattività di strade come via Condotti e via del Babbuino, che sono al sesto e ottavo posto in Europa come vie del lusso più visitate – nota Rovere. – La presenza dei retailer sarebbe quindi assolutamente necessaria anche per ripensare il decoro urbano. L’obbiettivo è di  lavorare in questo senso per un maggiore collaborazione”.

Deducibilità degli interessi passivi, un danno per il mercato immobiliare

Altro ambito su cui lavorare, è quello fiscale. Dopo la presentazione del libro bianco sulla fiscalità immobiliare, resta oggi aperto il tema del mercato delle locazioni, che rischia di essere danneggiato dal recepimento della normativa europea Atad, nei termini in cui è stato deciso.

“Si è disposta la totale abrogazione della regola di integrale deducibilità degli interessi passivi per le immobiliari di gestione, in relazione a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione – specifica la Presidente di Assoimmobiliare. - Una scelta che non può certo dirsi attuativa di un obbligo di recepimento della Direttiva Atad. Del resto, la Direttiva non impone inderogabilmente il limite di deducibilità a tutti i contribuenti, essendo molteplici le possibili esclusioni. Con tali deroghe, indirettamente, il legislatore comunitario fa salva la possibilità di mantenere in vita eventuali regimi derogatori di favore o di esclusione in essere negli ordinamenti interni, non contrastanti con i principi ispiratori e gli obiettivi perseguiti dall’Atad. La sua abrogazione tout court non rappresenta una necessaria attuazione della norma comunitaria”.

Il danno, in termini di aggravamento del peso fiscale e di crollo dei valori delle società immobiliari, sarebbe enorme, secondo Assoimmobiliare. “Ci rivolgiamo in particolare al Ministro Triaè l’appello di Silvia Rovere, - che nella sua lettera alla Commissione Europea volta ad evitare la procedura di infrazione, ha indicato per il 2019 un ambizioso obiettivo di privatizzazione del patrimonio pubblico, pari all’1 per cento del PIL, ossia a circa 18 miliardi di Euro e complessivamente 30 miliardi di Euro nel triennio. Ci permettiamo di osservare che tali obiettivi, già molto sfidanti in considerazione delle caratteristiche del patrimonio immobiliare pubblico, che richiede importanti interventi di valorizzazione almeno urbanistica per poter essere appetibile per il mercato, diventano oggettivamente non perseguibili nel contesto di un regime fiscale penalizzante che deprime il valore degli immobili, anche pubblici, e scoraggia gli investitori”.

Rigenerazione urbana per creare immobili di qualità

La capacità delle città di essere attrattive e competitive è legata alla sfida della rigenerazione urbana, necessaria alla creazione di prodotto di qualità – sempre carente – nel nostro Paese. Uno degli obbiettivi in direzione dei quali l’Associazione dell’industria immobiliare sta lavorando, ha ricordato la Presidente, sottoponendo al Parlamento una proposta normativa in cui si riconoscano come interventi di pubblica utilità le azioni di rigenerazione urbana, determinando in questo modo l’assegnazione dei fondi europei appositamente stanziati.

La politica urbanistica, del resto, è il filo conduttore delle prospettive regionali della Lombardia e della città di Milano. “La normativa sul consumo di suolo che a giorni si attuerà nel piano territoriale regionale fa parte di un indirizzo europeo, con un’attenzione a che non sia di freno agli investimenti industriali – ha affermato Pietro Foroni,  Assessore al territorio e Protezione civile della Regione Lombardia. – Una normativa che ha senso solo se si attueranno anche altri interventi di rigenerazione urbana. Il che sarà la prospettiva e la sfida della regione nei prossimi anni. L’idea  è di arrivare a una proposta di legge entro marzo per incentivare i Comuni a realizzare gli interventi, per creare meccanismi e procedure più snelle, per introdurre incentivi volumetrici che rendano conveniente recuperare gli spazi piuttosto che costruire sul nuovo. Recuperare il degrado significa infatti restituire ai cittadini nella lotta contro l’emarginazione e il degrado”.

 “Il Pgt milanese prevede un consumo di suolo inferiore del 4% - nota  l’assessore all’urbanistica del capoluogo lombardo, Pierfrancesco Maran. - Altro obbiettivo del piano è quello di estendere il “centro” di Milano anche ad aree lontane dal centro e dal semicentro. Un piano di investimento pubblico da 1,4 milioni fuori dalla cerchia dei Bastioni, oltre all’estensione della tariffa di trasporto urbano anche ai Comuni limitrofi di prima fascia, lavorano a favore dello spostare investimenti anche in zone lontane dal centro”.

Milano ha poi  la responsabilità di trattenere in Italia i giovani. “Si prevede nei prossimi decenni  l’ingresso di oltre 50 mila nuove persone – ricorda Maran.- Entro il 2020 raddoppieranno poi gli studenti stranieri post diploma, il tutto grazie alla migliore offerta formativa. Ma la sfida abitativa c’è: la richiesta abitazioni in affitto a prezzi abbordabili è imponente, e noi non siamo ancora pronti a ricoprire il ruolo, che già abbiamo, di città universitaria tra le prime cinque in Europa”.

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