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空き家を「活用」するか「売却」するか、今がラストチャンス?

ZUU Online のロゴ ZUU Online 2017/04/17

2015年に施行された「空き家等対策の推進に関する特別措置法」(空き家対策措置法)。空き家の放置が問題視されているという件については承知の人も多いであろう。

しかし実際はどの程度まで空き家問題が解決される環境に至っているのか。固定資産税の増税、代執行に関することなども含め、2017年に展開される空き家への措置を解説する。

■政府対策と地方公共団体との温度差

空き家対策措置法が施行されてからほぼ2年が経過している。固定資産税が3~6倍になり、強制的に取り壊される代執行に関する新規定により一気に空き家が減少する方向へ進むかのように思われていた。

しかし実際にはそれほど進展しているとは言えない。各市町村で積極的に空き家等対策計画の策定を行っているところは全国比率でわずか6%である。

策定計画なしでは空き家への助言、指導、勧告が潤滑に進まないため実際に何かしらの措置を行った件数は全国レベルで3000件にも満たない。代執行に関しては行政も対応には慎重で数件しか実施されていない。それに対して空き家の数は800万戸以上である。

国土交通省の調査結果を見ても、都市部ほど空き家等対策計画への策定が進んでいないのがわかる。東京都では大田区や杉並区など6市区町村で、大阪府においては実質ゼロである(2016年10月時点)法定協議会の設置までは実施しているものの、なかなかその先に進めていない。

しかしこの状況を楽観視して空き家を放置しているのであれば要注意である。

■立地条件よければ空き家も売却できる

一見すると解決が遅れている空き家問題ではあるが、早めに決断した所有者の物件などは市場に出回り収益物件として注目された。購入した投資家はリーズナブルにリフォームを施し、高利回りの賃貸物件として貸し出すことに成功している。その成功法に続けといった具合にちょっとした戸建て賃貸ブームが巻き起こったのである。

アパートなどの一棟収益物件の平均利回りが下がる傾向にあったこともあり、戸建てで高収益が可能な物件はネットで閲覧するだけでも買い付けが入るような2016年であった。いいエリアにある空き家なら、このように不動産投資家から人気を集め、市町村が積極的に動かなくても活用化されやすい。

■買い手がいるチャンスを逃さない

空き家を「活用」するか「売却」するか、今がラストチャンス?(写真=JJ_SNIPER/Shutterstock.com) (ZUU online) © ZUU online 空き家を「活用」するか「売却」するか、今がラストチャンス?(写真=JJ_SNIPER/Shutterstock.com)

築古の空き家を収益物件として活用するといっても融資は受けにくい。投資家の中でも現金で購入し、そのリフォーム費用が出せる人でなければ買い付けは入りにくい。彼らの利回り想定は決して甘くないため、安い空き家ならどんな場所でも購入されていくとは限らないのである。そのため不便な立地や地方にある空き家は売却を決心しても「売れにくい」という現実が待っている。そんな物件でもやり手の投資家がかなり強気の指値で買い付けてくる場合がある。

破格の指値に憤慨する所有者もいるが一旦は冷静に考えたほうがいいだろう。希望価格で売却したいと思っても、空き家措置法が推進されれば今よりもっと空き家が市場に出回り、どんどん売りにくい状況になる。何度か希望価格のキャッチボールを繰り返しながら買い手希望者との落としどころを探すことも考えたほうがよい。

■国の活用対策もあるのが……

空き家への対策として「住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律の一部を改正する法律案」が政府から発表されている。

一定の条件を満たすリフォームであれば国からの助成金もある。入居者が住宅扶助を受けている場合家賃の代理納付も行われる予定だ。但し入居対象者が限定され、リフォーム条件も決して低いハードルではない。賃貸経営の経験がない人が容易いに活用するに至るのかという疑問が残る。

空き家を放置している人へのアンケートではその大半の回答が「理由はない」か「いつかは住むかもしれない」というものだ。しかし固定資産税の増税もまだのようだし、もう少し様子を見ようと考えていると危険である。まだ収益物件として空き家が注目を浴びているうちに、親戚兄弟同士、又は同じように空き家を抱えている隣地などと相談し、少しでもいい条件で売却か活用するチャンスは今しかないと考えてもいいだろう。(片岡美穂 行政書士、土地家屋調査士)

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