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토지보상 갈등 증폭…세운4구역 재개발 ‘난기류’

머니투데이 로고 머니투데이 2019.03.21. 11:35 유엄식 기자

토지보상 갈등 증폭…세운4구역 재개발 ‘난기류’ © MoneyToday 토지보상 갈등 증폭…세운4구역 재개발 ‘난기류’ 서울시 산하 서울주택도시공사(SH공사)가 시행사로 참여한 을지로 세운4구역 재개발 사업이 토지보상 문제로 갈등이 증폭되고 있다. 을지면옥 등 노포(老鋪‧오래된 음식점) 보존 문제로 사업 추진에 제동이 걸린 인근 세운3구역과 달리 공공기관 주도로 순항하던 사업이 예상치 못한 ‘복병’을 만난 셈이다.

21일 정비업계에 따르면 세운4구역 토지주들은 지난달 말 SH공사로부터 ‘개별 토지자산 감정평가금액’을 통보받았다.

평가액에 반발한 중소 토지주 100여명은 비상대책위원회를 만들었다. 그동안 세운4구역 재개발 구심점이 됐던 주민대표회의에서 파생된 별도 조직이다.

이들은 SH공사가 토지를 헐값에 사들이려 한다고 주장한다. 실제로 구역 내 일부 부지는 공시지가보다 낮은 수준의 평가액이 통보된 것으로 알려졌다.

비대위 관계자는 “통상 토지보상 감정가는 공시지가의 130~150% 수준에서 결정되는 점을 고려하면 이번에 SH공사가 통보한 금액은 사실상 ‘헐값 매각’을 독촉하는 것”이라고 말했다.

감정평가 업계 관례상 토지주가 이의신청을 하더라도 평가금액이 한 번에 3% 이상 오르기 어렵기 때문에 토지주들은 공시지가를 다시 산정해야 한다고 주장한다.

비대위는 세운4구역 16개 표준지 공시지가가 인근 다른 지역과 달리 수년간 동결된 점에 주목한다. 올해 서울 표준지 공시지가는 평균 13.87% 올라 2008년 이후 최고 상승률을 기록했으며 특히 세운4구역이 속한 종로구는 21.93%나 뛰었는데 이런 현실이 전혀 반영되지 않았다는 것이다.

공시지가가 낮을수록 향후 현금청산시 감정평가액도 낮게 책정될 가능성이 높아 결과적으로 토지보상을 진행하는 SH공사 부담이 줄어드는 효과가 있다.

SH공사는 이번에 통보된 감정가는 관할 종로구청에서 선정한 감정평가법인을 통해 산출돼 공사가 임의적으로 낮출 수 없다고 해명했다.

또 세운4구역은 2009년 122m 초고층 빌딩 개발계획이 발표돼 다른 지역보다 공시지가가 많이 올랐는데, 이후 종묘 경관 보호를 위해 최고층 높이가 70m로 하향 조정되면서 사업성이 떨어진 데다 상권이 위축되면서 토지가치가 과거보다 떨어진 점도 반영됐다고 설명했다.

하지만 비대위 측은 이런 식이면 매년 공시지가를 평가하는 의미가 없다고 반박한다. 비대위 관계자는 “만약 토지가치가 하락했다면 그 시점의 공시지가에 반영해서 보유세 부담을 줄이는 등 조치를 했어야 맞다”며 “이제와서 과거 사례를 거론해 공시지가 동결을 설명하는 것은 앞뒤가 맞지 않다”고 했다.

비대위는 이번 감정평가액이 바뀌지 않는다면 SH공사가 그동안 세운4구역 재개발에 투입한 매몰비용 약 1500억원을 토지주에게 전가하는 효과가 나타날 것이라고 주장한다. 이에 SH공사는 세운4구역 재개발로 공사비의 4% 수수료만 받는 구조여서 토지보상비가 줄어도 실익은 없다고 항변한다.

비대위는 금주 추가 대책회의를 열고 대응책을 모색키로 했다. 비대위 관계자는 “비대위에 참여하지 않은 많은 토지주들이 헐값 매각 문제점을 인식하면서도 자칫 사업이 틀어질까 우려해 제대로 의견을 내지 못한다”며 “적정 보상을 받을 수 있도록 SH공사 등을 대상으로 법적 조치를 준비 중”이라고 말했다.

SH공사는 오는 4월 20일까지 토지주를 대상으로 분양신청을 받기로 했다. 기한 내 분양신청을 하지 않으면 현금청산자로 분류해 감정평가액에 따른 보상비를 지급할 예정이다.

한편 세운상가 일대 유일한 통합개발 지역인 세운4구역은 총공사비 4300억원을 들여 연면적 30만㎡ 규모의 호텔·오피스텔·오피스 등 복합시설 9개 동을 짓는다. 시공사는 코오롱글로벌이 맡았고 2021년 2월 착공해 2023년 완공 목표다.

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