Вы используете устаревшую версию браузера. Для оптимальной работы с MSN используйте поддерживаемую версию.

Несладкое "Монпансье"

Логотип Деловой Петербург Деловой Петербург 07.06.2017 Елена Домброва, Павел Горошков

ВАрбитражном суде Петербурга и Ленобласти разгорается борьба за крупный ТРЦ "Монпансье" площадью 58,5 тыс. м2. Владевшая объектом компания "Строительное управление — 1" (СУ–1) в конце 2016 года реорганизовалась, из нее выделилось ООО "Монпансье", на балансе которого оказался актив, а на СУ–1 остались долги, в том числе 1,1 млрд рублей перед Сбербанком и 287 млн перед КИО Петербурга. Теперь Сбербанк оспаривает реорганизацию. Параллельно разворачивается конфликт между мажоритарием СУ–1 Александром Забарским и миноритарием Сергеем Полевиковым.

Черная полоса

ТРЦ "Монпансье" на Планерной ул. начал работу в 2014 году. Застройщиком комплекса было СУ–1, принадлежащее ООО "СП Фоника". По данным СПАРК, компанией владеет офшор из Лихтенштейна Phonika SA. На рынке считается, что холдинг "Фоника" контролирует Александр Забарский, бизнесмен из Тюмени. В 2015 году его строительная компания "Мостострой–12" (оборот в 2015 году составил 10 млрд рублей) пыталась выйти на петербургский рынок госзаказа, подавала заявки на участие в разных конкурсах, однако ни один не выиграла.

В этом году у холдинга "Фоника", похоже, начались проблемы. Сбербанк в марте обратился с иском о банкротстве ООО "Тюменьстальмост", одной из компаний холдинга, за долги в 1,8 млрд рублей по кредитам. Как рассказывал тюменским СМИ свою версию представитель Сбербанка, Забарский 1,5 года вел переговоры о реструктуризации долгов, а сам тем временем якобы вывел ликвидные активы, продал спецтехнику, предоставляя в банк недостоверную отчетность.

Похожим образом развивались события и в Петербурге. Осенью прошлого года СУ–1 сообщило о реорганизации и о создании ООО "Монпансье", владельцем и гендиректором которого по ЕГРЮЛ является Людмила Добровольская. Новое юрлицо получило на баланс ТРЦ "Монпансье".

В конце 2016 года в ЕГРЮЛ появились сведения о том, что пост гендиректора СУ–1 вместо Сергея Полевикова тоже заняла Людмила Добровольская. Тем временем сам Полевиков, являясь миноритарным владельцем СП "Фоника", оказался не согласен с отстранением и другими действиями мажоритария: он подал серию исков к компании об отмене решений.

При этом, похоже, при реорганизации на балансе СУ–1 остались все обязательства не только перед банком, но и перед подрядчиками. Так, подрядчик ООО "Альянс" подал иск о банкротстве СУ–1, к нему присоединился Сбербанк с требованием 1,133 млрд рублей. В арбитраже также есть иски от брокера JLL, который помогал комплексу с подбором арендаторов, а теперь пытается взыскать 35 млн рублей. Кроме того, суд принял к рассмотрению иск КИО о взыскании 287 млн рублей долгов по инвестиционным отчислениям в бюджет.

"Свои обязательства по кредитному договору с ПАО "Сбербанк" мы исполняем, у нас нет и не было просрочки по платежам. Несмотря на это, ПАО "Сбербанк" выдвинуло требование о досрочном погашении кредита. Данные действия свидетельствуют о том, что Сбербанк, а точнее, отдельные его менеджеры преследуют собственные интересы", — говорит Людмила Добровольская, гендиректор ООО "Монпансье". Она подчеркивает, что с конца 2016 года компания направила в погашение долгов поставщикам и подрядчикам 19,5 млн рублей.

Аппетиты выросли

Новый владелец пытается повысить доходность комплекса в основном за счет повышения ставки аренды для части операторов. Некоторых компаний изменения не коснулись. Так, в "Мираж Синема" говорят, что с комплексом заключен долгосрочный договор аренды и, хотя роста посещаемости нет, комплекс стабилен. Магазин "Детство сити" начал работу в комплексе в 2016 году и договор аренды заключал уже с ООО "Монпансье", ставка не менялась.

Другие же арендаторы говорят о повышении ставки аренды в 2–3 раза, ужесточении условий, введении системы штрафов. "Аппетиты стали как у "Галереи", при этом вкладываться в продвижение комплекса никто не хочет", — сетует один из арендаторов.

На условиях анонимности один из якорных арендаторов рассказал, что получил предложение об изменении условий в одностороннем порядке в ультимативной форме, но все еще рассчитывает найти компромисс.

"Представители ТРЦ "Монпансье" выступили с предложениями изменить договор аренды, который мы заключили ранее", — сообщили о схожей ситуации в "Связном". Сейчас ретейлер ведет переговоры с арендодателями в надежде найти компромисс.

В галерее молодых дизайнеров "ЛУГLOOK" (арендует 580 м2) говорят о попытках арендодателя поднять платежи в 2 раза и ввести штрафы под угрозой недопуска в комплекс.

"Это грубое нарушение закона. Выселение арендатора возможно только на основании решения суда, действия по блокированию доступа арендатора, договор которого зарегистрирован в Росреестре, противоречат законным способам защиты нарушенных прав", — говорит Константин Бойцов, руководитель практики "недвижимость и строительство" ООО "Максима Лигал" (защищает интересы ООО "ЛУГ ЛУК").

Он считает, что владельцы торгового центра использовали процедуру реорганизации, чтобы отказаться от обязательств предыдущего собственника. "Но в этом случае закон на стороне арендаторов, их права хотя и вторичны, но сохраняются и при переходе права собственности", — говорит он. Людмила Добровольская подтверждает увеличение ставок арендной платы и связывает это с тем, что в договорах аренды, заключенных до января 2017 года, ставки аренды были ниже рыночных у 20% арендаторов. "Решение о повышении ставки мы считаем необходимым и обоснованным", — говорит она.

"Мы хотим обновить состав арендаторов и ведем эту работу", — не скрывает Людмила Добровольская. По ее словам, к концу года планируется увеличение посещаемости торгового центра на 60%, с начала года посещаемость уже выросла на 20% по сравнению с прошлым годом.

Однако эксперты считают, что стратегия новых собственников рискованна. "Комплекс вышел на рынок в непростое время и отличается непростым расположением: в районе с высокой насыщенностью торговлей, но далеко от основных потоков, — напоминает Андрей Косарев, гендиректор "Colliers International Петербург". — Его нужно раскручивать, а не повышать ставку аренды, ведь есть риск потерять системообразующих операторов, после чего пул арендаторов посыпется как карточный домик". По его данным, в торговом комплексе сейчас вакантно 25% площадей. Стоимость комплекса он оценил в 1,4 млрд рублей.

Деловой Петербург

Деловой Петербург
Деловой Петербург
image beaconimage beaconimage beacon