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港府再唔出招 樓價點止升20%咁少 | 香港樓市2018

經濟一週 標誌 經濟一週 19/6/2018 樓市

【樓價】樓市持續升溫,新盤接連加推發售,發展商加價毫不手軟,但仍然賣個「滿堂紅」。過去半年樓價升幅超過一成,眼見樓價上衝態勢銳不可擋,市場紛紛調升2018年全年樓價預測,由年初估計的一成或一成半,調升至兩成。筆者認為,若政府仍然䄂手旁觀,樓價今年全年升幅要超越兩成根本沒有難度。

撰文:SmartED編輯部|圖片:新傳媒資料庫

一手市場購買力旺盛

過去的一個週六及週日(6月9及10日),新盤銷情持續亮麗,兩天合計售出約504伙,是近三個月最多成交的週末日。

嘉華國際(00173)位於大埔白石角的嘉熙,週六再賣出268伙,連同對上一週,共售出506伙。

恒基地產(00012)位於大角嘴的新盤利奧坊•凱岸,上週六沽出180伙,並於本週六加推120伙,平均提價約3至5%。

發展商狂推新盤之餘,二手市場直接受到衝擊,美聯週末十大屋苑成交量,由對上一週的16宗下跌至只有8宗。

該行住宅部行政總裁布少明表示,一手市場購買力旺盛,發展商又不斷加推,將大量二手客源吸乾,影響藍籌屋苑銷情。

樓價 © 由 New Media Group Digital Services Limited 提供 樓價

美聯週末十大屋苑成交量,由對上一週的16宗下跌至只有8宗。

港樓價升幅冠全球

房地産顧問服務公司萊坊,日前發表《全球樓價指數》報告,按一般住宅在今年首季度的樓價計算,香港成為全球樓價升幅最強勁的市場(見表一)。

該行董事及大中華區研究及諮詢部主管紀言迅稱,今年香港首季住宅樓價錄得4.6%升幅,若與去年同期比較,升幅達到14.9%。

該指數追蹤全球57個市場,香港是自2015年第二季以來,再次在指數中領先,亦是2008年該指數推出後,第十次居於首位。

樓價升勢全無阻力,樓市專家也先後修訂全年預測。 中原集團創辦人施永青原估計今年全年樓價上升一成半,近日已一改口風,認為樓價全年將升兩成;他更笑言樓價由「升到你唔信」變為「升到你迷信」。

樓市 © 由 New Media Group Digital Services Limited 提供 樓市

今年樓價升幅已接近一成二

施永青除預期本港加息步伐不會太快,對樓價影響有限外,更提及父母出資幫助子女上車,將成為市場的一大購買力,加上收租回報仍較銀行存款要高,樓價升勢將持續看好。

戴德梁行早前表示,根據本港政府的數據,今年樓價升幅已接近一成二,高於該行年初估計全年升一成的預測;而樓價下半年最高仍可上升8%,全年樓價升幅可達兩成。

該行大中華區副總裁陶汝鴻指出,今年下半年本港幾可肯定會加息,但加幅不會明顯,對樓市實際影響不大。

陶汝鴻強調,支持樓價上升的因素持續主宰市場,包括經濟基調良好、市場暫時未有即時紓解供應的措施等,樓價在下半年會續上揚。

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施永青除預期本港加息步伐不會太快,對樓價影響有限外,更提及父母出資幫助子女上車。

恐透支未來購買力

筆者認為,今天市場大眾已深信,香港樓價只會升不會跌,今天不買,明天更貴,於是父母及兄弟姐妹合力籌資,協助家庭成員置業成為常態,結果是市場購買力大增。

事實上,原本暫不打算買樓的,也會走出來睇樓,並準備隨時入市;而已置業的,眼見樓市升勢不止,有餘錢的也趕著多買一層,以致今天的樓市,正在透支未來市場的購買力。

內地人買香港樓,更教市場對供應的預測難以估算,究竟會有多少內地購買力?這很視乎內地經濟變化,包括人民幣的升跌,以及內地政策的風向。

倘若內地人因政策或打貪等措施影響,勢必會藉買樓將資金調往香港,作為其中一處避險地。

要壓抑樓價,首要靠供應,但筆者上週也提到,土地供應小組要找到土地,不外乎移山填海,包括使用部份郊野用地,與及填海闢地;然而按目前進展,十劃未有一撇,要一兩年內土地供應大增,肯定是遙不可及的事情。

土地缺乏,從週中市建局深水埗通州街/桂林街重建項目招標揭盅就可見一斑。 項目由香港小輪(集團)(00050)以10.292億元投得,每方呎樓面地價約10,519元,雖然是略低於市場預期,但競標財團達到20家,亦可見競爭激烈。

另外,銅鑼灣禮頓道五幢舊樓物業,即市場合稱的「四禮一加」,有大財團以逾百億元洽購,每方呎平均價23,000元。

物業雖用盡地積比率,仍獲財團青睞,反映土地匱乏下,土地之罕有難求,發展商也願意購入發揮空間受限制的項目。

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內地購買力視乎內地經濟變化,包括人民幣的升跌,以及內地政策的風向。

推空置稅勢在必行

目前要壓抑樓價上升,行政手段似乎是唯一可行方法,空置稅的推出相信勢在必行。

市場消息,空置稅會以差餉的機制,向一手空置樓宇徵收,大體上是一些落成一段年期,但仍遲遲未出售的一手項目,需繳付以倍計的差餉。

亦有指空置稅會以累進方式徵收,同時為防止發展商以「左手交右手」方式避稅,新政策會有應對措施。

雖然具體方法仍未落實,但政府似乎已準備對急升樓價實施針對措施,暫時不會以壓需求為目標,即是不會壓抑購買力,反之會在谷供應上著眼,而空置稅就是要將市場的潛在供應釋放。

市場現存的9,000個一手空置單位,在空置稅的實行下,預期將陸續加快步伐推出,以紓緩龐大的需求。

雖然發展商未必一下子推出全數單位,但以每年新樓落成量平均18,000個計算,若將現有2,000至3,000個一手空置單位推出,百分比已超過一成,對供應或多或少有一定幫助。

況且,政府也透過空置稅的推行,釋出心理信息,就是政府不會對急升樓價坐視不理(實際上做不做到是另一回事),倘若樓價續揚,政府有可能會再出新招,以壓抑暴升的樓價。

三辣稅收劇增 反映樓市熱度

樓市究竟有幾熾熱,不妨看看剛公布的三辣稅收,稅務局剛公布5月份的額外印花稅(SSD)、買家印花稅(BSD)及雙倍印花稅(DSD),三項稅收合共為34.65億元,創出近4個月以來的新高,按月則上升14.3%。

SSD在5月份上升23.53%,錄得63宗,創出18個月新高,為2016年11月之後的紀錄。涉及的稅款更是五年半以來的新高,達到4,293.8萬元,按月激增56.5%。

反映外來買家及公司買家的BSD,5月份按月上升32.9%,共錄得405宗,涉及稅收8.582億元,按月上升22.83%。

至於DSD,5月份按月上升15%,合共錄得3,757宗,涉及稅款25.635億元,按月上升11.24%。

三辣稅收及宗數的上升,反映市場在樓價急升下,對於所謂的辣招也無懼,亦導致措施的力度有所減弱。

簡單講,是樓價的上升,已足夠彌補稅收的支出,以致買家或賣家不理相關稅收,照樣入市或轉賣,情況愈演愈烈。

不過,現階段看,暫時政府仍然是針對供應多於打壓購買意欲,即是從供應方面著手,故短期有機推出的措施,將是一手新樓空置稅。

市場人士估計,除非空置稅推出仍然無效,樓價續急升,那就有機會逼使政府進一步推出打壓措施,甚至會從壓抑購買方面著手。

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