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資金流走快加息 施永青對樓市最新預測 | 香港樓市

經濟一週 標誌 經濟一週 16/4/2018 樓市

【施永青專訪】中原樓價指數節節上升,本已「離地」的樓價,現時更加遙不可及。目前年輕人想置業,不靠「父幹」的話,根本是紙上談兵。年輕人遂將置業夢投射於本週截止申請的新一輪居屋,獲得至少16.6萬份申請。然而,本週香港銀行體系結餘錄得資金流走,似是利淡股、樓後市,今期「封面故事」邀得接受中原集團主席兼總裁施永青,贈予讀者股、樓的入市錦囊。

撰文:馮文慧、江麗琦 |圖片:何柏基

環球危機四伏 次季樓價升幅放緩

本地樓價愈升愈有,反映樓市現況的中原城市領先指數(CCL)上週再創歷史新高。

單計第一季,樓價升6%。前週五(4月6日)CCL收報177.61,按週升約1.53%,連續三個星期上升兼創新高。年初至今,樓價升幅顯著,市場高度關注CCL後市走勢。

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施永青預料今年下半年香港是時候跟隨美國加息。

CCL前週五報177.61,創下新高(見圖)。當中中原城市(中小型單位)領先指數升1.9%至176.58, 同樣是創新高。

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香港樓市 中原城市領先指數

CCL稍為回落

而前週的中原城市(大型單位)則跌0.11%,但扣除豪宅的CCL Mass,則升2.08%至178點,創下歷史新高。

不過,上週CCL稍為回落,最新報177.42。

再細分地區去看,九龍區的樓價升幅最顯著,大升2.94%,乃近三年來最大升幅,兼連續兩星期創新高。

而新界東的樓價亦升2.61%,同樣是創下新高。港島及新界的西樓價亦升超過1%。

施永青 © 由 New Media Group Digital Services Limited 提供 施永青

施永青預計,第二季樓價未至於要下跌,埋單計相信仍會錄得升幅。

施永青:次季樓價僅升2%

雖然本地樓市一片興旺,惟外圍危機四伏,會否中斷樓價長升長有之勢?

施永青坦言,如中、美之間的磨擦進一步加劇,將影響到市場投資氣氛。

「第二季的投資氣氛跟第一季明顯有所不同,股市在高位回落不少,惟樓市仍是興旺,原因是整個社會對投資前景憂慮升溫,變相有錢流入房地產市場。」

惟受外圍氣氛影響,預計第二季樓價相對第一季升幅略有放緩。他說,「第二季一開始環球市況表現惡劣, 之後隨貿易戰慢慢緩和,第二季樓價未至於要下跌,埋單計相信仍會錄得升幅。」

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香港樓市 施永青對樓市最新預測

第一季樓價升6%,他預計,第二季升勢將較第一季放緩,料升幅收窄至1%至2%左右(見上表)。

至於第三、四季的樓價表現如何?他表示,視乎外圍市場氣氛會否進一步惡化。

「目前是否真的會打貿易戰仍未有定案,可能雙方經商討後,將徵收稅項的規模進一步縮小。最後美國發現,打貿易戰對自己不利,雙方以利好對方的條件作談判籌碼,以致貿易戰真的開打起來,結果都不會太嚴重。」

環球局勢限制樓價表現

事實上,本地樓價的升跌,跟環球局勢息息相關。

早前中、美之間的貿易戰看似避無可避,本週則有緩和的跡象,市場一大陰霾消除,對被視為投資工具之一的樓市自然「百利而無一害」。

本週美國總統特朗普對貿易戰的言論趨向軟化,憧憬企業財務表現持續理想,道指本週跌勢稍為喘定,截至週四(12日)晚計,道指一週升2.3%。

而在上週二(10日),中國國家主席習近平在博鰲論壇上表示,希望擴大進口,促進經常項目收支平衡,令中、美貿易之間的糾紛似有降溫的跡象,帶動當日恒指一度回升逾500點。

特朗普 © 由 New Media Group Digital Services Limited 提供 特朗普

留意中、美貿易摩擦發展

截至上週五(13日),恒指收報30,808點,跌0.07%;一週計,恒指則升3.2%。

近日中、美雙方表態及言論,均緩和了市場對中、美貿易摩擦升級的憂慮情緒。

施永青對中、美貿易戰則有以下的見解:「兩國間的貿易戰是結構性問題,是基本性矛盾所引起。內地近年崛起,國家愈來愈富強,美國擔心有朝一日內地會威脅到其世界的領導地位。

「純粹經濟的實力上看,美國已在走下坡。不過,今時今日美國之所以能夠維持其一哥地位,因為美元是全球最重要的交易貨幣,即使近年美國出口少、入口多,正因為有美元做基礎,永遠不會有破產的一日。」

他再補充,「如果美國的經濟一哥地位被奪去,這方面的得益全都沒有了。因此,美國不可讓內地『爬頭』,一定要制約內地的發展。寧願自己沒有得益都不想內地有得益。」

依施永青之見,未來除經濟上的磨擦外,政治、軍事上的磨擦亦有機會接踵而來,到時將影響今年內樓價的走勢。

不是買樓最佳時機

近年樓市屢創新高,許多讀者會問,甚麼時候才是買樓的好時機?

施永青表示,現階段不是買樓最佳時機,原因是房地產市場屬投資市,較受外圍氣氛影響。

「目前樓市升幅不是單靠剛性需求推動,市場上大部分人均跟樓價的購買力脫節,目前高昂的樓價已經不是普通人士有能力負擔得到。」

他直言,目前的樓價升幅一點都不健康,經濟不是真的那麼好,市場只是有很多投資需求,背後根本沒有很多用家的購買力支持。

「樓市上升,並不是因為『經濟好,工資升得特別快,經濟升幅快過樓價升幅,愈來愈多人買得起樓,但樓宇供應有限』。目前樓價急升,是因爲很多熱錢流入及少數有資金積累的人願意將其財富投放在樓宇,當作儲錢。」

剛過去的3月,中原地產的香港市場業務幾乎創新高,不過他覺得,今年整年樓價升幅一定會相對去年少。

注意市場灰犀牛事件

「年初有市場人士預計,2018年樓價將升15%。但我認為,2018年樓價仍會上升,但相對2017年的升幅(14.8%)則有所放緩。」

不過,他擔心,市場將有「灰犀牛」事件出現,阻礙到樓價升勢。

「灰犀牛」是指一件事情或危機發生的機率不高,原先沒有被重視,導致最終結果影響深遠。

「今年或將出現多次『灰犀牛』事件,如加息、縮表,均是投資者一早預期的事,但大家對此仍未高度重視。如其發展步伐突然加快,或是受到政府干預,後果則可大可小,到時或牽連本地樓市表現。」

至於樓市如何會才爆煲?他表示,「當市場擁有樓的人很多,而擁有資金的人很少,大部分人手上的資金都變成樓,樓市就有機會爆煲。」

還有的是,近年發展商為新盤提供高成數按揭,成為常態,假如日後本地跟隨美國加息,而令買家沒有能力償還貸款,那麼在沉重的每月供款壓力下,他們或將失去持有樓宇的資格,屆時樓市亦有機會爆煲。

下半年港息上調

自從去年美國聯邦儲備局展開加息週期後,至今香港仍未有跟隨加息。而在今年3月,聯儲局再加息一次,推動近日香港銀行同業拆息(HIBOR)節節上升,當中一年期HIBOR(見圖)更衝破2厘關口。

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香港樓市 香港銀行同業拆息

施永青認同,美國加息多次後,港、美元息差不斷拉闊,如美元匯價不斷上升,金管局就會出手在市場上沽美元、吸納港元,之後本地的利息都會隨之而上升。

今年香港或加息三至四次

他預料今年下半年香港是時候跟隨美國加息,但料利息的加幅不會太多。依他之見,今年香港銀行或加息三至四次,每次加0.25厘,即使加四次只是加1厘,不會將息口推至高水平。

理論上,加息利淡樓市。因為加息會增加置業人士的資金成本,一般人都是借用銀行貸款,以分期付款的方式去買樓。

一旦利率上升,買家的每月供款亦會上升,這樣或會令部分準買家望而卻步,間接導致樓價受壓。

不過,值得留意的是,利息不是任意地加,只可加至與經濟增長相若的水平,如果利息加至壓抑通脹,通脹率反而會變成了加息的上限,這樣對美國絕對沒有好處。因為只會壓制當地的經濟增長。

施永青 © 由 New Media Group Digital Services Limited 提供 施永青

施永青預計今年香港銀行或加息三至四次,每次加0.25厘。

加息對樓市影響有限

事實上,加息是為了抑制通脹,但現時聯儲局加息並非為了壓抑通脹,而是為了正常地反映經濟增長的情況,把利率正常化。

目前美國的通脹率不高,料未來加息將循序漸進,步伐將會符預期。

因此,他認為,這一輪的加息對本地樓市的影響有限。

原因是如果樓價受壓,通脹就很難上升;通脹不上升,聯儲局就不能把利率正常化。

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