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房屋稅其實不高 只是不公平

康健雜誌 康健雜誌 2016/8/18 陳一姍

不動產商多了前行政院長陳冲助陣,抨擊房屋稅過高、甚至主張違憲應該廢除的聲浪再起。好不容易,前進一步的不動產稅制,會被逆改革嗎?

前行政院長陳冲日前抨擊房屋稅「不夠謙卑」,尤其是對自住房屋課稅違憲。甚至鼓動民眾打電話向選區立委抗議。一時間,房仲業者、房地產商、部份會計師紛紛起義。

一下子,都市更新不夠快、房地產市場交易低迷,「都是房屋稅的錯」。過去五年,因房價成為民怨之首,而推動的多項不動產稅制改革,真的一夕變成惡稅嗎?房屋稅到底該如何改革?

過去五年,豪宅稅、房屋稅條例修法,加上各縣市政府陸續調高房屋標準單價,三重改革,讓房屋稅「有感」增加。(見表一之一、一之二)

永晟聯合會計師事務所所長張福源曾舉例,一位客戶參與都市更新分到一三○坪的新豪宅,沒想到今年房屋稅就要一三五萬元。這還是適用都更優惠,房屋稅減半的結果,等兩年優惠期結束,一年房屋稅就要二七○萬元。二七○萬是台北家庭平均收入的一.七倍,高得令人咋舌。

「但他並沒有告訴你,這棟新豪宅價值三億,」台北商業大學財稅系教授黃耀輝說。

根據他的了解,這個案例應該集所有被課重稅的因子於一身。屋主擁有超過六棟房屋,因此適用最重稅率三.六%;且是新屋,所以適用調高一.六倍的新標準單價,加上是位在最精華地段的大面積豪宅,因此房屋稅才會這麼高。

但即使是這麼高,黃耀輝以市價三億元計算,房屋稅實質有效稅率僅○.四五%。

台北市財政局局長陳志銘拿出實際數據,北市非豪宅新屋,一棟地段率好的三千萬新屋,今年房屋稅繳了五.六萬元;地段較差的四千萬新屋,則是三萬元。而一棟二.四億的新豪宅,房屋稅需四十九萬元。

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如果以實價來看,實質房屋稅稅率仍在千分之一上下。而自住豪宅實質房屋稅則為千分之三。

「台北市三分之二是用自用住宅稅率,」陳志銘強調,當初,房屋稅條例修法,每人允許三戶適用自用住宅稅率,已經是極寬鬆的定義。一定是擁有非常多房子,才會被課到重稅。

他強調,「房屋稅調高是事實,但媒體一直凸顯極端案例是偏頗的。」

更重要的是,跟他國相比,台灣房屋稅調高後,實質稅率依舊偏低。

根據安侯建業聯合會計師事務所與三九三公民平台的研究,目前各國不動產稅,可分為依照租金收益與資產價格課稅兩類。香港與新加坡是依租金收入概算課稅。(見表二)

台灣屬於按資產價值課稅,但由於我國的房屋標準單價是根據興建時的造價,而非市價,因此課稅稅基嚴重低估。

黃耀輝舉繳一三五萬元房屋稅的豪宅個案為例,即使已經集所有懲罰性制度於一身,實質稅率仍只有○.四五%。即使兩年後優惠到期,實質稅率○.九%,仍低於美國、韓國自住者的一%。

「房屋稅調高,因為現金流量的問題,有人可能得賣掉一些房子,」中研院院士朱敬一說。但他反問,「這不就是過去幾年改革的目的嗎?房屋稅的目的,就不是要你在台北市擁有七棟豪宅啊!」

讓多屋族持有房地產的成本增加,降低囤房誘因,使房價回歸居住的實質供需,正是房屋稅改革的目的。房屋稅的稅基——房屋標準單價三十年未調,在監察院與許多民眾眼中,不是謙卑,而是行政怠惰。

然而,來得又急又猛的房屋稅改革,的確因配套不足,造成新的不公,凸顯修法的便宜行事。

首先是,新舊房屋標準單價適用時點「一刀切」。為免傷及無辜,除了台南市之外,目前已調高單價的十個縣市,都只對調整年後的新造房屋採用新稅基。一刀切的做法衍生出兩大怪象:

一、地段相同,新舊差不多的建案,房屋稅卻是天壤之別。最明顯的例子,就是內湖萬豪酒店與美福大飯店只隔一百公尺,美福二○一四年四月取得使用執照,採用舊單價;晚八個月取得執照的萬豪,卻倒楣地得適用新單價。萬豪酒店董事長劉文治抱怨,萬豪房屋稅一.三億元,比預期多一倍。

二、都市更新意願的確下滑。信義計劃區中信金舊大樓都更案的負責人,私募基金子樂投資總裁詹偉立憂心地說,因為房屋稅差距甚大,都更後,新房子得多繳稅,影響老舊商用不動產、住宅更新的意願。一刀切,等於保護了帝寶這樣的老豪宅,懲罰了新建案。「這是一種反淘汰,對台北市、台灣的進步不是好事,」他強調。

其次是,當初豪宅稅如違章建築般倉促上路,在稅基上調後,問題更尖銳化。

陳志銘坦言,豪宅造價比較貴,但當時的豪宅稅定義並不是提高豪宅的標準單價,而是直接在既有房屋稅上,再用地段率加乘來加稅。造成造價差不多的豪宅,卻因為所處的地段不同,課稅就不一樣。

另一個問題是,地段率被乘了兩次。政大財政系副教授陳國樑指出,在稅基偏低時,地段率用兩次,痛苦感不會那麼大。一旦稅基提高,痛苦感就會等比放大。

「地段率是關鍵,」安侯建業聯合會計師事務所專業組織策略長張芷分析,地段率的使用需要審慎。

「問題的關鍵在配套,」陳志銘表示,最快九月台北市就會提出房屋稅評定現值合理化的方案。譬如,已經適用新造價的國際觀光旅館、百貨公司、大型商場、影劇院、遊藝場所等,因為已經比較貼近造價,不需再因裝中央空調、電扶梯、金屬或玻璃帷幕、游泳池等設施另外加價。加價項目扣除,房屋稅最多可以打八折。

在阻礙都更的議題上,陳志銘表示,目前都更後的兩年,房屋稅減半徵收,第三年就恢復全額。財政局正在研究是否讓都更後第三年到第十年間的房屋稅仍有優惠,但慢慢減少。透過這兩個配套,稍微拉平新舊單價造成的不公。

至於豪宅稅,則不再用變動的地段率加乘,而是依建材造價。豪宅建材是一般的二.五倍,就採固定倍數。

「大家要有體認,房屋稅上調的趨勢是不可能扭轉的,」他強調。但更精細的稅制設計是可以追求的。

房屋稅=房屋標準單價×面積×(1-折舊率×折舊年數)×地段率×適用稅率

豪宅稅=房屋稅×(1+地段率)

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