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取得大筆資金 該先還房貸嗎?

智富月刊 標誌 智富月刊 2017/5/25 撰文者:陳彥丞

現在年輕人要買房,因為能夠籌措的自備款並不多,以至於大多數人繳付的房屋貸款,不但相對總額大,期限也很長,常常會排擠到其他的目標,所以是很重大的理財決策。

不過, 認證理財規畫顧問(CFP)王麗文指出,雖然購屋後的財務負擔增加,但因有強迫儲蓄、累積資產的效用,可以說是良性的債務。

但房貸畢竟是債務,而且在升息循環下,借貸的利率調高機率大,所以要預先做好償債評估及資金規畫,以避免家庭收支失衡、無法繳付房貸,中斷資產累積的狀況發生,甚至讓房貸成了不良負債,那就得不償失了。

當在償付房貸期間,尤其是寬限期即將結束,出現像Ula這樣會取得一筆較大資金的時候,通常都會想用來提前償還房貸,以減輕債務壓力。

但是,把這一筆資金運用在提前償還房貸上,真的是效益最好的方式嗎?一般人應該要如何評估呢?王麗文有以下2個建議:

建議1》
設定占比上限
房貸不宜超過月收入4成
雖然房貸往往是個人或家庭的最大支出,但必須預先規畫好支付資金,並且設定上限,以確保家庭的財務健康、生活品質良好。

那麼,設定上限的標準是什麼呢? 由於房貸是每個月支付,所以就要用家庭每個月收支來計算占比。

如果房屋物件在台北市、新北市等高房價地區,建議每個月房貸應占月收入4成以下;如果是位在其他地區,則房貸占月收入比率,最好也不要超過3成為宜。

在了解房貸占比是否影響家庭財務時,要注意2件事:

1.以本利攤還期金額計算
通常房貸支出有2個階段,第1個階段是寬限期,也就是每期只繳納貸款利息,不需攤還本金,因此還款金額少、負擔輕,一般銀行提供的寬限期為2∼3年。

第2階段是寬限期結束後,既要還利息,也要還本金,因此每月還款金額大增,以Ula的例子來說,在2018年時,就會從目前的9,800元增為2萬8,000元,增幅這麼大的金額,必定要預先準備,也因此房貸支出的占比,必須以寬限期結束後的金額來計算,才能真正反映家庭財務的健康實況。

2.所有非理財支出都要設限
一般而言,房貸、家庭日常花費、儲蓄理財各占月收入的1/3,也就是房貸和日常花費的非理財支出占比,最好在2/3左右,一旦有新需求或家庭狀況變動,例如小孩出生,這時才能有現金流可分配,而不易造成赤字。

如果發現家庭的非理財支出占比太高,先檢視家庭日常花費,是否有可再減少的空間,例如每年少出國1趟、降低添購新衣的頻率、調低手機資費方案等。

如果是房貸負擔較重,而家庭日常花費也無法再減少,且沒有增加收入的機會時,就要考量賣屋再換屋或者是租屋的做法了。

建議2》
評估投資效益
報酬率3%以上為佳
許多房貸族都想盡早償清房貸,因此當領到年終獎金、儲蓄險到期等較大的閒置資金時,就會先想到還房貸,以降低每月還款金額。但到底這樣做的效益好嗎?可用以下2個試算來評估:

1.評估償還本金的效益
要評估償還本金的效益,還是以房貸的合理占比為基準,亦即占家庭收入的3∼4成。
以Ula為例,因在償還房貸初期,貸款本金仍高,若將父母贈與的100萬元用來還房貸,每個月房貸支出降低約3,800元,房貸占比可從38.3%降至33.1%,是有一些效益,只是不夠顯著。

2.評估用於投資的效益
如果不把100萬元用來還房貸,而改做投資,以追求更大的效益的話,則有2個準則:

①投資報酬率要大於房貸利率:根據中央銀行統計,2017年3月,5大銀行新承做房貸放款利率為1.665%,相較於1年期的定存固定利率只多了約0.6個百分點。因此,這筆閒置資金的投資報酬率,最好要能大於房貸利率,而以目前的市場環境來說,建議以3%∼5%作為合理範圍。

② 選擇變現性佳的投資工具:年輕族群本身可周轉的資金大多不高,或保險保障相對不足,因此應使用彈性較大、變現性較佳的工具,避免未來出現急需用錢的情況時,資金卻卡在投資工具中。

舉例來說,許多人會用來強迫自己存錢的儲蓄險,幾乎都要繳費6年∼20年不等;如果中途解約的話,則會面臨到本金的損失,等於資金會有較長時間的閉鎖期,對於相對需要彈性的年輕族群來說,就不見得合適。

要提醒的是,有2種類型的人在領有閒置資金時,最好優先拿來償還房貸。
第1種是毫無投資經驗,且沒有時間或不願意做功課者,因為其不容易穩定創造優於房貸利率的報酬率,甚至有可能虧損。

第2種是有無法控管消費支出習慣的人,在領到閒置資金後,很可能會被自己花掉,提前償還房貸會是效益更好、更安全的選擇。

專家評析》
開源+節流,60歲前就能償清房貸並樂活退休
就Ula的財務狀況來說,若在未來生育2個小孩,加上房貸寬限期結束的壓力,會讓她在41歲時,家庭資產開始入不敷出,因此明年預計得到的100萬元就必須運用恰當。以下就3種模擬方案做評估(詳見表1):

方案1》100萬元用於提前還房貸
在Ula 34歲之前,每年幾乎都有13萬元的結餘,不過35歲(第2個小孩出生)開始,結餘逐漸下降,家庭財務赤字則會延後至43歲出現,代表從43歲開始,Ula就得靠著父母支援或借錢才能生活,即使Ula退休時家庭資產又能累積至192萬元,仍不推薦採取此方案。

方案2》用於投資報酬率5.97%的投資工具
若把100萬元和家庭每年結餘放在最穩定、利率1.05%的定存中,難以有效累積資產,到44歲時家庭財務就會出現赤字;但如果Ula願意花時間學習投資,並希望退休前家庭資產都不要產生赤字的話,至少要達到5.97%的投資報酬率,實踐的難度太高。

方案3》用於投資報酬率3.03%的投資工具+每年省4萬元
如果Ula將100萬元和家庭每年結餘投入年投資報酬率3.03%的工具,同時每年再省下4萬元(例如出國旅遊費用減半),不但可免除財務赤字威脅,也能持續增加資產的累積,對Ula而言,這會是最適合且執行度和效益均佳的方案。

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