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大台北》用789原則出價撿好房

智富月刊 標誌 智富月刊 2016/5/31 撰文者:郭莉芳

資金是股市的動能, 量先價行,「交易量」是常被用來觀察股價的重要指標之一,這個理論在房地產市場也能套用。全台2015年的全年買賣移轉棟數僅29萬4,000棟,創1991年開始統計以來第3低的紀錄。

自從2015年第2季進入房市寒冰期以來,全台交易量不斷探底,房價也跟著下修(詳見圖1)。原本在3月底央行降息半碼、同步放寬各區域第2房的信用管制(詳見名詞解釋)後,房市買氣有稍微回溫,但好光景不到1個月,從4月份的交易數字來看,台北市又持續回跌,創下連續4個月買賣移轉在1,500棟以下的窒息量,且12個行政區中有8個行政區的單月移轉不到100棟,買氣慘澹。

新北市雖然4月份買賣移轉棟數維持在2,970棟,較3月增加11%,但跟去年同期相比,仍縮減33%。來看看預售屋市場的狀況,根據《住展》雜誌的統計,今年北台灣520檔期推案量約1,222億元,較去年同期減少近3成,也創下2009年金融海嘯以來的新低。

新政策干擾
餘屋去化壓力大

今年的520檔期正好碰上新舊政府交接,新政府釋出將在8年內逐步完成20萬戶社會住宅,此一消息衝擊,加上先前尚有未銷售的餘屋有待去化,因此建商推案態度轉趨保守。

房地產暢銷書作家Sway表示,建商之前推的案子還賣不掉,現在繼續推新案,只有讓手上存貨變更多,不利財報數字,因此推案能緩則緩。下半年會好轉嗎?恐怕很難。Sway表示目前雙北市的景氣處於「蛋黃區冷感、投資熱區掛掉」的狀況,他舉五股洲子洋重劃區為例,先前推案都是3字頭,現在降至2字頭還乏人問津,其他像淡海新市鎮、新莊副都心也一樣。

景文科技大學財金系副教授章定煊則稍微樂觀些,他表示在央行3月底放寬信用管制後,被銀行業者視為不再打壓房市的訊號,放款政策也跟著調整,以往貸款成數頂多8成,有一些路段已可放寬到9成,甚至寬限期還大舉延長到3年、5年,再將房貸年期延長至30年、40年,大幅降低房貸壓力,吸引不少自住客心動進場。因此他預估,「下半年價格會持續修正,但成交量會上來」。

避開新興重劃區
5招買到抗跌屋

既然房價還會下跌,現階段有購屋需求的人該採取什麼策略?購屋族最好還是選擇熟悉、跟自己有地緣相關的地區看屋,例如婆家、娘家附近或是離上班公司不遠的區域,千萬不要考慮房價跌幅明顯的新興重劃區,也不必堅持一定要買新房子,因為房價漲跌跟地段有絕對關係,好地段的房子絕對是漲最快、跌最緩。

購屋者可先鎖定購屋的區域,或考慮2個區域,在實際比價後、依照自己的口袋深度決定要買在哪裡,並可參考以下的選屋、出價招式:

招式1》挑2∼3房、格局方正,易脫手的房型

一間房子不會住天長地久,通常10年就會換屋,因此選屋一定要考慮這間房子是否也會是市場多數買方喜歡的房型。住商不動產企研室主任徐佳馨建議,不管選2房或3房,格局適中、方正是首選,社區戶數也不宜超過300戶以上。

招式2》選屋齡3年以上房屋,減輕房屋稅負擔

買房子除了要繳房貸外,別忘了每個月的管理費也是一筆成本,如果是新社區、公設多,管理成本通常也是很可觀。另外,如果是2014年以後完工的新房子,因為台北市政府調高房屋標準價格,房屋稅也跟著加重,若選屋齡3年以上,則可避開這個問題。

招式3》生活機能完善,保值且抗跌

新興重劃區之所以價格跌最凶,就是因為生活機能未到位,即使房子新,也無法抗跌。在房地產市場超過30年的全球不動產流通協會理事長李同榮表示,在退潮時才知道誰在裸泳,在房價下跌段更容易看出生活機能對房價的保值效果。

他指出下半年都會核心區仍會抗跌,而推案量大的淡水、新莊、五股等地還有得跌,除非是不在乎生活機能還需要好幾年才會成熟的消費者,才考慮到蛋白區撿便宜。另外,目前已看到建商「有感降價」求售,例如位在台北市中正區的都更案「太平洋之森」共80餘戶,即是建商開價7字頭,足足比周圍建案低2成,才能在32天快速完銷。在這個案子的帶動下,他預估下半年建商讓價腳步會加快,刺激去化。

招式4》依區域與房屋條件,按「789原則」出價

房價既然可能持續下跌,那現階段該如何出價?Sway建議依照房屋所在區段,採取「789原則」。愈是超級蛋黃區愈珍貴,如果想要用實價登錄打8折出價,那可能謝謝再聯絡了。「因為你不買,別人可能搶著要」,如果那個社區是久久才有1戶出售的社區,那用實價登錄9折價出價、成交在9.5折都還算划算。

若是一般生活機能條件還不錯的市中心區,則以實價登錄打8折來出價,成交在8.5折也可以考慮。若跨到蛋白區,或是供給量大、空屋率高的新興重劃區,開價打個7折也還算不誇張。

招式5》若要選捷運題材,最好挑已排定通車時間的路線

如果買不起捷運沿線,可以考慮還在興建中的捷運,若要買一個未來夢,徐佳馨建議最好要選通車時間已排定的環狀線(第1階段)、萬大線或是淡海輕軌綠山線,雖然周邊房價已炒高,但隨著房價回跌,土地成本高的預售屋、新成屋或許降價有限,但之前漲高的中古屋價格可議價空間也跟著變大,細心找或許也能便宜入手。

實價登錄最新(2016年2月)成交行情
距捷運較遠物件成交 拉低永春房價

◎板南線(永春、後山埤站)
1. 永春站與後山埤站的電梯大樓房價,本月統計行情較上月滑落3成以上,信義房屋忠孝永春店吳冠霖表示,這可能是因為成交物件集中在房價離捷運站較遠的松山路、松隆路上,因此拉低了平均成交值。以電梯大樓為例,位在上述路段、屋齡約30年的華廈成交價約落在每坪60萬元∼65萬元間;但若地址位在忠孝東路5段門牌,平均單價則會拉高到70萬元∼75萬元,套房型產品的單價則會拉得更高。

2. 至於板南線西段的板橋站本月房價也大幅滑落,信義房屋板橋新站店店長陳奕仁則指出,會出現低於每坪40萬元的破盤價應是屬於位在新板特區外的物件,且屋主可能斷頭賣出,否則以江子翠站、新埔站與板橋站區域屋齡15年以上的大樓產品成交價約落在5字頭。

◎新店線(景美站)
1. 景美站附近的大樓成交價本月漲幅逾3成,信義房屋景美捷運店劉又銓分析,景美站附近屋齡10年內的新大樓成交價約為每坪62萬元∼65萬元,但因公設比偏高,買方反而偏好屋齡15年以上、公設比約25%上下的中古大樓,成交價每坪也可穩站55萬元∼58萬元,甚至標榜靜心中小學學區的新大樓,房價還比捷運站周遭物件還高。(文◎郭莉芳)

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