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永慶:海外地產投資要注意匯率風險及當地政策變化

鉅亨網 標誌 鉅亨網 2016/12/7 鉅亨網記者張欽發 台北

川普即將就任美國下一任總統,他的一舉一動是全球關注的焦點,不僅牽動美國及國際的政經情勢,永慶房產集團則提醒海外不動產投資上更需注意匯率、及當地的政策與台灣的差異。

永慶房產集團業管部協理林泰隆表示,近年台灣房市受到政策調控,交易明顯低迷,加上房價仍高,不少民眾開始關注海外不動產投資,但交易糾紛也不斷傳出。任何投資都伴隨著風險,尤其海外不動產交易流程繁複、法規紊亂,匯率、稅費、當地的政策、制度與風土人情等都須考量。

林泰隆協理提醒要特別注意幾個面向包括匯差風險,主要在長久來台幣對美元的匯率,多在一小範圍內波動,但外幣波動幅度常遠比台幣高,一旦投資地的貨幣對美元大幅貶值,即使房地產操作有利得,可能也無法彌補匯率上的損失。目前川普當選美國總統帶來升息及全球貨幣匯率的可能變動,在其上任前政策尚未明朗,很難預測未來國際市場變化,投資人要特別謹慎。

其次,在對外投資地產,在當地不動產政策規範,以產權為例,除國人所熟悉的所有權、使用權外,常見的還有部分所有權、金融商品等,如以東南亞國家來說,法律規範尚未發展如台灣成熟,政策變動性較高;退場機制,未來房產轉售所需負擔的稅負、是否能順利找到買方,都是投資人需要評估的。

美國總統當選人川普 2017 年初上任,其政策勢必牽動全球政經走勢,目前國人偏好的海外置產地點,包括日本、馬來西亞、柬埔寨、倫敦及澳洲等,這些國家接下來的政經發展及貨幣走勢,將受美國多大影響尚是未知數,林泰隆建議,現階段想投資海外不動產,務必審慎評估,避免匯損或政策變化造成資產縮水。

在強勢美元的主導下,以美元計價的房地產及股票會跟著升值,其他貨幣以貶值居多。林泰隆進一步舉例指出,以日圓來說,假設今年日本的房地產漲幅為零,在當前美元強勢升值下,日幣兌美元匯率從 8 月的 99.9 日元兌 1 美元貶至 12 月的 113.8 兌 1 美元,因此今年自 8 月以來就產生高達 13.9% 的匯損。

另外,馬來西亞馬幣兌美元匯率從今年 4 月的 3.8 貶至 12 月的 4.4,光是從今年 4 月以來的匯損就高達 15.8%,若投資人在 2013 年進場,當年馬幣兌美元匯率最高至 3.0,房地產存放到今年就可能產生高達 46.7% 的匯損,加上馬來西亞房市面臨反轉走勢,也相對增加投資海外不動產的風險。

根據今年上半年永慶房產集團購屋趨勢調查顯示,有近 80% 民眾,不看好海外不動產投資,其中民眾最擔心的就是,「無法直接管理」、「投資資訊透明度低」佔比最高。

另外,值得注意的是,加拿大溫哥華房價因外國人蜂擁投資而導致房價高漲,當地政府為杜絕炒房,遂仿效香港對海外投資人課徵 15% 的印花稅,負擔過重情況下外資因此撤離。而日本與馬來西亞都有 5 年內處分房地產,課徵最高達 30% 資本利得稅,投資客也因此卻步。

林泰隆提醒,外國的政策風險對一般投資人來說不易掌握,往往一個政策的急轉彎就使資金套牢;此外,在台灣,消費者買賣國內不動產有相關法令機制管理,但投資海外房產,相關機制相對不透明,讓消費者落入孤立的多重弱勢,而市場資訊甚至是片段、變動的,投資風險相對較高。

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