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用631法則避免房貸拖累生活

智富月刊 標誌 智富月刊 2017/2/22 撰文者:陳彥丞


案例》
我今年38歲,從事大樓物管業務,老公則是擔任工程師,家庭年收入約為300萬元。由於我們的2個小孩出生之後,希望可以有比較大的居住空間,所以就把舊房子出租,並買了另外1間較為適合的房子。

雖然我們年收入並不低,但卻沒有太多存款,連全家出國旅行的資金都不夠,很沒有安全感。2年前我開始記帳,記了1年多才驚覺我們家真的存不到什麼錢。因此,我很擔心未來2個小孩的教育費用,還有我和老公的退休金該怎麼辦?到底我們家的收支狀況是出了什麼問題?(讀者Winnie)

從Winnie家庭的年收入來看,的確是相對高薪的族群,照理來說累積資產的能力,也應該會比一般家庭來得高。不過,讓她產生「沒有現金」的不安感源頭,公勝財富管理顧問公司資深首席財務規畫師陳雅鈴指出,就在於那2間房地產。

由於台灣社會傳統的觀念認為「有土斯有財」,房地產其實也是許多家庭首選的投資工具,但是要養1間房子,就必須考慮到以下3樣成本:首先是房貸支出,接著是房屋稅與地價稅等稅負支出,最後則是管理費、水電瓦斯費等居住成本,這些都是不可忽略的固定支出。

而在這些固定支出之中,房屋貸款金額通常是最高者,也最容易成為家庭財務的主要壓力來源。

當因為「房地產」產生的固定支出占收入的比率過高時,就會排擠到其他理財需求,假設其他像是生活支出也居高不下,就真的存不了錢。

陳雅鈴建議,以房地產為家庭主要資產的家庭,應該要注意以下2件事情:

注意1》房貸支出過高
排擠其他家庭財務規畫
資產的種類多元,有存款、投資、房地產等,各資產依照「變現」速度,區分為流動性資產與非流動性資產,例如活存、定存、股票和基金等屬於流動性資產,當需要用錢時可快速變現。房地產則屬於非流動性資產,變現性差,這也是為什麼明明沒有亂花,但房貸支出、養屋成本過高,還是會卡住家庭現金流。

當然,透過買房來累積資產的方式並沒有錯,但前提建立在「家庭收支規畫得當」,一旦失衡,很容易就會淪落「窮得只剩房子」的窘境。

為了避免這種狀況, 規畫家庭收支情形時, 可以參考「631法則」,也就是將生活、儲蓄、保費支出項目依序分配60%、30%、10%的比率。以Winnie為例,家庭年收入為300萬元,光是房貸支出就吃掉約105萬元,再計入生活支出等開銷,家庭財務入不敷出。

由於631法則具有「預算」的概念,決定了家庭在生活、儲蓄與保費的支出比率,接著建議採取「信封袋管理法」,先預留儲蓄與保費支出的金額,剩餘的生活支出再分別裝入信封袋內,需要用錢時就從信封內取用,也就是「先儲蓄再支出」的概念。

相較於一般家庭使用的流水帳, 若只是記錄已經花掉的錢, 對節流的效果有限, 信封袋管理法為家庭的開支訂出上限。像是伙食費與交通費等支出,可以「週」為時間單位訂預算,以方便管理;而像房貸、水電等固定支出, 則以「月」來規畫即可。

舉例來說,1週伙食費安排3,000元,等於每天都有約400元的額度。若到了週六發現這週預算只剩500元,就代表週末1天只能花250元。透過信封袋管理法,並不僅是要限制自己的花費,更是要知道自己有多少錢可以花,也就能把錢用在刀口上,降低非必要的支出。

當然631法則,也能隨著家庭年收入調整。如果說平常花費就較為節儉, 也可將支出比率調整為「50%、40%、10%」,以增加儲蓄的額度。

另外,如果房地產的固定支出嚴重影響到家庭的現金流時,賣屋也是可考量的解決之道之一。

當資金從非流動性的資產抽身時,除了可以提前償還債務之外, 多餘資金也可用來投資,幫助家庭達成其他理財目標,像是子女教育金、退休金準備等等。

注意2》一旦利率上升
恐帶來高額利息支出
目前市場上房貸利率偏低,中央銀行統計2016年12月5大銀行新承做房貸的平均利率僅1.659%,成為許多人購屋的誘因之一,但房貸通常是一個長達20年以上的長期負債,不能輕忽未來利率攀升所帶來的房貸支出提高,將壓縮家庭財務空間。

當利率上升時,最直接影響的是每月房貸負擔的金額,儘管每月負擔金額增加的幅度可能並不明顯,但房貸年限動輒20年、30年,從總繳利息的角度來看,計算出利率變動後的利息差額,可發現房貸利率只要調漲0.5個百分點,就可能會額外支付近30%的利息費用(詳見圖1)。

別小看這些利息差額,對於現金流被房地產支出卡住的家庭來說,靠著每月省下3,000元的負擔金額,1年就能多存下3萬6,000元。而利率上升帶來的利息支出,也會隨房貸本金提高,或是還款年限延長跟著放大。

另外,人生中的意外難以預料,若不幸離去,留下的房貸極有可能加重原有的家庭財務負擔。因此,在背負房貸的期間,其實可以透過房貸壽險,或是定期壽險協助自己轉嫁風險,確保理賠金足以讓家人支付房貸餘額。

試算房貸占收入比,決定房產去留
新富聯合理財規畫顧問副總經理、認證理財規畫顧問(CFP)黃正勳指出,當手中持有多棟房地產,使房屋支出已危及到家庭現金流時,可計算賣掉房產獲利,用於提前償還其他房屋的貸款時,能減輕多少家庭負擔,就能決定該賣出哪棟房地產。以Winnie來說有2種處理方式:賣掉自住屋的獲利為390萬元,可還清出租屋的貸款,缺點是要另找租屋自住;或是賣出租屋,估計獲利約380萬元,約可償還自住屋25%的本金。

從試算結果來看,由於賣掉自住屋可完全還清出租屋的貸款,即使未來需要到外面租房子,比起現有房貸支出仍可降低80%;若不想傷神找屋、租屋,則可考慮賣掉出租屋,償還部分自住屋的貸款,調整後房貸支出也能降低至現有房貸支出的55%,若能再搭配信封管理法有效降低生活支出,亦為可行方案。(文◎陳彥丞)

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