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賣屋所得採核實課稅 備好資料節稅有撇步

卡優新聞網 標誌 卡優新聞網 2014/5/4 溫子豪
不動產交易以核實認定,併入綜所稅中申報(圖/卡優新聞網) © 卡優新聞網 不動產交易以核實認定,併入綜所稅中申報(圖/卡優新聞網)

房市交易熱絡,而去(102)年出售房屋的民眾,今(103)年報稅時,須優先採「核實認定」方式,將賣屋所得併算入綜所稅申報。尤其是稅法規定繁雜,若能完整收集「取得成本」及「移轉費用」的證明文件,就能爭取到更多節稅空間。房仲業者建議,若無法舉證買進成本時,就須以房屋評定現值或實際銷售價格比例,來核算所得。

申報不動產交易所得時,須以「核實認定」為優先,也就是以實際出售價格,扣除「取得成本」及「移轉費用」後,計算出售屋所得來課稅。其中「取得成本」是指取得房屋的價金,和使用前一切的必要費用,包括契稅、印花稅、代書費、規費、仲介費…等,還有購屋貸款利息及修繕費...等。而「移轉費用」則有仲介費、廣告費、清潔費及搬運費等。

永慶房產集團契約部經理陳俊宏解釋,也就是說,屋主當初購屋時,付出的相關稅費、仲介費和代書費等,以及購屋之後的裝修費用,加上購屋之前付出的利息,如果能夠提供相關證明文件都可以扣抵,相對可以省下不少稅金。

若因購屋時年代久遠,已無法舉證買入的價格時,則可依據房屋評定現值的一定比率,來推計售屋所得。目前,各縣市售屋所得核定標準認定比例各有不同,以台北市而言,一般住宅課稅比例為42%,高級住宅者課稅比例則為48%;新北市則分區域,比例在14~33%之間。

陳俊宏指出,以去年賣出台北市、評定現值100萬元的房屋來看,若屬一般住宅即以42%推算所得,也就是42萬元須併入綜所稅報繳;如果評定為高級住宅者,就有48萬元須列入售屋所得。

為避免豪宅交易核定所得額偏低,依據「102年度個人出售屋房之財產交易所得計算」,規定位於雙北市8,000萬元以上,或在雙北市以外5,000萬元以上的豪宅,若無法舉證買進成本,則以土地公告現值跟房屋評定標準價格來分配,再依房屋部分的實際銷售價格15%做為售屋所得。

陳俊宏說明,若出售1億元的豪宅,在提不出買進成本,無法使用核實認定方式申報下,將按房地比例(一般為房:地=3:7),認列房屋部分收入為3千萬元,再以15%計算得出450萬元,作為出售房屋的所得,最後併入個人其他所得項目申報,按5~40%稅率繳納綜所稅。

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