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信義全球資產:北市商用不動產交易Q2量增價跌 租金漲

鉅亨網 鉅亨網 2016/7/12 鉅亨網記者張欽發 台北

依信義房屋(9940-TW)旗下的信義全球資產最新統計,台北市地產交易經過2016年第1季的急凍,在第2季交易量放大並呈現價格較顯著修正,各商圈辦公室平均售價第2季全面向下,平均售價下跌至每坪85.2萬元,但是租金小漲至2121元,第2季空置率則再降低收斂至8.1%,毛租金資本化率在售價租金走勢背離情況下,上升0.02個百分點至2.37%,顯現基本面需求仍在,雖然售價受整體房市趨勢影響下降,但租金溫和上漲。

信義全球資產總經理柯宏安分析,2016年春節過後,年初遞延的買氣回籠,第2季看屋及出價的買方增加,交易動能也升高,與第1季成交量跌至谷底的情形不同,賣方認知到市場氛圍不佳,願意降價出售,交易熱度出現一波回溫,也使價格普遍修正,但是受到英國脫歐、全球金融震盪的影響,投資人可能偏向觀望,且遇到民俗月的交易淡季,買賣交易可能再度陷於盤整。

不過,在央行第四度降息,使房貸負擔更小,拉近租與買之間的成本差距,加上近幾季來租金呈上漲趨勢,當租金及房貸利息出現黃金交叉,有機會使原本以租代買的自用買方回到交易市場。

信義全球資產分析,從交易邱來看,相較於2016年第1季成交量低、價格挺住的情況,第2季隨著商圈同步降價,商辦交易量也跟著回升,包括內湖科技園區也是如此。

在空置率部分,由於2016年無新釋出的商辦大樓,市場以去化現有樓地板面積為主,因此空置率仍持續下降,第二季平均空置率再下修至8.1%,從各商圈表現來看,信義世貿、南京四五、復興南京、敦北民生等傳統商圈空置率下降,敦北民生本季空置率僅2.66%,是各商圈中最低者。

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而租金部分,A+級辦公上漲至2956元,A級辦公上漲至1876元,B級辦公則上漲至1471元,在空置率持續走低,基本面仍有辦公空間需求的情況下,租金溫和上漲,未來若政策持續調升房屋稅、地價稅,出租方可能反映成本漲租,進一步推升租金漲勢。

信義全球資產分析,內科廠辦方面,平均空置率下降至6.08%,但是區域表現呈兩極,西湖段近期都保持3%以下水準,本季空置率再降至0.83%,是相當難得的超低空置率,帶旺西湖段租金上漲至1258元,顯見西湖段廠辦相當搶手,公司行號搶著進駐,售價部分則不敵整體房市價格修正的壓力,小幅下修至每坪59.8萬元。而文德段及舊宗段表現相對弱勢,第2季空置率上揚、價格下修,空置率擴大至10%以上,目前售價下跌至每坪45.5萬元左右,加上區域新廠辦案件供給量較多,租金也小幅下修,尤其舊宗段空置率一口氣增加2個百分點,和西湖段形成強烈對比。

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