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北市明星學區失靈 房價跌破區域行情

智富月刊 智富月刊 2016/7/27 撰文者:林帝佑

© 由 智富月刊 提供
台北市市中心學區宅效益不再! 明星國小周邊房價下修,不僅跌得多、還跌破區域行情,如國北教大附小周邊房價每坪73萬6,000元、新生國小周邊房價每坪81萬2,000元、金華國小周邊房價每坪82萬2,000元,皆比大安區行情每坪87萬元低(詳見表1)。

過去明星學校周邊的房屋可說是房價保證,許多「現代孟母」購屋毫不手軟,不僅讓學區宅賣得快、又賣得比別人貴,但現在房市走下坡,加上少子化衝擊,讓明星學區周邊的住宅光環快速黯淡。

觀察台北市、新北市近3年來連續額滿的國小,台北市共有14所、新北市共有11所;全國不動產企研室針對以上25所明星國小近3年來的周邊房價進行調查,發現台北市跌多漲少。

全國不動產企研室主任張瀞勻分析,2014年,台北市這14所明星國小周邊的房價,有9所學校較所在區域行情還要高;然而到了2016年,卻有8所學校,也就是近6成的明星國小其周邊房市比區域行情還低。

蛋黃區明星國小跌幅明顯
大安區最多跌18%

比如位於大安區的國北教大附小,2014年大安區房價每坪84萬3,000元,該校周邊每坪則要89萬3,000元,比大安區整體行情高出6%;然而,2016年大安區房價每坪87萬元,下跌約3%,該校周邊的房市卻下跌了18%,每坪僅剩73萬6,000元。

造成學區宅光環不再的原因,大家房屋企畫研究室主任郎美囡說明,在上一波房價起飛前,也就是約12、13年前,許多夫妻為了結婚生子而選擇買自住的物件、搬進交通便利的市中心,兼顧自身工作與孩子就學;後來學區周邊房價高升,多數家長不堪負荷,買不起3房,只好改買2房、或甚至是小套房,讓孩子設籍就讀明星學校,同時等待房價上漲出售賺價差,但全家人卻購屋搬到蛋白區。近2∼3年,房價雖反轉,但台北市的購屋所得比仍在15倍以上,多數家長仍負擔不起,還要擔心買房後,可能被套牢,乾脆放棄移往郊區。

台灣房屋復興台大特許加盟店店長潘永承也提到,蛋黃區的明星學校周邊多半是開發成熟的地段,以國北教大附小周遭來說,多是屋齡30年以上的中古屋,那時期興建的物件以3房、4房、坪數介於30坪∼45坪的為主,目前總價約2,500萬元∼4,000萬元,這樣的價格區間在房市反轉的氛圍下並不受歡迎。因此該校周邊的房市,以大樓來說,今年每坪75萬元∼80萬元,但去年每坪80萬元∼85萬元,甚至還有成交9字頭的紀錄。

另一原因就是少子化問題日漸發酵,從國家發展委員會的人口推計數據來看,未來10年,每年平均減少約5,600位國小學童、5,500位國中學生。需求逐漸減少,房價支撐性也跟著減弱。潘永承提到,最近2∼3年,專門為了學區而來購屋的家長明顯減少。

蛋白區學區宅亦難支撐
與區域行情價差逐漸縮小

在這波蛋黃區學區宅下跌的浪潮中,蛋白區的學區宅也沒有突出表現。張瀞勻分析,狀況同樣是跌多漲少,但多數並未跌破區域行情,而是愈來愈貼近區域行情,新北市11所明星國小,僅2所學區周邊住宅低於區域行情,其他則與區域行情每坪相差8,000元∼3萬6,000元,且價格落差正在收斂中。

比如汐止區的青山國小,2014年該校周邊每坪38萬4,000元,汐止區則為每坪32萬5,000元,每坪價差為5萬9,000元,然而今年該校周邊每坪34萬8,000元,區域行情則為31萬6,000元,每坪價差縮小至3萬2,000元。

郎美囡提醒,許多年輕父母移往蛋白區購屋,不代表蛋白區的學區宅看漲,因為流入蛋白區買房的年輕父母多數無追價能力,加上新興重劃區還有大量建案陸續完工釋出,供給量過大只會拉低房價。

在這波房市景氣循環下跌的走勢中,學區宅將逐漸與區域行情貼近,除非有其他重大利多支撐,否則學區宅的優勢將愈來愈弱。

價登錄最新(2016年4月)成交行情
景觀決定房價 紅樹林站價差近3成

◎淡水信義線(劍潭站、士林站、紅樹林站)
1. 信義房屋劍潭店專案經理歐俊毅分析,上個月應是成交位於承德路四段、屋齡約20年的「圓山金城」國宅,該案車位無獨立產權,故換算後會拉低平均單價,目前每坪48萬元∼50萬元,本月大樓行情是回歸正常平均值。劍潭站周邊步行10分鐘內的大樓,屋齡多在8∼10年,每坪7或8字頭,若步行超過10分鐘,則多為屋齡20∼30年的大樓,單價每坪約50萬元。

2. 信義房屋士林文林店店長柯佑緯表示,本月有幾筆物件無拆算車位,所以拉低士林站大樓行情統計,一般大樓行情如下:屋齡10年內每坪75萬元∼85萬元、屋齡10年以上每坪65萬元∼75萬元,另外中山北路五段沿線多為豪宅,單價都在每坪百萬元以上;公寓部分,屋齡多在25∼35年,每坪55萬元∼65萬元。

3. 紅樹林站大樓行情較上月落差近3成,信義房屋紅樹林店店長許昱閔表示,因為捷運站第1排、第2排價位落差大,第1排有景觀優勢,若看東側山景,每坪單價35萬元∼40萬元,若看西側紅樹林及河景,每坪則要40萬元以上,而第2排的物件則因為沒有景觀,每坪25萬元∼30萬元,也因此造成統計起伏較大,另外,該區屋齡多在5∼15年間。(文◎林帝佑)


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