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南台灣》台南老屋恐跌價15%

智富月刊 智富月刊 2016/3/31 撰文者:林帝佑

2月6日的台南大地震重挫台南房市,與去年同期相比,買氣幾乎腰斬,不少人更延後購屋計畫,賣方在談判籌碼有限下,紛紛轉售為租,少部分則主動降價1成求售,但仍然是「有價無市」。學者分析,房市景氣本就往下走,投資需求減少、自住買盤延後,房價將會持續下探,其中以老舊的大樓議價空間最大,且降價還不一定有人要買。

「有一些洽談得差不多、準備下訂的個案,在地震發生後,因為買方對結構安全有疑慮,就不要了。」住商不動產高屏澎東區協理林祺博表示。21世紀不動產菁英永康加盟店店長閻梅琪也指出另一個民眾追求安全的現象,位於永康區的金龍大樓,是由建商維冠建設所投資興建,在地震後,該建物倒塌,造成上百人身亡,而同一區也由維冠建設所建造的「維冠龍殿」,本有30∼40戶是屋主用來收租的物件,然許多房客在「一樣的租金,為何要住在安全有疑慮的大樓?」考量下,在災後僅1個月左右搬走了一大半,「即便政府來勘驗,表示這棟大樓沒問題,大家還是會怕!」閻梅琪說。

買方購屋考量改變
安全性更勝價格

國立台北大學不動產與城鄉環境學系教授彭建文分析,震災後出現這樣的狀況其實有跡可循,民眾會出現以下2種心態微調購屋決策:

1.喜低厭高:由於地震常造成高樓建築的嚴重損害,加上高樓產品逃生相對不易,便使得購屋者對產品的偏好,轉向較低矮的建築,包含透天厝與公寓。

閻梅琪和台灣房屋土帝公特許加盟店店東薛大川皆指出,震災後透天厝產品的詢問度大增。薛大川舉例,過去銷售某透天厝的社區,每週週末來客量約3∼4組,震災後來客組數翻倍;閻梅琪也說,過去成交10組的客戶中,透天厝頂多占3成,現在則有一半以上是成交透天型產品,只是價格並未有太大的變動。

閻梅琪表示,永康區以地坪24坪∼28坪、建坪55坪∼65坪的透天厝最常見,若屋齡約在15年,總價750萬元左右可以入手;若屋齡未滿10年,則要價1,000萬元∼1,200萬元。

2.喜新厭舊:一般人對老舊建築的耐震力較有疑慮,因此對屋齡較高者會有一定程度的排斥,轉向工法較進步、較安全的新屋。

雖然921地震後修正建築法規,提高耐震係數等規範迄今已17年,但薛大川表示,現在民眾看房子,只要屋齡超過10年,就會比較排斥,且一定會問工法、結構相關問題。

薛大川分析,過去房市景氣雖好,但台南多自住客,追價意願不高,所以導致價格較實惠的中古大樓反而受到青睞,房價成長幅度較新大樓多出一倍,不過在「喜新厭舊」的效應下,未來購屋考量上,價格不會是最重要的因素,建物的安全性將會受到重視。

據台灣房屋智庫利用實價登錄系統調查,台南市屋齡10年以上的大樓,房價從2013年至2015年成長了21%,現每坪為10萬5,000元,而屋齡10年以下的新大樓,同期間僅成長10%,2015年每坪為16萬1,000元(詳見表1)。閻梅琪補充,目前永康區常見的中古大樓屋齡約20年上下,每坪9萬元∼12萬元,若為預售或新成屋,每坪15萬元∼18萬元。

也因多數購屋者的心態觀望,林祺博提及,近期有些大樓屋主主動提出要做「老屋健檢」(詳見圖3),以增加買方的購屋信心,「未來,耐震等安全相關的檢驗,將會變成銷售房屋時的必要認證之一。」

「但是,檢查需要時間。」彭建文說,加上台南市平均屋齡高達30年,比全國平均屋齡28.29年還要更老,六都之中也僅次於台北市的31.53年,且屋齡超過30年以上的老屋數量達29萬966戶,占台南市所有房屋的44%。

投資客觀望、自住客謹慎
半年內房市難有好轉

對於接下來的市況,彭建文預估,「投資的人不投資、自住的人更謹慎,因為安全的不確定性而延後購屋決策,因此買氣在短時間內不會太好,恐怕要半年以上才會回溫。」再加上過去2∼3年景氣好時,建商大量推出的個案陸續完工,將使得供給量持續增加,但遇到房市走空、買氣轉差,彭建文認為,南台灣的房價恐持續下探,其中以老舊、又無耐震檢驗的大樓議價空間最大,且即便降價,流通性仍會受到考驗;閻梅琪也認為,若超過3個月,中古大樓的買氣仍未回溫,價格可能往下10%∼15%。

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