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名家 巴曙松專欄-2016年的大陸房地產大勢

中時電子報 中時電子報 2015/12/6 本報訊

當前大陸房地產市場走勢直接影響到投資、消費及經濟增長。臨近歲末,如何評估2015年以來的房地產市場變化,2016年的趨勢是什麼?本文擬從政策、投資、價格的角度進行前瞻性分析。

2015年,大陸新房市場整體回暖明顯,各線市場有所分化。在年內多項政策的推動下,剛性需求與改善性需求持續釋放,房地產市場量價增速均處於2010年以來相對較高的水平。今年前10個月銷售面積較上年同期上漲7.9%,成交均價上漲9.4%。此外,各線市場走勢分化,「金九月、銀十月」成交中,一二線城市成交仍明顯好於去年,而三線城市基本回落與去年持平,且後期仍將處於回落狀態。

不過,新房市場投資仍然低迷,房企投資積極性明顯下降,新開工面積大幅下滑。今年前10個月住宅新開工面積較上年同期下滑14.7%,施工面積微增0.8%,主因是三四線城市庫存高企。

目前土地市場整體尚未擺脫低迷狀態,但重點城市土地熱度不減,城市間分化較明顯。大部分城市今年住宅類土地成交面積不及去年同期,我們監測的40個重點城市中,超過9成年內累計住宅類用地成交面積較上年同期出現下滑。土地成交溢價率較高的城市主要為長三角和珠三角地區的一、二線城市,而大部分中西部和東北城市較低。

今年房地產調控政策刺激改善性需求入市,全國典型城市二手房市場成交量明顯上升。隨著市場升溫,二手住宅價格企穩回升。今年9月已有大部分超過去年同期,其中深圳二手住宅成交均價較上年同期上漲45%。其他一線城市漲幅也超過1成。

總體看,今年一、二手房價整體復甦,一線城市上升明顯。70個大中城市房價指數顯示,全國一二手房價格均在去年下半年跌入谷底,此後房市逐漸回暖,房價降幅逐漸收窄,今年二季度起,一、二手房價開始進入平穩上漲通道,一線城市房價回升幅度和速度均明顯超過其他城市,城市間房價走勢分化較為明顯。

展望2016年,我們有以下兩個前瞻性的判斷:

其一,新房市場量減價增,高庫存壓力將持續。根據中國大陸國家統計局資料,2015年新房市場商品住宅土地成交、新開工等供應性指標大幅回落,預計2016年大陸新建商品住宅市場新增供應量會出現明顯下滑,累計銷售層面,成交量預計會較2015年有所減少。然而,考慮到當前地價仍在攀升,特別是一線城市和需求量較大的二線城市,2015年土地市場較熱,新房產品高端化,2016年新建商品住宅價格有可能存在結構性上漲的壓力,大陸新房住宅交易額有可能較2015年仍會有所上升。

從大陸新房住宅施工資料看,在建供應量持續上升,而銷售規模縮小。由此而導致的庫存壓力仍有加深的可能。但庫存壓力區域性明顯,一線城市因土地供應量減少,新房將會供應不足,特別是性價比高的剛需專案將更為稀缺。部分二線城市以及大部分三線城市,新房住宅的消化周期較長,庫存危機會持續更長的時間。總體來看大陸新房市場,去庫存依然是2016年的關鍵字。

其二,二手房市場總體穩定,區域市場將出現分化。在持續的房地產支援性政策和信貸寬鬆背景下,2015年二手房成交量達到了歷史高位。一線城市中除廣州外,北京、上海、深圳交易幾乎翻倍,二線城市也出現快速增長,二手房市場占比有明顯提升。

2015年四季度,政府支援措施大部分圍繞公積金,對市場影響不明顯,在現有政策環境下,2016年將很難達到2015年需求的爆發量,預計成交總量會穩中回落。從區域上看,市場有可能呈現分化趨勢。一線城市因需求有所透支,2016年下半年出現回落的可能性比較大,而處在一、二手市場地位交替節點的二線城市(天津、南京、成都、杭州、青島、濟南、蘇州、無錫、大連、石家莊)二手房成交量持續增長的動力仍在。(本文僅代表作者個人觀點,不代表任何機構的看法)(作者為中國銀行業協會首席經濟學家、香港交易所首席中國經濟學家)

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