您使用的是較舊的瀏覽器版本。若要獲得最佳 MSN 體驗,請使用支援的版本

名家 林建甫專欄-炒房養地,候選人應提解決對策

中時電子報 中時電子報 2015/12/14 本報訊

兩黨總統或副手的候選人買賣土地或軍宅被對方窮追猛打,雖然合法,但被以最高道德標準檢驗,攻擊不「當」得利。我無意對兩者加以評論,只是覺得為何養地、炒房可以獲得暴利?什麼有眼光,投資神準,這些溢美之詞背後都是經濟學的尋租(rent seeking)行為,也凸顯我國房地產稅制的不健全。亡羊補牢建立好的制度,應是國家未來領導人必須重視的問題。

自古財富分配不平均是造成社會動亂的最大因素,所謂「富者良田千畝,貧者無立錐之地」,醞釀農民起義,造成革命,於是改朝換代。國父孫中山先生當年憂心房地產炒作,造成貧者越貧、富者越富,因此提出「漲價歸公」的理論。據此我國的憲法第143條第3項訂明:「土地價值非因施以勞力資本而增加者,應由國家徵收土地增值稅,歸人民共享之。」

然而土地要課土地增值稅,房屋則沒有增值稅。如同契稅、印花稅,土地增值稅這是買賣才發生的交易稅。另外在每年必須繳的稅,被視為持有成本,在土地有地價稅,房屋有房屋稅。稅制看似粲然大備,但「漲價歸公」一直無法貫徹。造成房地產價格高漲、養地大賺錢、軍宅買到賺到,原因何在?

因為稅制不健全,產生套利空間。我們必須去區分土地價值、房屋價值,才能去課土地增值稅、地價稅、房屋稅。如何區分?不是依照市價,而是人為設定的公告地價當成土地稅的稅基、公告現值當成土地增值稅的比較基礎,房屋評定現值來當成房屋稅課稅的依據。

買賣土地、房屋的財產交易所獲得的利潤,照理講應併入綜合所得稅,因為政府一向不重視,也推拖沒有資料,因此導致買賣的實價、利潤不能被當成課稅的基礎。而上述公告地價、公共現值、房屋評定現值的認定則是經由地方縣市相關委員會的討論決定的。可是這些委員會常受到政治因素及特定團體的干擾,讓價值嚴重偏離市價,造成我國不動產稅負偏低,成為炒房產者的天堂。

其中,在1954年制定「實施都市平均地權條例」時,土地增值稅率最高達100%,但其後的歷次修法將最高稅率往下修至80%、60%。最近一次是在2002年更下修稅率至40%,理由是當時不動產市場低迷,為刺激景氣。土地增值稅不是原來的為了漲價歸公,而是變成是救市良方。然而此後的房地產牛市中,房價高漲,卻沒有回復原來稅率。

房屋稅其稅率依法定使用情形而有不同,介於1.2%至3%。但其評定現值的依據:房屋標準價格,由地方政府不動產評價委員會每3年評定一次。然自71年迄今未曾調整,故目前課稅現值遠低於市價。

另外,本來地價稅是國家向擁有土地者逐年收取地租,而使其得以使用土地權利之意。因為每年要繳交,可以成為炒作的成本。地價稅基本稅率為1%,另依土地編定及使用情形適用優惠稅率,例如自用住宅千分之二、工業用地千分之十、公共設施保留地千分之六。看似合理的稅率,背後的稅基卻大有問題。一般估計,公告土地現值約占市價5成上下,而公告地價更僅占公告土地現值的25%。

房、地的價格、訊息不透明,擁有特殊壟斷性訊息,就可以低買,而低稅率與低稅基的運作,使得投機的人藉低持有成本之利,取得更多房、地卻不高度利用。養地、養房比養車還要便宜,實在是荒天下之大稽。甚至在社會上還出現「典藏」房地產等荒謬的行為,但典藏之後漲價就可以賺大錢。

好不容易,經過這幾年的努力,我們有了實價登錄。雖沒有準確到個別房地產,但有了區段訊息,也讓交易透明化,不容易再被哄抬,上下其手。我國明年房地合一稅上路,也會讓炒作者付出更高的成本。但制度上還是有很多的漏洞及問題。總統候選人應對相關問題提出政見,進行改革。

例如改革地方縣市相關委員會的地價房價決定。引進大數據的科技,結合計量經濟及空間資訊技術,建立房地估價的正常機制。而近期地方政府公告地價將陸續進行審議,要求地方政府盡速調高公告地價向市價趨近。提高炒房養地的成本,彌補制度的缺陷,讓國家社會健全運作。

(作者為台灣經濟研究院院長、台大經濟系教授)

更多來自中時電子報的文章

image beaconimage beaconimage beacon