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國營事業資產活化 惟目前非股市重點題材

鉅亨網 鉅亨網 2016/10/18 鉅亨網記者張欽發 台北

台北市西區門戶計畫推動,傳出要在北門郵局後興建中華郵政塔。國營事業資產活化蔚為趨勢,中華郵政及中油活化筆數更是其中之最,中華郵政資產活化方式則更豐富多元。

同時,就台北股市而言,已展開民營化進程的國營事業很多,但過去以來包括中華電 (2412-TW) 及台肥 (1722-TW) 的土地資產開發,在市場上不斷成為重要題材。但股市分析師則指出,台灣目前地產市場交易疲弱,這一類的資產題材目前難獲市場矚目。

國泰證期顧問處協理簡伯儀則指出,以中華電信如此龐大的股本,資產開發的利益相對挹注獲利貢獻度並不高,就電信業的本質而言,仍應以其本業電信獲利為關注的重點,而非資產開發。

信義房屋 (9940-TW) 信義全球資產指出,國營事業資產地點常在精華區,而隨著網路時代來臨,郵政業務及儲匯業務都不一定需要實體門市,相較於分局,反而需要集貨的物流點。因此最基礎的活化方式就是採取縮小營業面積,分租部分店面給便利商店、速食店營業,如台北台塑郵局、台中民權路郵局、台北大安郵局等,資產活化除一年創造 2.2 億元以上租金收益外,也使郵局廳舍更便利熱鬧。

同時,規模較大的資產,則透過都更、整建等方式進行調整,尤以旅館業承接最多。包括信維郵局、南港郵局、高雄前金郵局等。其中信維郵局由晶華麗晶集團承租最受矚目,將改建成地上 17 層、地下 4 層的建物。最為特別的則是台北青田郵局,將郵局舊大樓改為台北商業大學學生宿舍。

相較郵局的多元活化方式,中油、台電、台酒資產活化則多採設定地上權方式,目前 7 筆地上權設定案,共為國營事業帶來 58.67 億元權利金收入,未來還有每年地租收入,創造相當穩定收益。7 件中,共有 6 件規劃興建旅館,但在旅館業競爭日益激烈的情況下,未來以地上權興建旅館的意願可能降低。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,一直以來這類資產活化,過於一窩蜂,例如文創園區、商辦、旅館,都容易因為一窩蜂,未來發生蛋塔效應;若能導入市場現況,加上國家產業發展規劃,例如長照,透過專業評估,事後另有經營績效考核,讓國營企業能夠如民間企業的靈活與獲利。

信義全球資產王維宏經理表示,國營企業資產活化創造收益,也帶動周邊區域發展,不過近來受到公告地價上漲拉高地租影響,地上權交易不興,2016 年第 3 季更交出零成交的成績單,短期內以出租為主要活化方式的接受度較高。而一般企業也可透過集中辦公單位,或是搬遷至市郊,並出租精華區自有資產,尤其目前北市各主要商圈、內科空置率持續降低,有意願承租者不在少數,透過資產活化當包租公,也是一筆不小的固定租金收益。

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