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大台北》南港住宅後市短空長多

智富月刊 智富月刊 2016/1/27 撰文者:林帝佑

© 由 智富月刊 提供
南港區會是下一個大台北房市的亮點嗎?業者分析,南港區住宅供給幾乎已到頂點,未來新增的量有限,但卻有上萬個工作機會,將吸引大量就業人口進駐,加上「東區門戶計畫」(詳見表1)的諸多建設已在兌現中,2016年將會是該區房價的相對低點,未來短空長多。

最近南港區的房市表現相當亮眼,有2個值得注意的數字。首先,根據台灣房屋智庫統計,台北市2015年各行政區房價相較2014年來看,發現在12個行政區中,有8個行政區房價下跌、4個行政區上漲,而南港區為全市漲幅第2名,達4.66%(詳見表2),是少數正成長的行政區。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰分析,台北市所有行政區中,萬華區以漲幅5.33%奪冠,一方面是因萬華區為台北市房價最低的區域,台北市均價每坪60萬4,000元,而萬華區僅43萬5,000元,相差28%,若想要住進台北市,萬華區相對好入手,因此有補漲效應。南港區的房價漲幅雖位居第2,但以漲價的金額來看,2014年至2015年每坪成長2萬5,000元,是全市最多。

重大建設陸續到位
目標讓「黑鄉變明珠」

第2個值得注意的數字是:台北市2016年調整公告土地現值,全市較2015年上漲6.23%,其中,調升幅度最高的「黑馬」地段就在南港區,由CITYLINK南港店所在地調漲41.21%最高、第2名則是一旁的南港車站,調升幅度也高達40.63%。

德天國際地產總經理田揚名分析,南港車站周邊公告土地現值漲幅大,主要是反映重大建設陸續落實。包含CITYLINK南港店在2014年12月完工,接著高鐵南港站預計2016年7月通車等,諸多建設的完工不只讓南港車站周邊公告土地現值漲幅大,整體區域也調漲了6.5%,高於全市平均。

而且,值得注意的是,台北市市長柯文哲上任1年多以來,陸續推出區域的改造計畫,其中作為台北市門面的「東區門戶計畫」和「西區門戶計畫」最受矚目。

西區門戶計畫期待以「雙子星大樓」來改變都市風貌,農曆春節也即將拆除忠孝橋高架引道;而東區門戶計畫將來則以南港車站為核心,結合諸多建設,包含已經完工的南港軟體工業園區、南港經貿園區、南港展覽館等,以及即將完工的國家生技研究園區、北部流行音樂中心等,打造新創產業經濟軸帶,讓南港區從「黑鄉變明珠」。

目前南港軟體工業園區、南港經貿園區內的辦公室供不應求,「很多客戶來詢問,卻苦無供給,因此只好轉往內科或其他地方找辦公空間。」田揚名表示,加上第14任總統當選人蔡英文的主要產業政策之一─生技醫藥,將會配合南港中研院及國家生技研究園區,以南港為北部重鎮,串聯全台科學園區發展生技廊帶,勢必會造成就業人口的「板塊移動」。

而光是國家生技研究園區就估計將為南港區創造5,000個就業機會,加上其他新創產業經濟軸帶的建設,整體將替南港區帶來超過上萬個就業人口,形成重要的產業聚落,「然而現今南港區能發展的土地,多僅剩下能提供商業、辦公等商業性質的土地,也就是說,未來大量就業人口進駐南港,住宅也將供不應求。」田揚名分析。

觀察目前南港區內的房市狀況,台灣房屋南港特許加盟店店東雷學誠表示,南港區的房市發展可以分成2大區塊:

第1個區塊為沿著忠孝東路7段和市民大道7段、8段發展的帶狀區塊。雷學誠說,忠孝東路7段的房屋以捷運昆陽站和後山埤站周邊較多,以老公寓為主,昆陽站周邊每坪50萬元∼55萬元、後山埤站周邊每坪55萬元∼60萬元;而市民大道7段、8段亦以屋齡35年以上的公寓居多,每坪45萬元∼50萬元。

第2個區塊是經貿一、二路一帶,位於南港區東北方。雷學誠說明,該區塊為新興重劃區,以大樓個案為主,2006年後陸續交屋,現在屋齡頂多約10年,一般個案每坪65萬元∼70萬元,若是指標建案,如華固「天匯」、台肥「無雙」,每坪85萬元∼90萬元。

建設黑暗期房價震盪約5%
未來翻漲機會大

打算自住可以買在哪裡呢?雷學誠分析,因為2個區塊總價帶不同,如果預算在2,000萬元以下,可以購買忠孝東路7段和市民大道7段、8段沿線,加上此帶狀區塊的生活機能成熟,適合一般家庭。

總結來說,儘管2016年房市大環境氛圍不佳,大台北房價看跌約10%,南港區也因正處於「建設黑暗期」,房價會有5%的上下震盪;但業界一致認為,南港區是下一個大台北房市的亮點,田揚名補充,也因建設未完全到位,2016年相對是南港區的房價低點,長期來看,房價往上成長大有機會。

實價登錄最新(2015年10月)成交行情

低價賣屋避稅 拉大劍南路站價差

文湖線(劍南路站、萬芳社區站)

1. 劍南路站房價起伏高達1倍,信義房屋大直重劃店主任張育銘分析,由於上月及本月統計皆為2015年的交易資訊,而2016年元旦房地合一稅新制上路,若在2015年底前購屋,未來出售時,如持有超過2年即可適用舊制,也就是財產交易所得稅而非房地合一稅,因此不少高資產客戶為節稅考量,趕在新制上路前將房子低價「賣」給子女,造成統計行情偏低。然而第4季陸續有高價建案交屋,如「西華富邦」,登錄價格在每坪140萬元∼290萬元間,強力拉抬統計行情。張育銘補充,劍南路站周邊正常的大樓交易價格,小坪數套房每坪65萬元∼95萬元,大坪數物件每坪75萬元∼140萬元。

2. 萬芳社區站上月統計大樓行情為每坪29萬4,000元、本月為每坪57萬2,000元,漲幅達9成,信義房屋捷運辛亥店副店長楊協釗表示,上月統計應是為屋齡32年萬芳國宅的「一手屋」,從第1任屋主持有迄今出售,因買方需重新翻修,故成交價較低;而本月統計中,有1筆1樓物件,因該樓層有店面效益、加上坪數較小,因而拉高單價。楊協釗補充,萬芳國宅分為公寓及大樓產品,公寓每坪35萬元∼37萬元、大樓則為每坪39萬元∼42萬元。 (文◎林帝佑)

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