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大台北》新建案1字頭房價成真

智富月刊 智富月刊 2016/6/29 撰文者:林帝佑


大台北地區重現1字頭房價!今年累計至5月的交易量持續低迷,較去年同期減少3成,業者為吸引購屋者目光,淡水、三峽、鶯歌都紛紛傳出有新建案成交1字頭,尤其房市供給量大的淡海新市鎮,從過去普遍開價3字頭、成交2字頭,到現在多數建案都跌到成交1字頭的水準。

根據台北市、新北市地政局統計的買賣移轉棟數,2016年1月至5月累計的交易量,台北市為7,175棟、新北市為1萬3,998棟,分別較去年同期下跌了32%、28%(詳見圖1);雖然3月底在央行宣布鬆綁選擇性信用管制後,各建案的銷售中心來人量增加不少,但實際上,成交量並未因此有明顯回溫。

直到近期,有部分建案傳出銷售捷報,而這些建案只有一個共通點,那就是以「降價」換成交,《住展》雜誌企研室經理何世昌表示,如果該建案比其他建案便宜1成左右,或甚至跟中古大樓價位接近,就會相對熱賣。

大台北地區的蛋白區,近來建商推案雖然放緩,但過去的供給量龐大,以「戰況」激烈的淡水區來說,2013年推案量約為1,158億元達到高峰、2014年還有約794億元、2015年約227億元,今年累計至6月則只有70億元,明顯大幅萎縮,但擺在眼前的事實仍是「過去推出的建案完工後同時釋出」,業者只好以降價殺出血路。

淡海輕軌沿線房價下修
出現雙位數跌幅

全國不動產淡水沙崙加盟店店東陳國昌說,還有一點很大的改變,以往建商對於銷售中的建案,開價、成交價都相當保密,但現在已有建案直接在廣告帆布上大剌剌寫著「1字頭」、「保證出租」、「買屋送裝潢」等,就是為了吸引消費者。觀察淡海新市鎮,何世昌分析,除了輕軌捷運淡水行政中心站周邊以外,沿線已有不少建案價格降到1字頭,尤其是已經完工交屋的建案餘屋更是明顯。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示,淡水行政中心站周邊有運動中心、區公所和家樂福商圈,屬於淡海新市鎮中生活機能最好的區塊,目前新成屋的房價每坪23萬元∼28萬元,中古屋也普遍站穩2字頭,但其實已經較2014年時下跌了1成左右。輕軌捷運沿線其他站點的房價也都修正不少,甚至都是雙位數的跌幅(詳見圖2)。

房價下探,除了建商願意讓價,陳國昌觀察,許多2013年∼2014年買的屋主現在也都願意平轉出售,買氣因此回溫,加上綠山線(編按:輕軌捷運分為綠山線和藍海線)的各站體成型、新成屋和預售屋的價格跟中古屋相去不遠等原因,目前距離站點300公尺內、2∼3房、總價含車位在1,000萬元∼1,200萬元的物件最受歡迎,若較靠近海邊,例如濱海沙崙站、淡海新市鎮站會再便宜一些。

陳國昌進一步表示,近來出手購屋的民眾中,有1成為投資客,「因為他們認為買點到了,而且更容易殺到一個好價格。」

房價再跌有限
自住客進場留意3要點

跌回1字頭,真的是自住客入場時機了嗎?何世昌分析,房價往下的空間已經很有限,自住客可考慮進場,但仍要注意以下3點:

1.建商拉高車位灌總價的銷售手法:有些建案會將房屋的單坪價格壓低,成交每坪1字頭,但要特別注意,這個建案的車位有沒有特別貴?不肖業者可能會利用抬高車位價格的手段,讓自己賺進一樣的利潤,購屋者若用合理的車位價格試算後,可能會發現買的其實還是「2字頭」。

車位價格除了可以參考實價登錄之外,陳炳辰說明,若為平面車位,因為不太會受到屋齡影響價格,所以不管是中古屋、新成屋的平面車位價格都可以參考,但若為機械車位,則會受到屋齡影響而折舊,要特別注意。

2.務必慎查施工品質:大部分建商為求順利交屋,工程會按部就班做完,但何世昌提醒,有少數建商眼見房價下滑影響獲利,便草率收尾、施工或監工不確實就要買方驗收交屋,民眾若想撿便宜,除了要注意廚具、衛浴等配備是否符合契約書上所記載之規格,在驗屋、交屋時要更加謹慎,若建商不願修繕瑕疵,買方可扣住尾款,保留對自己有利的協商空間。

3.從點燈率看社區管理:買房入住,最重要的還有社區維護管理問題,何世昌建議,購屋前記得觀察「點燈率」,因為不少投資客是在房價高點時購買,現在房價下跌,對投資客而言不僅沒賺到價差還要繳管理費,可能會因此而逾期不繳、或集體向管委會砍管理費,恐怕會導致社區沒有足夠的經費進行機械維護、聘請24小時保全等,造成社區管理問題。

實價登錄最新(2016年3月)成交行情
成交量少 行天宮站出現極端行情

中和新蘆線(行天宮站、丹鳳站)

1.行天宮站本月行情較上月大漲7成,信義房屋中山吉林店專案經理黃文羚分析,因成交量清淡造成實價登錄的平均行情變得較極端。本月統計應包含較多新屋,如松江路屋齡約1年的「東西匯」、屋齡約9年的「台北之冠」,2案成交每坪85萬元∼95萬元;而上月統計行情應是農曆年前成交的物件,當時成交多屬中古大樓且屋主讓價意願較高,4字頭行情屬殯儀館區塊,該區屋齡平均35年左右,大樓每坪45萬元∼50萬元,公寓每坪40萬元∼45萬元。

2.信義房屋新莊丹鳳店專案主任李德修表示,丹鳳站本月統計因較多新古屋所以拉高行情;當地大樓可分為屋齡8年內的新古屋、和屋齡20年左右的中古屋2大類,前者每坪30萬元∼33萬元,後者每坪23萬元∼28萬元。

板南線(龍山寺站)

1.龍山寺站行情較上月跌近3成,信義房屋中華桂林店店長林庭瑄說,年初有1∼2個建案交屋登錄在每坪6字頭,拉高上個月的統計行情,而本月卻又因交易量較少,統計只有巷道間3字頭的大樓,故行情起伏較大;部分巷弄間行情較低是受聲色場所影響,正常周邊中古電梯大樓行情每坪40萬元∼45萬元。 (文◎林帝佑)

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