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大台北》松山區1年跌幅13.4%

智富月刊 智富月刊 2016/2/25 撰文者:林帝佑


哪一個地區的屋主資產縮水最多? 答案是台北市!根據信義房屋發布的2015年第4季信義房價指數,台北市房價較2014年同期下跌6.9%,每坪從58萬400元下滑至54萬400元(詳見表1),是調查的縣市之中修正幅度最多的縣市。

進一步觀察台北市12個行政區的房價,信義房屋利用實價登錄資訊統計,目前較完整的2015年第3季數據較2014年同期,有7個行政區的房價跌幅逾台北市整體平均,其中以松山區跌幅最大,達13%、每坪相差9萬6,000元(詳見表2)。若以2014年第3季松山區房價平均每坪71萬9,000元來看,買個10坪左右的小套房,才1年時間,資產竟縮水將近百萬元。

而且從絕對金額來看,台北市房價下跌的重災區還有信義區、大安區,信義區從每坪78萬1,000元下跌至70萬4,000元,1年之間,每坪房價縮水7萬7,000元,跌幅達10%;大安區則是從每坪86萬元下滑迄今為78萬7,000元,1坪的價值也減少了7萬3,000元。

眼尖的讀者應已注意到,此波房價下跌以高價蛋黃區首當其衝,信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,此波台灣房市的空頭循環跟過去最大的不同之處在於,過去房價是由郊區或所謂的蛋殼、蛋白區先下修,最後才會是蛋黃區;然而此番房價修正卻由台北市市中心向外擴散,主要是因為政策的外在因素干預。

高總價屋利空不斷
房價跌近2年仍未見底

細數近年的房市政策,2014年先有囤房稅、接著中央銀行又擴大選擇性信用管制(詳見名詞解釋)、台北市提高新建房屋的構造標準單價,2015年房地合一稅拍板定案,每一項政策幾乎都是衝著高單價、高總價產品而來的利空,特別是重稅政策,導致房價從2014年第2季就開始反轉向下。

從起跌點開始算,台北市蛋黃區房價下跌時間將近2年,但從成交量持續低迷來看,似乎尚未見到底部訊號,「恐怖的不是房價下修,而是沒有人敢接(買)!」住商不動產企畫研究室主任徐佳馨表示,在買方市場時,只要價格修正至一般民眾可以接受的水準,成交量自然會放大,因此交易量可以用來評估目前房價修正的結果是否已經能被民眾接受。

要觀察交易量,可以透過內政部統計處或是各地方政府地政局所發布的「買賣移轉棟數」來看。近期的買賣移轉棟數,台北市1月為1,416棟,較2015年12月的5,497棟大跌74%(詳見圖1),也較2014年1月的2,448棟下跌42%,整體看來現在談房市回穩,似乎還言之過早。

而且徐佳馨分析,今年1月有寒流來襲、還有總統大選影響,業界本就預估交易量會少得可憐,公布後的數字雖然低迷,但恐怕還是「美化」過後的數字,因為許多民眾想趕在2015年12月底前完成登記,但送件後來不及,就會登記在1月,所以1月的交易量並未反映真正的慘澹市況。為何想要趕年前登記呢?

除了房地合一稅上路,公告現值跨年調整、2016年公告地價調漲3成都是原因。加上買賣移轉棟數包含中古屋交易、和新成屋交屋的數據,所以民眾希望年前登記完成、建商為了節省土地增值稅也拚命趕年底交屋。

觀察4月份買賣移轉棟數
回升至2300棟才算止跌

因為買賣移轉棟數可能受到季節性與政策性的干擾,因此曾敬德建議,可以觀察較無干擾變數時的交易月份,而接下來就是4月的數據。他解釋,一般來說,每年2月都會碰到農曆年假,工作天數較少,因此可能會產生買賣行為發生在2月,但是移轉登記在3月的情況,因此3月的買賣移轉棟數也較失真,所以民眾可以觀察4月的買轉棟數,來判斷交易量是否已回穩。

但到底需要多少交易量,台北市的房市才算回穩?徐佳馨分析,去年10月、11月,台北市的交易量平均約2,300棟∼2,500棟,以長期經驗法則來看,此為剛性需求的基本盤,所以在沒有政策或其他干擾因素下,後續交易量只要站上2,300棟,可算是止跌訊號。

不過,曾敬德和徐佳馨皆異口同聲地提醒,要特別注意,這只是「回穩」並非「反彈」訊號。預估即便房價下跌至谷底,民眾願意買單使交易量放大,也不代表房價就會回升,「房價的谷底應該是一個胖胖的U型,V型(反轉),不可能!」徐佳馨說。

實價登錄最新(2015年11月)成交行情
新屋登錄預售價 抬升行天宮站房價

◎中和新蘆線(行天宮站)

1. 行天宮站周邊行情大漲4成,信義房屋中山吉林店主任廖健鈞分析,因為受到新建案「東西匯」完工交屋行情登錄所致,登錄行情為2∼3年前預售之價格,每坪95萬元∼110萬元,目前釋出市場接受價格則在每坪85萬元∼95萬元,跌幅約10%∼15%;而周邊最常見的大樓,以屋齡30年上下的物件居多,每坪55萬元∼65萬元,公寓方面,每坪50萬元∼60萬元,整體而言愈往北愈便宜,且若為第一殯儀館周邊,大樓每坪50萬元出頭、公寓4字頭就能入手。

◎淡水信義線(淡水站)

1. 信義房屋淡水店經理張耀昇表示,上月統計應是成交距離捷運站較遠、屋齡相對較高的物件,導致本月房價統計拉升,譬如屋齡超過20年的「淡江柏園」,每坪20萬元∼24萬元,而距離淡水站較近的房市狀況,大樓平均屋齡在18年以下,可以區分為無景觀、有景觀兩種,前者每坪28萬元∼34萬元,後者每坪36萬元∼40萬元,且若是能看見海景,價格可能更高突破4字頭;另外,公寓部分,4樓∼5樓每坪20萬元∼23萬元、2樓∼3樓每坪23萬元∼27萬元,1樓則視店面的實際效益而有所不同,不過釋出非常稀少。 (文◎林帝佑)

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