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大台北》活用3招買到降價新屋

智富月刊 智富月刊 2016/4/28 撰文者:林帝佑
© 由 智富月刊 提供

都說建商壓力大,房子只好降價賣,但到底降了多少?讓真實數字來說話。根據統計,台北市的新建案價格較高點累計下跌7.4%,目前平均每坪成交86萬元;至於新北市,因各區漲跌互見,平均僅下跌5.4%(詳見圖1),不過餘屋量大的區域,如淡水區,則已較去年第1季下跌11%。

台北市的新建案價格在2014年第3季來到波段高點,平均每坪成交92萬9,000元,但是受到政府打房政策影響,台北市較新北市率先開始下跌,迄今累計的跌幅也較新北市多出2個百分點。

然而,啟動此波房市下跌的緣由,除政策利空外,全國不動產企研室主任張瀞勻說,餘屋量大增,也是造成房價崩盤的原因之一。

根據《住展》雜誌統計,大台北地區餘屋量最多的行政區為三重區,從2010年1月至2016年3月為止共累計1,419戶已經取得使用執照的餘屋,其次為淡水區的1,275戶、和新莊區的1,246戶(詳見表1)。

以三重區來說,2016年第1季買賣移轉棟數僅為585戶,就算市場上都沒有中古屋、或其他新增的供給,這樣的餘屋量也要超過7個月才能賣得完。

從統計中也發現,新北市新建案平均價格下跌5.4%,但部分餘屋量大的區塊已有雙位數的跌幅。《住展》雜誌企研室經理何世昌表示,因為房價還有其他因素干擾,其中以「題材」最為重要,像三重區的交通題材很強,離台北市又僅一橋之隔,因此修正幅度不顯著。

不過何世昌也提醒,許多區域,包含三重區,今年會進入另一波交屋潮,需持續觀察後續有沒有跌幅擴大跡象,因為現在市場上最受歡迎的個案是「降價案」,不管什麼產品,有降價才有成交,顯示民眾預期下跌的心態仍在。

所謂降價案,何世昌說明,如果該個案是區域最低價,或比其他個案便宜1成左右,或甚至跟中古大樓價位接近,就會相對熱賣,譬如位於台北市中正區的「太平洋之森」,可售戶數約80戶,平均開價每坪80萬元,最低成交價為6字頭,在慘澹市況下仍2個月內完銷。張瀞勻補充,該案周邊屋齡20年∼30年的10樓以下華廈,均價每坪55萬元左右。

土法煉鋼看屋
善用比價法開價

民眾要如何掌握最新市價呢?由於實價登錄揭露的新建案價格都是「過期」資訊(詳見Tips),民眾不能得知目前銷售中的新建案究竟賣多少錢,就算有登錄資訊,天時地利不動產顧問公司總經理張欣民提醒,仍要小心是建商「左手賣右手」,藉登錄資料墊高成交價。何世昌說,土法煉鋼還是最有效的方式,把附近的新建案都看完,利用比價法去加減價,如周邊無銷售中個案,就利用中古大樓去加價,假設屋齡20年的大樓,一般而言會跟新建案價差約2成∼3成,可利用比價原則,再斟酌個案特色加減價。


心中對價格有了概念後,議價需要技巧,可參考以下3招:

招數1》隔山打牛

張欣民表示,假設在同區域,同時有A、B兩個建案銷售中,此時,購屋人若較喜歡A建案,但A建案較貴,可以先去B建案看屋、下小訂,再去A建案議價。

此時的市場氛圍,A建案的銷售人員會想「自住客頂多在同個區域買1戶,且在別的建案有下訂,是真正有實力、且要購屋的買方」,因此為讓購屋民眾退訂B建案、改買A建案,銷售人員會更願意幫你跟建設公司「喬」到一個比B建案還便宜或起碼差不多的價格。

招數2》三顧茅廬

「如果你真的很喜歡某個建案,就一直去看,當回籠客。」何世昌說,站在銷售人員的立場,會回籠的客戶代表成交機率最大,此時就可以出一個試探性的價格,請銷售人員幫你談。

出價時要記得,首先,不要第一次出價就出到自己的最高預算,要保留之後加價的空間,其次,千萬不要急著加價,因為銷售人員比你更急著想要成交。

招數3》撿人菜尾

什麼樣的個案會急著降價?何世昌表示,「只剩菜尾」的建案,也就是剩餘戶數不多的個案,通常價格比較好談,民眾可以抓準銷售人員想要「結案走人」的心理,在看屋過程中詢問剩餘戶數,如果剩下總戶數的1成以下,都可算是「菜尾」,若再加上該案已在市場上兜售一段時間,議價更有利。

張瀞勻補充,若是快完工、或是已交屋的個案,對民眾議價更有利,因為交屋後,建商會有各式各樣稅負、折舊等壓力接踵而至,出清壓力特別大。總結以上,「菜尾、快交屋(或已成屋)、賣很久」,是「撿菜尾」時可以優先關注的撿便宜機會。

實價登錄最新(2016年1月)成交行情
新板特區內外行情有別 價差逾2成

◎文湖線(松山機場站)
1. 信義房屋民生店店長周澤凱表示,松山機場站周邊房價落差大,造成統計起伏明顯。以該區塊來說,較便宜的物件坐落在民族東路及復興北路北段,尤其愈靠近機場房價愈便宜,因有捷運高架段、地下道,還有機場噪音問題,生活機能也偏弱,且以上路段的大樓屋齡都在30年左右,因此行情落在每坪55萬元∼65萬元間;然而,敦化北路、光復北路的大樓成交價則可以到每坪70萬元∼90萬元。公寓部分,敦化北路東側巷弄內的民生社區,每坪70萬元∼80萬元,但如是「公教住宅」,屋齡雖已近50年,不過土地持分大,每坪可成交到80萬元∼90萬元。

◎板南線(板橋站)
1. 板橋站本月與上月統計大樓行情落差達2成,信義房屋新板特區店副店長金昊呈分析,應是成交新板特區內、外物件的差異。他解釋,由漢生東路、縣民大道二段、新府路和區運路圍成的街廓為新板特區,在該區內屋齡多在10年以下,產品從套房到破百坪物件皆有,房價每坪落在6字頭到8字頭居多;而新板特區外,大樓多分布在文化路沿線,以屋齡15年∼20年、坪數35坪∼50坪的物件最常見,成交價每坪53萬元∼57萬元,與特區內差異甚大。 (文◎林帝佑)


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