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房屋稅、地價稅雙漲 多屋族擬賣屋、漲租金

智富月刊 智富月刊 6 天前 撰文者:林帝佑


低迷的房市,2016年禍不單行,價量均跌後,又碰上持有稅雙漲,先是房屋稅上漲,接著2016年恰好是公告地價3年1調的年度,全國平均調漲30.54%,是1991年以來調幅最高的一次。

持有稅過去久未調整,此番變動又過於劇烈,造成批評聲音不小,不過《Smart智富》月刊與創市際市場研究顧問合作,針對居住在六都、擁有房產的民眾,進行有關持有稅調漲的調查,發現認為調幅過高者占54.0%(詳見圖1),僅略微過半,仍有近半的受訪者表達尚在可接受的範圍內。不過,調查也發現持有稅提高,確實刺激屋主賣房的意願,及房東可能因此調高房租等2大趨勢,詳見以下分析:

趨勢1》賣屋的人愈來愈多,供過於求續擴大
調查顯示,持有投資用房產的民眾,因為持有稅調高,而想要出售房產者高達51.6%(詳見圖2),甚至僅持有自用住宅的受訪者,也有32.2%想要賣房(詳見圖3)。

這意味著什麼呢?就是賣壓!2017年的市場上將不只有建商的完工建案倒貨潮,還有中古屋屋主的加大供給。

觀察建照的狀況,金融海嘯過後,建商推案量激增,2013年來到高峰,當年共有13萬3,072戶住宅申請建照,是2009年推案量的2倍之多,2014年、2015年也同樣在10萬戶以上的高檔區(詳見圖5)。2016年統計至9月,建照量雖然只有5萬9,749戶,但不容忽視的是前幾年的建案即將完工。華固建設總經理洪嘉昇表示,2016年房市景氣不如以往,是影響建商推案意願的關鍵,多數開發商選擇保守經營。

但洪嘉昇也分析,一個建案從取得建照到完工交屋,週期是3∼4年,2013年、2014年的推案高峰,交屋時間點就是2016年到2017年,雖當時的銷售率普遍不差,不過接下來,不論是建商賣餘屋給自住客、或投資客賣給自住客都需要一段時間才能去化。換言之,新建案的賣壓絕對不容小覷。

至於中古屋的狀況,據屋比趨勢研究中心於11月3日至11月7日針對有購屋意願的民眾進行調查,有56%的民眾決定「暫緩或是放棄購屋」(有效問卷數為726份,在95%的信心水準下,樣本抽樣誤差為±3.64%)。綜合2份調查的結果,也就是說,2017年的房市是賣方愈變愈多,買方卻愈變愈少!

在供給增多、需求減少的情況下,屋比房屋比價App創辦人葉國華分析,蛋黃區因供給不如蛋白區、蛋殼區多,2017年房價修正幅度介於5%∼10%間,而蛋白區有10%∼15%、蛋殼區則還有15%以上的修正空間。

對於欲出售自用房屋的民眾,住商不動產企畫研究室主任徐佳馨建議,「絕對要慎思!」這類型的屋主常想高賣低買賺價差,但此時成交價一定不好,加上交易成本,到頭來常常是白忙一場。

如果是要出售投資用房產,葉國華說,目前市場賣壓大,屋主開價要比市場行情低3%∼5%,才能大幅提升詢問度。

至於想要購屋的民眾,專家們有以下3點建議:
1.自用為限,房價落底時點還不明確,此時非投資房屋的時機。
2.合理出價,除非是急售的屋主,否則好物件的屋主恐怕連談都不想跟你談,建議參考實價登錄中,同社區、同類型物件的最低價7.5折來出價,保留和賣方拉鋸的空間,同時也可參酌銀行鑑估價。
3.若想買在蛋白、蛋殼區,建議可到仲介市場找,比較有機會找到投資客賠售的物件。

趨勢2》租金漲幅將超越過去5年累計
第2個大趨勢就是,房東想漲房租,轉嫁租稅成本給租客。當問及「假設你的投資用房產不出售,且正在出租,有打算提高租金嗎?」僅有35.9%的屋主選擇不調整任何出租條件,54.7%的屋主選擇調升租金,另外,也有9.4%的屋主表示不調整租金,但「原先包含在租金內的費用,如水費等將取消,由房客自行支付」(詳見圖4)。

全國不動產大台北區資深經理林于欣表示,長期以來,租金漲幅一直跟不上房價上漲速度,原因在於投資客以賺價差為主,加上持有成本低,租金多寡當然不是重點,另一方面,由於薪資停滯,租屋族無力負擔更高的房租,房東也就安於現狀。

根據信義房價指數統計, 從2011年來,全台房價指數上漲了29.2%,然而觀察中華民國統計資訊網公布的數據,租金同期的變動只上漲了3.7%,甚至連通貨膨脹的速度都趕不上,同期消費者物價指數上漲了7.0%,比租金漲幅還多出3.3個百分點。

但是現狀將被打破,林于欣表示,租稅轉嫁理論向來亙古不變,近年來一連串的稅改政策,多屋族持有成本大大提升,尤其2016年的房屋稅、地價稅,讓房東們更是有感,因此調漲租金已成趨勢。

徐佳馨也大膽預測,2017年租金會明顯上漲,甚至漲幅將超越過去5年的累計漲幅。

除了漲租,也有部分房東選擇將租金的內含物,例如水費、管理費等剔除,也就是未來租屋族必須多出一筆預算來繳納其他生活開支,不論以上哪種做法,租屋族負擔加重幾乎是無可避免。

徐佳馨建議,租屋族可選擇承租公寓,很多人擔心公寓因屋齡較高,會衍生大量修繕成本,但租屋時,基本上修繕是房東的責任,加上同類型的物件,大樓的租金往往高於公寓2成以上,所以租屋族不妨選擇公寓較划算。

2016年8月
台北、新北捷運站周邊實價登錄行情


◎文湖線、板南線(忠孝復興站)
1. 信義房屋忠孝復興店店長吳笛表示,該站周邊大樓屋齡多在30年以上,如權狀20∼30坪,成交每坪90萬元∼100萬元,若坪數較大,每坪85萬元∼90萬元,少數屋齡10多年的大樓,每坪則近百萬元,本月屬正常市況;但由於該站方圓700公尺涵蓋到市民大道,該路段因大樓屋齡也多在30年以上、且受高架橋影響,每坪僅約60萬元,上月統計含該路段物件因而拉低大樓行情,造成本月統計漲幅明顯。
◎板南線(昆陽站)
1. 昆陽站周邊大樓行情,信義房屋南港站前店店長萬德祥表示,屋齡10年左右的大樓每坪70萬元上下、屋齡20年以上的大樓每坪60萬元出頭,但本月因統計到「皇鼎花園廣場」和「華固富仕館」2個社區的成交物件,這2個社區實際步行至捷運站約需15分鐘,加上未拆算車位,因此拉低統計行情,上述2社區若拆算車位後每坪在60萬元∼65萬元間。
◎中和新蘆線(大橋頭站)
1. 信義房屋捷運大橋店專案經理張智為說,大橋頭站周邊大樓行情受屋齡影響大,屋齡5年內每坪65萬元∼70萬元、屋齡20年左右每坪50萬元∼55萬元、屋齡30年以上每坪45萬元∼50萬元,近2月統計落差大,應是不同屋齡的大樓交易登錄所致。(文◎林帝佑)

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