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政府失能、制度扭曲 小心!地上權買房陷阱

鉅亨網 鉅亨網 2016/9/8 鉅亨網記者陳慧菱 台北

近年來房價高漲,「地上權」成了買屋新選擇,但一般買方不清楚你買的「房子是不是你的?」;因為,所謂的「地上權」其實有兩種,一是擁有建物權狀的建物,另一是僅有類似建物使用權的憑證,結果,入住之後才發現與建商間的紛擾不斷,知名的台北京站就是案例之一。究竟「地上權」出了什麼問題?民眾在買「房」時又該注意什麼?

根據《財訊》報導,68 歲的林先生,10 年前預備退休時,因為不打算增加孩子們的負擔,想另覓和妻子的棲身之所;恰好,當時台灣推出第一個地上權住宅案──日勝生的「京站」開發案。林先生認為五鐵共構的交通十分便利,對於到期後要還給政府的地上權住宅,也採取開放態度,心想 50 年的地上權對於兩夫妻的餘生應是「夠住了」;於是,花費 1200 餘萬元買下 41 坪的 3 房住宅。

沒想到,原本要圖個清閒的晚年,卻因為房子的權益問題,與建商紛爭不斷。林先生控訴,目前社區的公設僅有中庭、交誼廳與一小間的物管人員辦公室,他懷疑建商把原屬社區的游泳池租給了一旁的健身俱樂部,並把非住戶使用、對外出租的地下四、五樓停車位面積,灌進了住戶買價中。然而,截至目前為止,住戶們的提告卻都敗訴,全案仍在上訴中。

場景再拉近一點。2014 年,位於台北市羅斯福路六段的「華固新天地」地上權預售案銷售現場,每個住戶在簽約時,建商都請來律師陪同,逐條解釋契約條款,做齊錄音錄影存證;拷背光碟後,住戶留存一份,華固留一份,跟買一般所有權房子完全不同。這個總戶數高達 716 戶的建案,由財政部財政人員訓練所原址改建而成,是台北市最大宗地上使用權案;但就由於地上權房子買賣爭議不斷,建商不得不擺出大陣仗以對。

而推出京站開發案的日勝生,副總經理周惠玉也指出,當初和住戶簽訂契約時都有律師在場作證,也告知過消費者要分攤公設,所有情事皆依法有據。自己也在京站買下辦公室的大師房屋董事長陳建慶指出,同樣是沒有土地的地上權,實際形式上分做兩種,一是「可分割過戶的房屋」,二是「不可分割過戶的房屋」。可以分割過戶的建物,建物產權登記在買方名下,買方擁有建物權狀;而不能分割過戶的建物,建物登記在建商或特定單一人名下,買方僅有類似建物使用權的憑證。 

表面上,地上權的住宅都是期限一滿後,都要繳回歸零,然而,「可以分割過戶的房屋」和「不可分割過戶的房屋」的住宅,對於住戶權利的保障,卻是天差地遠。 

現在多數具有爭議的地上權住宅案件,都是屬於「不可分割過戶」的類型,「京站」就是代表之一,而最近建商的地上權推案,包括華固、吉美、日勝生等推案,也都屬於這種類型。正因為過去的爭議較多,建商才會在銷售時,要求要有律師陪同,除了降低後續爭議的風險,也是為建商自己設下防火牆。 

根據《財訊》報導,「地上權住宅比較複雜,消費者若只是著眼於低於鄰近房價,未考量到後面的成本,最後恐成為『包著糖衣的毒藥!』」。

回溯地上權政策演變,1996 年,國產署標出第一批作為地上權住宅的土地,都是可分割過戶的住宅。當時政府基於活化土地、標售地上權,而地上權住宅因為有使用年限,價值會隨著時間遞減,因此買方以自住為主,而非投機炒房價;再加上總價較低,可以讓年輕人有房可住,理應是政府、消費者與建商三贏的良善政策。

第一批可分割地上權施行後,由於國產署得自行向三處約 390 個個別戶收取地租(地上權住宅不必繳地價稅,但要繳租金),在電腦資訊化尚不普及的年代深感不便,決議在 2001 年後改為不可分割,直接對口轉為開發商,以便政府不管收地租或是時間到期收回房屋,都只須面對一個開發商,不用面對眾多百姓。

這項政府部門為了一己之便的更動,卻衍生了無窮的後患。林建元指出,政府在各項住宅類別中,完全沒有考量到購買地上權住宅族群的處境,「買地上權住宅的人在社會中屬於弱勢,多半是沒有足夠金額買下所有權住宅,又無法住進社會住宅的人,才轉向買地上權產品。」 

但是政府不僅沒有為買此住宅的民眾設置好完整配套,任由開發商予取予求,擺明棄這些人不顧,「讓買到地上權(不可分割過戶)的消費者,陷入比住進社會住宅的人還弱勢的狀態。」 

在消費者與建商反映下,國產署又改變心意,將 2013 年 9 月 30 日後標出的土地,重新改回可以分割過戶,並把期限從 50 年延長成 70 年。結果,政府片面決定了地上權的使用方式的反覆政策,已經將買了不可分割過戶地上權住宅的消費者,推入另一重深淵中,衍生更多問題。

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