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新華社狠批開發商高價投地及巨額貸款 是導致樓價上升元兇

鉅亨網 鉅亨網 2016/11/21 鉅亨網新聞中心

大陸房價漸見回穩之際,新華社再度發評論文章,狠批開發商高價投地,及有巨額資金湧入樓市,是導致樓價上升的元兇。

綜合星島日報、香港文匯報報導,今年 9 月起,新華社已連環發文評論大陸樓市,昨 (20) 日再以《變色樓市:房價上漲的真相》為題,砲轟地產商高價投地,指「居民加槓桿購房和企業加槓桿購地是當前樓市過熱的主要原因。」地王頻頻出現,無形中為周邊項目帶來「坐地起價」的訊號,並導致市場預期上升空間更大。在輿論炒作下引發民眾恐慌,令地產商待價而沽,樓價因此大升。

中國房地產業協會原副會長朱中一說,房地產業是資金密集型行業,去年以來一二線城市地價房價輪動上漲,與貨幣、信貸政策的寬鬆有直接關係。

從買房端看,住房信貸寬鬆是樓市回暖的重要原因之一。據央行統計,今年 9 月末個人購房貸款餘額為 17.93 兆元 (人民幣,下同),同比增長 33.4%,顯示居民購房貸款增速之快。比如,在深圳,截至 9 月個人購房貸款餘額已超 1 兆元,相比 2014 年底翻了一倍。

相比「買房端」的高槓桿,更需警惕的是「買地端」的高槓桿。今年 8 月,剛將總部從福建遷至上海的房企融信以溢價 139%、110.1 億元的總價拍下上海靜安區一宗 3.1 萬平方米的地塊。讓外界詫異的不僅是它所創造的驚人樓面價,還有這家企業的「膽量」。根據其中期業績報告,融信今年上半年的合同銷售額為 132 億元。

一名長期研究房地產行業的專家說:「買房子起碼還交首付,而有些地方的房企根本不掏自己腰包拿地,全靠從金融機構融資。」

按規定,房企拍地應該拿自有資金。但近年融資普遍,房企配資一般都在三七開,房企自有出資佔 3 成,配資佔 7 成。現在一些房企連自有出資部分也從金融機構解決,房企引入銀行、債券、理財產品、信託計劃、資管計劃、保險等資金來拍地,已成為業內潛規則。

如此配資導致房企負債規模不斷上升,盈利狀況下降。據統計顯示,今年前 3 季滬深兩市 132 家房地產企業合計營業收入為 8780.5 億元,而淨利潤只有 687.8 億元,平均利潤率跌至 7.8%。而今年上半年,130 家房企的淨利潤率還在 8.15%,即便成交慘淡的 2015 年前 3 季利潤率也有 10.1%。

中國社科院學部委員、國家金融與發展實驗室理事長李揚認為,本輪房價上漲的背後,不排除一些地方政府和房地產開發商共謀,遲遲不肯出台提高首付率等市場化手段,一些地方甚至等到財政收入任務差不多完成了才出手調控,對這一趨勢應該警惕。

值得注意的是,一些地方和部門已開始既調控「麵包」,也監督「麵粉」。在近期調控中,上海等地已出台明確政策:繳付土地競買保證金、定金及後續土地出讓價款,不得使用銀行貸款、信託資金、資本市場融資、資管計劃配資、保險資金等。不少房企已開始調整項目上市節奏,拿地趨於謹慎。

另根據大陸財政部的數據顯示,今年首 10 個月,國有土地使用權出讓收入達 2.65 兆元,增長 15.2%,而去年同期則跌超過 25%,但今年首 3 季土地出讓面積按年下降 4.8%,意味地價高漲,加大未來市場風險隱患。

業內人士認為,市場預期樓價向下,將導致未來一段時間「新地王」項目很難再出現。中國社科院經濟研究所副所長張平表示,買地的價格愈來愈高,擺在地產商面前就只有一條路,房價除了上漲別無選擇。

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