您使用的是較舊的瀏覽器版本。若要獲得最佳 MSN 體驗,請使用支援的版本

比價效應 降價由「點」擴至「面」

智富月刊 智富月刊 2016/8/29 撰文者:林帝佑


近期破盤價建案頻頻冒出,不僅在量大的重劃區出現,連精華的市中心也陸續出現蹤跡,開價與周邊中古物件幾乎相當,引起民眾熱議,且更值得期待的是,這股降價風氣已經由「點」連成「線」,專家進一步觀察,出現破盤價建案的區域,其他銷售中的新建案也陸續跟降3%∼5%,中古屋受到比價壓力,預料明年房價下跌將進一步擴及成「面」。

台北市中正區「太平洋之森」,平均開價每坪8字頭,但傳出最低成交價為每坪6字頭,比較周邊新建案成交價每坪約75萬元,中古大樓每坪55萬元上下,該案成功以低價換取成交量,今年3月推出,在慘澹市況下,2個月仍宣告完銷;另外,國美建設7月在北投區推出「國美山翫(音同「萬」)水」,則以6字頭搶市,而周邊新建案都還要7字頭。

新北市也有汐止區的「上東城」,成交價每坪為36萬∼37萬元左右、「忠孝大院」亦為3字頭,跟去年汐止區的4字頭光景相比也已修正近1成;淡海新市鎮的「合康嘉年華」、「躍淡水」等案最低成交每坪1字頭,過去該區開價約在每坪3字頭、成交2字頭。

破盤價市場點火
帶動周邊新建案跟降3%

而最近相當吸睛的建案,則是板橋區的預售案「江翠ONE」,該案開出每坪4字頭震撼破盤價,幾乎已跟周邊中古物件價格相當,負責銷售該案的甲山林廣告、愛山林建設開發總經理張境在表示,該案於7月1日開始銷售,當日來人高達400多組、下訂達300多戶,7月底銷售已近9成。

針對這樣的定價策略,張境在說,2000年房地產景氣蕭條的時候,當時位於新店區的建案「湯泉」就是以每坪1字頭、跟周邊中古屋一樣的價格銷售,當時也是以極快的速度銷售完畢,「這對市場有『點火』效果,成功帶動買氣!」他分析,以過去經驗來看,房地產到達景氣循環高點,一旦拉回,只要價格修正2成,就是民眾普遍可以接受的水準。

離「江翠ONE」基地不遠處,聯上開發持有上千坪的基地也已立起廣告帆布預告4字頭房價。信義代銷總經理李少康分析,「江翠ONE」的價格已經替當地房價定錨,而《住展》雜誌企研室經理何世昌也觀察到,這股降價風由「點」連成「線」,目前板橋區其他銷售中的個案,為了抓住這波為低價而來的購屋族,也陸續跟降3%∼5%,且推案坪數也趨近於一般民眾的自住需求,從首購族負擔得起的10多坪1房產品、到小家庭需要的2∼3房都有,總價帶變得較親民。

觀察建築物開工統計也可以發現,台北市、新北市2016年(統計至6月)平均每戶住宅的樓地板面積皆創下2011年以來新低,台北市2011年每戶平均樓地板面積達67坪,現在縮水46%,只剩36坪(詳見圖1)。

新建案降價帶動區域的新建案行情跟著下跌,以板橋區來看,2016年第2季新建案每坪52萬9,000元, 較去年同期下跌了12.3%、淡水區整體的新建案房價也修正了10.2%(詳見表1);但是反觀中古屋的價格,跌幅幾乎都比新建案來得更少。

買方比價拖累成交量
中古屋明年將有感降價

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰分析,中古市場因為每個屋主持有的時間、成本和狀況都不同,籌碼凌亂,加上賣壓也沒有建商大,因此對價格的讓步有限,進一步拉近中古屋和新建案的價差。李少康分析,過去大台北地區,新建案與中古屋的價差約3成,現在僅剩1成5到2成。

以新北市板橋區來說,雖然有新案以中古屋的價格搶市,但中信房屋板橋江翠加盟店店長林毓華表示,目前對中古屋的成交價影響尚不明顯,不過買方出價變得很亂,有些以屋主開價的8折∼9折出價,有些買方則是直接表達「某某新建案這麼便宜,所以(中古屋)屋主是否要降價?」的期待,比價意味濃厚。

在比價壓力下,中古屋屋主堅守價格,拖累了成交量,林毓華以該店的業績舉例,今年成交量較去年下修2成∼3成,他表示,中古屋的價格修正約5%∼10%,以一棟屋齡約18年的中古大樓為例,去年成交每坪約58萬元、今年則成交每坪52萬元。

中古屋不肯降,何世昌直言,以目前破盤價建案熱銷狀況來看,表示已到部分民眾的滿足點,如果急著購屋,不妨在新建案中找便宜,也許能買到和中古屋價格相當的高CP值(性價比)物件。

不過長期來看,陳炳辰分析,因為破盤價建案搶市,買方向下比價,甚至打算以拖待變,延緩購屋計畫,未來成交量若持續低迷,中古屋也難逃降價才能出售的鐵則,預期中古屋價格會出現有感降幅。預估明年,包含新建案、中古屋在內,房價將持續、全面地修正,是真正進場挑貨的好時機。

2016年5月
台北、新北捷運站周邊實價登錄行情

◎文湖線(麟光站)
1. 麟光站大樓統計行情較上月下跌,信義房屋六張犁店店長蕭世典解釋,本月大樓統計只有1筆資料,且該案位置在吳興街巷弄內,實際上與麟光站被一山坡地隔開,兩者步行距離約半小時,且該案車位未拆算又持分地下室,因此行情偏低,若拆算車位,該案每坪約60萬元;蕭世典補充,麟光站周邊物件,大樓每坪70萬元∼75萬元,有景觀的個案每坪75萬元∼80萬元。

◎淡水信義線(象山站)
1. 信義房屋世貿松德店業務蔣承孝表示,象山站周邊大樓行情起伏大,原因在於該站周邊有每坪150萬元以上的豪宅、也有每坪6字頭的國宅社區,譬如「世貿新城」、「松仁富邑」,由於這2個社區車位皆屬於公設,房價無法拆算,所以平均每坪6到8字頭都有。

◎板南線(忠孝敦化站)
1. 信義房屋忠孝敦化店專案經理方偉明表示,本月統計包含一些有店面效益的2樓產品,因為該種類的物件成交每坪120萬元∼180萬元,因此拉高均價;若撇除有店面效益的產品,周邊大樓每坪80萬元∼100萬元,坪數愈小、單價愈高,若該棟大樓使用行為較複雜,價格還可能往下一些,公寓則每坪70萬元∼85萬元。(文◎林帝佑)

© 由 智富月刊 提供

更多來自智富月刊的文章

image beaconimage beaconimage beacon