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永慶:66%民眾看跌Q4房市 全年移轉量恐創26年新低

鉅亨網 鉅亨網 2016/9/26 鉅亨網記者張欽發 台北

根據永慶房產集團 2016 年對於網路會員調查顯示,全台看跌第 4 季房市比例再擴大,占比 66%,也較上一季看跌的 59% 上升高達 7 個百分點;其中「小幅看跌 5%-10%」比例占 51%。同時,也顯示顯示「實價登錄成交行情 15% 內」是買賣雙方共識的價格區間。

永慶房產集團業管部協理林泰隆分析:因央行除豪宅外,全面鬆綁信用管制,讓 4-5 月市場受激勵,買氣回溫;但後續有房屋稅、遺贈稅上調等紛擾,衝擊民眾信心,整體看跌趨勢再擴大,本季看跌比例 66% 較上季的 59% 增加達 7 個百分點,看跌趨勢不變。

林泰隆表示:在購屋理想價格部分,此次調查發現有 53% 受訪者認為比「實價登錄成交行情低 15% 內」就願意進場;而售屋理想價格在「實價登錄成交行情低 15% 內」的占比也高達 62%,顯示「實價登錄成交行情 15% 內」是買賣雙方共識的價格區間,買賣雙方皆有 50% 以上認同、接受此價格,是加速成交進而擴大交易量能的關鍵。

六大直轄市建物買賣移轉量變化

而進一步分析永慶此一調查「買、賣方購售屋價格意願」,賣方最高有 34% 接受價格在「實價登錄成交行情正負 5% 內」,以比例來看 4 間房子要賣,只有一個買方願意接受價格,成交機率低;但價格落在「實價登錄成交行情 10-15%」時,是 3 個買方搶 1 間房子,售出機率比其他價格多出三倍。在買方市場確立的狀況下,建議有意售屋的屋主,按照最新實價登錄價格再酌讓 5% 以上,才有機會與買方有價格共識,加速成交。

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少子化問題日益嚴重,台灣已邁入高齡化社會,「養房防老」已取代「養兒防老」成為新潮流。根據此一調查:退休養老準備的最佳理財項目,「買房地產收租」以 34% 壓倒性領先,成為退休理財規劃的首選,具備穩定投報率的「啞巴房兒子」,打敗股票、基金、債券及定存,成為資金停泊的好標的。

此外,調查中有高達 61% 民眾有「投資收益型不動產的意願」,其中 77% 願意進場投資的「最低投報率要 2.5% 以上」。林泰隆說,目前市場資金豐沛,但全球經濟、金融市場動盪,金融相關商品存在高風險,加上全球負利率盛行,超低利環境恐成常態,定存利率破底,反觀「房地產」具備保本、避險等優點,相對穩健。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋認為,目前建商讓利求售已成共識,新屋價是房價先行指標,價跌趨勢已是不可逆的趨勢,讓利才有成交量。觀察六都第 3 季房價僅持平或微跌,在價格修正不足、買氣轉弱的狀況下,預期第 4 季房市呈現「量平價小跌」格局。

葉凌棋近一步說明:由內政部資料統計發現,今年 1-7 月全台買賣移轉交易量僅約 13.3 萬件,創近 18 年來新低,較去年同期衰退 17%;六大直轄市買賣移轉量也未見起色,1-8 月六大直轄市交易量能持續下滑,雙北 1-8 月移轉量年衰退幅度近 20%,台中減幅更高達 24% 

雖然 3 月底鬆綁信用管制後,讓壓抑已久的買氣自 4 月開始出籠,但之後經歷暑假、房屋稅、遺贈稅擬調漲等議題,買方購屋信心也跟著轉弱。此外,房價修正程度尚無法吸引多數買盤進場購屋,交易量沒有擴量動能。觀察 2012-2015 年第 4 季交易量,並未較第 3 季明顯增加,實際上年底購屋旺季並不旺,預期今年量縮格局不變,以近期交易量推估,今年交易量落在 23 萬至 24 萬棟間,恐創 26 年新低。

葉凌棋提醒,讓利已成市場主軸,有感讓利的預售案恐產生磁吸效應,中古屋買氣勢必受到衝擊,價格難以支撐,建議有意售屋的屋主適度調整心態,未來以價格取勝可能成為常態,先降先贏,提早展開汰弱留強的資產配置,尤其是多屋族更應妥善規劃,避免資產受稅負增加而減損。

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